Tribunal judiciaire, 08 août 2025. 24/05987

N° RG 24/05987 - N° Portalis DB2E-W-B7I-M3PY TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 22] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 7] [Adresse 17] [Localité 9] 11ème civ. S1 N° RG 24/05987 N° Portalis DB2E-W-B7I-M3PY Minute n°25/ Copie exec. à : - Me Marc JANTKOWIAK - M. et Mme [V] Le Le Greffier RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 08 AOUT 2025 DEMANDERESSE : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CÔTÉ PARC, sis [Adresse 3] agissant par son syndic, la S.A.S. CITYA RUHL SEGESCA, inscrite au RCS de [Localité 22] sous le n° B 305 218 232 dont le siège social est sis [Adresse 6] [Localité 8] représentée par Me Marc JANTKOWIAK, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 94 DEFENDEURS : Madame [Z] [V] née [B] demeurant [Adresse 4] non comparante, non représentée Monsieur [C] [V] demeurant [Adresse 5] non comparant, non représenté OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions COMPOSITION DU TRIBUNAL : Gussun KARATAS, Vice-Présidente Maryline KIRCH, Greffier DÉBATS : A l'audience publique du 13 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Août 2025. JUGEMENT : Réputé contradictoire en premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Gussun KARATAS, Vice-Présidente et par Maryline KIRCH, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B] sont copropriétaires des lots n° 12 et 53 dans l'immeuble Résidence [12] située [Adresse 2] [Localité 11], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble représenté par son syndic, la société CITYA RUHL-SEGESCA. Suite à des impayés de charges de copropriété, Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B] ont été mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 octobre 2023 d’avoir à régler la somme 2 554,30 euros. Puis, une sommation par commissaire de justice du 6 décembre 2023 leur a également été délivrée aux fins de paiement de la somme en principal de 3 640,96 euros. Par assignation délivrée le 1er juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence [12] [Adresse 1] à 67200 STRASBOURG représenté par son syndic, a fait citer Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG en paiement des charges de copropriété arriérées. A l’audience du 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12] [Adresse 2] [Localité 11], représenté par son syndic, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir : Condamner solidairement Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B] au paiement de la somme de 3 685,96 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 octobre 2023, Condamner solidairement Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,Condamner solidairement Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B] aux entiers dépens, y compris les frais de la sommation de payer de Maître [A] [D], commissaire de justice,Condamner solidairement Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,Dire et juger en application de la clause d’aggravation de charges incluse au règlement de copropriété et de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée par la loi 2006-872 du 13 juillet 2006, que les frais, dépens et honoraires d’avocat, frais de commissaire de justice de sommation, frais de contentieux et précontentieux du contrat de mandat du syndic, frais de relance et de mise en demeure recommandée AR, exposés par le Syndicat des copropriétaires seront exclusivement à la charge solidairement de Monsieur [C] [V] et de Madame [Z] [V] née [B],Ordonner que la décision à intervenir soit exécutoire par provision. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence COTE [Adresse 18] à [Localité 11], représenté par son syndic, a soutenu, par l’intermédiaire de son conseil, que Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B] n’ont pas régularisé la situation d’impayés en dépit d’une mise en demeure et d’une sommation. Il a rappelé que l’article 9.1 du contrat de mandat de syndic versé à la procédure reprend très précisément l’énumération de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant l’imputabilité des frais de recouvrement aux copropriétaires concernés. Il a ajouté que l’article 9 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 a permis au syndic de copropriété et aux syndicats de copropriétaires de prévoir dans le contrat de mandat le quantum des frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires concernés. Il a estimé que les frais de recouvrement à l’encontre de Monsieur [C] [V] et de Madame [Z] [V] née [B] ne relèvent pas de la gestion courante du syndic mais bien d’une gestion particulière, au travers de diligences de nature exceptionnelle, facturée séparément et qu’ils restent à la charge exclusive des copropriétaires défaillants qui les ont occasionnés et ce en application de l’article 10-1 précité. Il a ajouté que le règlement de copropriété prévoit expressément une clause dite d’aggravation de charges qui met à la charge du seul copropriétaire défaillant les charges inhérentes au recouvrement des impayés (frais de commissaire de justice, d’avocat, de sommation, frais contentieux et précontentieux du contrat de mandat de syndic, frais de relance et de mise en demeure recommandée avec accusé de réception). Il a soutenu que la carence des défendeurs justifie leur condamnation solidaire au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive. Par courriel du 10 décembre 2024, Monsieur [C] [V] a sollicité le renvoi de l’affaire pour des raisons de santé en fournissant une attestation de son médecin délivrée la veille de l’audience et faisant état de ce que “M. [V] [C] ne peut se déplacer pour raison de santé”. Le Tribunal a rejeté la demande de renvoi au motif que Madame [Z] [V] née [B] pouvait représenter Monsieur [C] [V] à l’audience. Monsieur [C] [V], cité à domicile, et Madame [Z] [V] née [B], citée à personne, ne se sont ni présentés ni fait représenter. Par jugement du 14 février 2025, le tribunal a réouvert les débats et invité la partie demanderesse à fournir des explications sur le solde de 2 035,36 euros au 24 août 2023 et qui concerne notamment des condamnations en principal, frais et dépens et l’a enjoint de fournir le titre exécutoire évoqué dans pièce n°17 et qui serait un jugement du 23 avril 2021. La décision du 14 février 2025 a été notifiée à Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B] par lettre recommandée avec accusé de réception reçu le 20 février 2025. A l’audience du 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 21] [Localité 11], représenté par son syndic, par l’intermédiaire de son conseil, se réfère à ses écritures du 28 février 2025 et communiqués des décomptes du 1er octobre 2017 au 5 mars 2025 annotés manuscritement et au stabilo avec un code couleur pour distinguer les sommes au titre du jugement du 22 mars 2019, celles au titre du jugement du 23 avril 2021 et celles hors procédure. Il précise que les sommes dues au titre des condamnations et frais ressortaient obligatoirement des décomptes fournis mais que les sommes ne se recoupent pas, les frais du 7 mai 2021 faisant par exemple partie des montants réclamés au titre de la présente procédure car aucun titre exécutoire n’est intervenu depuis le jugement du 23 avril 2021. Sur les interrogations du tribunal au sujet de décomptes posant question, il suggère que la chargée du contentieux de CITYA vienne s’expliquer en audience. Le tribunal rappelle les termes du jugement avant dire droit lui enjoignant de produire les décisions de justice et notamment le jugement du 23 avril 2021. La demanderesse indique pouvoir produire les jugements en cours de délibéré. Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B], ne comparaissent pas ni personne pour eux. L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe, le conseil du demandeur a été autorisé à produire en cours de délibéré les deux jugements du 23 mars 2019 et 23 avril 2021 évoqués dans les pièces annotées. Par note en délibéré du 13 mai 2025, le conseil du demandeur a fait parvenir au tribunal copies des jugements du 22 mars 2019 et du 23 avril 2021 rendus par la présente juridiction dans des affaires l’opposant aux défendeurs. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée. Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. L’article 14-1 de la même loi prévoit par ailleurs que les copropriétaires versent au syndicat chaque trimestre des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale, l’article 14-2-1 prévoyant le versement d’une cotisation annuelle pour le fonds de travaux selon les mêmes modalités. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En application des articles 35 et 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence COTE [Adresse 18] à [Localité 11], représenté par son syndic, produit : - les contrats de mandat de syndic pour la période du 27 avril 2021 au 5 septembre 2025, - les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires notamment ceux des assemblées des 6 mars 2023 et 5 mars 2024 ayant notamment approuvé les comptes et adopté les budgets prévisionnels, - le décompte de charges annuel du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, - les appels de fonds du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2024 inclus, - le relevé de compte au 19 juin 2024, - la mise en demeure du 27 octobre 2023 adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, par voie électronique, dont l’accusé de réception a été signé par Monsieur [C] [V] le 27 octobre 2023, - la sommation de payer du 6 décembre 2023, - copie du jugement du 22 mars 2019 du tribunal judiciaire de Strasbourg ayant condamné solidairement les défendeurs à lui payer 4 576,78 euros au titre des impayés de charges de copropriété afférents aux exercices de 2017, 2018 et 2019, - copie du jugement du 23 avril 2021 du tribunal judiciaire de Strasbourg ayant condamné solidairement les défendeurs à lui payer 3 405,06 euros au titre des impayés de charges de copropriété échus entre le 1er avril 2019 et le 1er juillet 2020, provision sur charges du 3ème trimestre 2020 incluse. Il ressort des pièces produites que Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B] s’acquittent partiellement de leurs obligations de copropriétaires. Il ressort notamment du relevé de situation du compte des défendeurs au 30 septembre 2023 et au 7 mars 2025, et des appels de fonds produits et des deux jugements versés aux débats que pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, le demandeur pourvait réclamer la somme totale de 9 557,63 euros (les frais de recouvrement et de procédure déduits, n’étant pas des arriérés de charges). Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B] ont procédé à des versements d’un montant total de 6 709,44 euros pour le paiement des charges courantes (hors versements directement à la CARPA ou à l’étude du commissaire de justice pour des frais antérieurs). Aussi, Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B] restent redevables de la somme de 2 848,19 euros au titre des arriérés de charges et provisions de charges de copropriété pour la période du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus. Par conséquent, Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 14] à [Localité 11], représenté par son syndic, la société CITYA RUHL-SEGESCA la somme de 2 848,19 euros avec intérêts au taux légal à de la présente décision compte de l’évolution de la dette. Sur l’application de la clause d’aggravation des charges prévue au règlement de copropriété et sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 La clause d'aggravation des charges prévue au règlement de copropriété (Chapitre 5 - Charges communes et règlement des charges - page 9) stipule que « tous les frais et honoraires quelconques exposés pour le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire resteront à la charge du débiteur ». Cependant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 20] à [Localité 11] ne peut arguer de ladite clause dans la mesure où une telle clause ne pourrait, en tout état de cause, faire échec au pouvoir de contrôle du caractère nécessaire des frais que le juge tient de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d'ordre public. En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Il appartient au juge saisi de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées. Le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants : - frais de lettre de mise en demeure du 19 octobre 2023 de 45,60 euros, correspondant à la lettre de mise ne demeure notifiée le 27 octobre 2023, - frais de lettre de mise en demeure du 9 novembre 2023 de 33,60 euros, - frais de contentieux transmission auxiliaire de justice du 4 décembre 2023 de 480 euros, - frais de sommation de payer du 6 décembre 2023 de 153,89 euros, - frais de contentieux transmission auxiliaire de justice du 19 juin 2024 de 480 euros, Soit un montant total de 1 193,09 euros. Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité. Les frais de « contentieux transmission auxiliaire de justice » étant compris dans les frais irrépétibles, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre. Il convient également de déduire les frais « de sommation de payer » de 153,89 euros correspondant à une sommation de payer dont il n’est pas justifié du caractère nécessaire. Il sera également rappelé que les frais de sommation de payer font partie des dépens, dès lors ils ne peuvent être réclamés deux fois. Le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un accusé de réception, par voie électronique, de l’envoi d’une mise en demeure en date du 27 octobre 2023, la deuxième lettre de mise en demeure n’est pas justifiée (la lettre du 9 novembre 2023 n’est pas produite). Conformément à l’article 9.1 du contrat de mandat de syndic versé à la procédure, la tarification d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception s’élève à 45,60 euros TTC. Ainsi, après déduction des frais non nécessaires et non justifiés, Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B] sont solidairement redevables de la somme de 45,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. En application de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne motive ni ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef. Sur les mesures accessoires Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B], partie perdante, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure. Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] [Localité 10] [Adresse 23], représenté par son syndic, une somme de 600 euros au titre de ses frais irrépétibles comme précisé au dispositif ci-dessous. PAR CES MOTIFS, Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence [Adresse 15] [Localité 10] [Adresse 23], représenté par son syndic la société CITYA RUHL-SEGESCA, la somme de 2 848,19 euros au titre des impayés de charges et de provisions sur charges de copropriété pour la préiode du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à de la présente décision ; CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence COTE [Adresse 19] [Localité 11], représenté par son syndic la société CITYA RUHL-SEGESCA, la somme de 45,60 euros au titre des frais exposé pour le recouvrement de la créance ; DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence [Adresse 16], représenté par son syndic la société CITYA RUHL-SEGESCA, de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Résidence [Adresse 13] [Adresse 2] [Localité 11], représenté par son syndic la société CITYA RUHL-SEGESCA, la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [V] et Madame [Z] [V] née [B] aux dépens de l'instance ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Vice-Présidente Maryline KIRCH Gussun KARATAS