Tribunal judiciaire, 13 mai 2024. 24/01444

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 5] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 24/01444 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y246 Minute : 24/461 S.A. HLM IMMOBILIERE 3F Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220 C/ Madame [R] [O] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 mai 2024 ; Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 18 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. HLM IMMOBILIERE 3F, demeurant [Adresse 2] - [Localité 4] représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Madame [R] [O], demeurant [Adresse 3] [Localité 7] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2021, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [P] [N] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 350,76 euros, augmenté des provisions sur charges. Monsieur [P] [N] est décédé le 5 juin 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2023, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [R] [O] une sommation de quitter les lieux. Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [R] [O] aux fins de : constater la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [P] [N],constater que Madame [R] [O] est occupante sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de Madame [R] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en dispensant expressément la SA IMMOBILIERE 3F du respect du délai de deux mois d l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais de la défenderesse ,la condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter du décès de Monsieur [P] [N], jusqu’à libération effective des lieux,condamner Madame [R] [O] au paiement de la somme de 1229,72 euros au titre des indemnités d’occupation dues au terme de janvier 2024,la condamner au paiement de 1000 euros à titre de dommages et intérêts et 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamner aux dépens,rappeler l'exécution provisoire du jugement. À l'audience du 18 mars 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1742,87 euros arrêtée au 14 mars 2024. La SA d'HLM IMMOBILIERE 3F soutient qu'au décès du locataire, Madame [R] [O] a demandé à bénéficier du transfert du contrat sans adresser les pièces justifiant qu’elle remplit les conditions du transfert, si bien qu’elle ne démontre pas remplir les conditions prévues par la loi et ne peut bénéficier du transfert de bail selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, et 40 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique qu’elle s’est néanmoins maintenue dans les lieux malgré une sommation de quitter les lieux. Elle ajoute qu’une indemnité d’occupation est dues depuis le décès du locataire. Madame [R] [O], régulièrement assignée, à personne, ne comparait pas et n'est pas représentée. L'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales : Sur la demande de constat de résiliation du bail : Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré à certaines personnes, notamment aux descendants, aux ascendants, au concubin ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Il appartient à la personne qui entend se prévaloir du transfert du bail de rapporter la preuve, par tous moyens, de sa qualité et qu'il vivait depuis au moins un an dans les lieux loués au décès du locataire. Selon l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 14 de la loi est applicable aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. En l'espèce, il apparaît que Monsieur [P] [N], le locataire est décédé le 5 juin 2023. Il ressort des pièces communiquées, que d'une part, Madame [R] [O] occupe le logement. Madame [R] [O] a sollicité le transfert du bail après le décès de Monsieur [P] [N]. Toutefois, celle-ci, qui ne fait pas état d’un lien de parenté avec le locataire, ne démontre pas qu’elle remplit les conditions légales pour bénéficier du transfert du contrat. Dès lors, à défaut de transfert du contrat à Madame [R] [O], il convient de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du décès du locataire soit le 5 juin 2023. En l'absence de tout lien contractuel avec la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F, Madame [R] [O] qui n'a pas restitué le logement est occupante sans droit ni titre. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [R] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution : Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois. Il convient de rejeter la demande. Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation : Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [R] [O] : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 juin 2023, Madame [R] [O] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, somme permettant de réparer le préjudice du bailleur. L’occupation de Madame [R] [O] est établie depuis le décès le 5 juin 2023. En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [O] au paiement de l’indemnité d’occupation depuis le 5 juin 2023 jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les sommes dues au titre des indemnités d'occupation : En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 janvier 2021 et du décompte de la créance actualisé au 14 mars 2024 que la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré des indemnités d’occupation. Les sommes dues depuis le 5 juin 2023 s’élèvent à 1742,87 euros. En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [O] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 1742,87 euros, au titre des sommes dues au 14 mars 2024. Sur la demande de dommages et intérêts : Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. En l’espèce, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard dans le paiement des indemnités d’occupation et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [O] aux dépens de l'instance. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [R] [O] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu le 15 janvier 2021 entre la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F d'une part, et Monsieur [P] [N] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], par le décès du locataire à compter du 5 juin 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, DIT que Madame [R] [O] est occupante sans droit ni titre, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [R] [O] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [R] [O] à compter du 5 juin 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 1742,87 euros au titre des indemnités d'occupation arrêtés au 14 mars 2024 échéance de février incluse, CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 15 mars 2024, échéance de mars 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, REJETTE la demande de dommages et intérêts, CONDAMNE Madame [R] [O] à payer à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Madame [R] [O] aux dépens de l'instance, DEBOUTE la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F de ses autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Page