Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 24/00182

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00182 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GT4D MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 03 JUIN 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEURS : Monsieur [A] [F] [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Madame [V] [C] [W] épouse [F] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEURS : Madame [R] [U] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 5] comparante en personne Madame [L] [K] [B] C/O Mme [G] [O] [Adresse 4] [Localité 6] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Audrey AGNEL, Assisté de : Loïs DECAESTEKER, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 08 Avril 2024 DÉCISION : Contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [A] [F] et Madame [V] [C] [W] épouse [F] ont donné à bail à Madame [R] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 20 août 2020, moyennant un loyer mensuel de 790 euros charges comprises. Madame [L] [K] [B] s'est portée caution solidaire des engagements de Madame [R] [U] pour un montant maximum de 85.320 euros. Les bailleurs ont adressé à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 6 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.634,75 euros correspondant aux loyers et charges impayés et ce commandement a été signifié à la caution le 17 octobre 2023. Par un acte de commissaire de justice du 15 février 2024 délivré à domicile, Monsieur [A] [F] et Madame [V] [C] [W] épouse [F] ont fait assigner Madame [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail à compter de la décision à intervenir - la libération des lieux et la restitution des clés du logement donné à bail, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [U] à défaut de libération spontanée des locaux et de remise des clés ; - l'autorisation de faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet et de faire séquestrer les meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques de Madame [R] [U] ; - la condamnation in solidum de Madame [R] [U] et Madame [L] [K] [B] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 3.718,33 euros arrêtée au 21 décembre 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.811,50 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; - leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 838,29 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Aucune assignation n’a été délivrée à l’encontre de Madame [L] [K] [B], en sa qualité de caution solidaire. A l’audience du 8 avril 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, Monsieur [A] [F] et Madame [V] [C] [W] épouse [F], représentés par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes, en actualisant leur créance à la somme de 4.371,74 euros. Ils ne se sont pas opposés aux délais de paiement sollicités en défense. Madame [R] [U], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle a proposé de régler la somme de 1.000 euros par mois pour apurer la dette locative, a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Aucune assignation n’ayant été délivrée à l’encontre de Madame [L] [K] [B], il convient de débouter Monsieur [A] [F] et Madame [V] [C] [W] épouse [F] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de Madame [L] [K] [B] en sa qualité de caution solidaire. I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 20 février 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, Monsieur [A] [F] et Madame [V] [C] [W] épouse [F] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux." Le contrat de bail conclu le 20 août 2020 contient une clause résolutoire dans son article VIII et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [R] [U] le 6 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.634,75 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de 6 semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 17 novembre 2023. III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION : Monsieur [A] [F] et Madame [V] [C] [W] épouse [F] sont fondés à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [R] [U] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation à compter du 17 novembre 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : Monsieur [A] [F] et Madame [V] [C] [W] épouse [F] produisent un décompte démontrant que Madame [R] [U] était débitrice, après soustraction des frais de poursuite, de la somme de 4.046,73 euros à la date du 8 avril 2024. Madame [R] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester la dette et a reconnu son montant lors de l'audience. En conséquence, il convient de la condamner à verser à Monsieur [A] [F] et Madame [V] [C] [W] épouse [F] la somme de 4.046,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 8 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.634,75 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)." Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, il ressort du décompte produit que la locataire a repris le versement intégral du loyer avant la date d'audience. Dans ces circonstances et eu égard à l'accord des parties, il y a lieu d'accorder à Madame [R] [U] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion, à l’estimation des réparations locatives et à la séquestration des meubles sont sans objet. Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, Monsieur [A] [F] et Madame [V] [C] [W] épouse [F] seront autorisés à faire procéder à l'expulsion de Madame [R] [U] et celle-ci sera condamnée à verser à Monsieur [A] [F] et Madame [V] [C] [W] épouse [F] une indemnité d’occupation mensuelle de 838,29 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Les bailleurs disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [R] [U], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [A] [F] et Madame [V] [C] [W] épouse [F], Madame [R] [U] sera condamnée à leur verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, DÉBOUTE Monsieur [A] [F] et Madame [V] [C] [W] épouse [F] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de Madame [L] [K] [B] en sa qualité de caution solidaire. CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 août 2020 entre Monsieur [A] [F] et Madame [V] [C] [W] épouse [F] et Madame [R] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies au 17 novembre 2023. CONDAMNE Madame [R] [U] à verser à Monsieur [A] [F] et Madame [V] [C] [W] épouse [F] la somme de 4.046,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 8 avril 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 2.634,75 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due. AUTORISE Madame [R] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 1.000 euros chacune et une 4ème mensualité de 1.046,73 euros qui soldera la dette en principal et intérêts. PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement. SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés. DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette. DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE : AUTORISE Monsieur [A] [F] et Madame [V] [C] [W] épouse [F] à faire procéder à l'expulsion de Madame [R] [U] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [R] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNE Madame [R] [U] à verser à Monsieur [A] [F] et Madame [V] [C] [W] épouse [F] une indemnité d’occupation mensuelle de 838,29 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. CONDAMNE Madame [R] [U] à verser à Monsieur [A] [F] et Madame [V] [C] [W] épouse [F] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. REJETTE toute autre demande. CONDAMNE Madame [R] [U] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Nicolas BRUNET, Greffier. LE GREFFIERLA VICE-PRÉSIDENTE