Tribunal judiciaire, 05 février 2024. 23/02169

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/02169 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YME7 Minute : 24/125 SG Madame [B] [S] [Z] Représentant : Me BRUMM, avocat au barreau de LYON, vestiaire : C/ Madame [R] [V] épouse [K] Monsieur [D] [N] [K] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Février 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ; Après débats à l'audience publique du 04 Décembre 2023 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Madame [B] [S] [Z], demeurant [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me BRUMM, avocat au barreau de LYON D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Madame [R] [V] épouse [K], demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 8] Représentée par Monsieur [D] [N] [K] munie d’un pouvoir écrit, Monsieur [D] [N] [K], demeurant [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 8] comparant en personne D'AUTRE PART Page EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 12 janvier 2018, Madame [B] [Z] a donné à bail à Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 8] et une cave située étage -1 – porte 9, pour un loyer mensuel de 660,00 euros, et 190 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2023, Madame [B] [Z] a fait signifier à Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2576,95 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, Madame [B] [Z] a fait assigner Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner solidairement Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3487,79 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 700 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 20 juin 2023. À l'audience du 4 décembre 2023, Madame [B] [Z], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5102,05 euros, loyer du mois de novembre 2023 inclus. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Madame [B] [Z] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 8 février 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle fait valoir que les locataires n’ont pas repris les paiements, aucun paiement n’étant intervenu depuis le mois d’avril 2023, exceptés ceux émanant de la CAF. Monsieur [D] [N] [K], comparant, et Madame [R] [V] épouse [K], régulièrement représentée par son époux selon pouvoir adressé en cours de délibéré, ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 142 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent que Madame [K] est en congé parental et que Monsieur [K] a perdu son emploi depuis deux ans, venant seulement de retrouver du travail. Ils indiquent avoir deux enfants à charge. Ils déclarent percevoir des allocations familiales à hauteur de 1280 euros par mois. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 5 février 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Par note en délibéré autorisée, reçue le 5 janvier 2024, Madame [B] [Z] a adressé un décompte actualisé des sommes dues, actualisant sa demande à la somme de 4750,26 euros, rappelant s’opposer à l’octroi de délais de paiement. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 20 juin 2023 soit deux mois au moins avant la première audience. En conséquence, la demande de Madame [B] [Z] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 janvier 2018, du commandement de payer délivré le 8 février 2023 et du décompte de la créance actualisé au 6 décembre 2023 que Madame [B] [Z] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Conformément à la clause n°7 du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat. En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] à payer à Madame [B] [Z] la somme de 4750,26 euros, au titre des sommes dues au 6 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 mai 2023 sur la somme de 2487,79 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 8, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 8 février 2023. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 8 avril 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 12 janvier 2018 à compter du 9 avril 2023. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Toutefois, il apparaît que s’ils ont acquitté le loyer de décembre 2023, celui-ci a été réglé pendant le cours du délibéré uniquement, sans qu’aucun autre paiement ne soit intervenu depuis le mois d’avril 2023. En outre, les époux [K] ne justifient pas d’un retour à meilleure fortune qui pourrait leur permettre de régler leur dette locative et d’assurer le règlement du loyer courant. Il convient par conséquent de rejeter la demande de délais de paiement et d'ordonner l'expulsion de Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 9 avril 2023, Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] à son paiement à compter de 9 avril 2023, jusqu'à la libération effective des lieux. Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils sont obligés solidairement au paiement de l'indemnité d'occupation. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture. Il convient également de condamner in solidum Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] à payer à Madame [B] [Z] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de Madame [B] [Z] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 janvier 2018 entre Madame [B] [Z] d'une part, et Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] d'autre part, concernant l’appartement et la cave situés [Adresse 2] à [Localité 8], sont réunies à la date du 9 avril 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] à compter du 9 avril 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE solidairement Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] à payer à Madame [B] [Z] la somme de 4750,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 6 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2023 sur la somme de 2487,79 euros et du présent jugement sur le surplus, REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs, CONDAMNE solidairement Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] à payer à Madame [B] [Z] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l’échéance de janvier 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, CONDAMNE in solidum Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 8 février 2023 et de l’assignation du 26 mai 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, CONDAMNE in solidum Madame [R] [V] épouse [K] et Monsieur [D] [N] [K] à payer à Madame [B] [Z] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE JUGE