Tribunal judiciaire, 20 juin 2024. 23/07149

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Localité 2] JUGEMENT DU 20 Juin 2024 N° RG 23/07149 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KS2E Jugement du 20 Juin 2024 N°24/405 [U] [Y] C/ [L] [J] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me MOULIN COPIE CERTIFIEE CONFORME à Me HERVE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 20 Juin 2024 ; Par Maud CASAGRANDE, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 19 Avril 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile le 7 juin, date à laquelle la décision a été prorogée au 20 juin 2024 ; ENTRE : DEMANDEUR Mme [U] [Y] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître MOULIN Samuel, avocat au barreau de Rennes ET : DEFENDEUR : M. [L] [J] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Maître HERVE Adeline, avocat au barreau de Rennes RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES: Par acte sous seing privé du 4 juin 2022, Mme [U] [Y] a consenti un bail d’habitation à M. [L] [J] sur des locaux situés au lieu-dit [Adresse 1] à [Localité 3]. Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3250 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés locatifs de M. [L] [J] le 2 mars 2023. Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2023, Mme [U] [Y] a signifié à M.[L] [J] un congé pour motif légitime et sérieux. Par exploit du 31 juillet 2023, Mme [U] [Y] a fait assigner M. [L] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes, afin de: * à titre principal: - constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er mai 2023, - constater que M. [J] se maintient dans le logement sans droit ni titre, - Ordonner l’expulsion de M. [J] et de tous les occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier, - Condamner M. [J] à lui payer la somme totale de 5400 euros correspondant à sa dette locative constituée des loyers et des charges non payées avec intérêts au taux légal, - Fixer à la somme mensuelle de 650 euros le montant de l’indemnité d’occupation des lieux à la charge de M. [J], correspondant au loyer habituel, en réparation du préjudice qu’il lui a causé par l’occupation sans droit, ni titre de son habitation meublée en empêchant ainsi son exploitation normale, - Condamner M. [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, de la date de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, jusqu’à la date de la libération des lieux, d’un montant de 650 euros par mois correspondant au loyer contractuel, augmentée des taxes et charges fixées à 25 euros par mois, - Condamner M. [J] à lui payer à titre provisionnel, au titre de son occupation sans droit ni titre, la somme de 1350 euros suivant décompte arrêté au mois de juin 2023, à parfaire à la date du prononcé du jugement, avec intérêts au taux légal, - Condamner M. [J] à lui régler la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner M. [J] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification au représentant de l’Etat, les frais d’assignation, de la signification du jugement à intervenir, et tous actes d’exécution ; * à titre subsidiaire, - Ordonner l’expulsion de M. [J] et de tous les occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et celle d’un serrurier, - Condamner M. [J] à lui payer la somme totale de 6075 euros correspondant à sa dette locative constituée des loyers et des charges non payés, avec intérêts au taux légal, - Fixer à la somme mensuelle de 650 euros le montant de l’indemnité d’occupation des lieux à la charge de M. [J], correspondant au loyer habituel, en réparation du préjudice qu’il lui a causé par l’occupation sans droit, ni titre de son habitation meublée en empêchant ainsi son exploitation normale, - Condamner M. [J] au paiement d’une indemnité d’occupation de la date de la date de la fin de bail, jusqu’à la date de la libération des lieux, d’un montant de 650 euros par mois correspondant au loyer contractuel, augmenté des taxes et charges fixées à 25 euros par mois, - Condamner M. [J] à lui payer à titre provisionnel la somme de 675 euros au titre de son occupation sans droit ni titre, suivant décompte arrêté au mois de juin 2023, à parfaire à la date du prononcé du jugement, avec intérêts au taux légal, * en tout état de cause: - Condamner M. [J] à lui régler la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner M. [J] aux entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 19 avril 2024. Par conclusions déposées à cette date, Mme [U] [Y] a maintenu sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, indiquant que M. [L] [J] avait quitté le logement le 11 septembre 2023, et a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir: * à titre principal: - Condamner M. [J] à lui payer la somme totale de 3490 euros correspondant à sa dette locative pour la période allant d’octobre 2022 à avril 2023, déduction faite des APL pour la période concernée touchées directement soit 1060 euros, avec intérêts au taux légal, - Fixer à la somme mensuelle de 650 euros le montant de l’indemnité d’occupation des lieux à la charge de M. [J], correspondant au loyer habituel, en réparation du préjudice qu’il lui a causé par l’occupation dans droit, ni titre de son habitation meublée en empêchant ainsi son exploitation normale, - Condamner M. [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, de la date de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, soit le 1er mai 2023 jusqu’à la date de la libération des lieux, soit le 11 septembre 2023, d’un montant de 650 euros par mois correspondant au montant du loyer contractuel, - Condamner M. [J] à lui payer au titre de son occupation sans droit ni titre la somme de 2195,45 euros, déduction faite des APL pour la période concernée touchées directement, soit 642,88 euros, avec intérêts au taux légal, * à titre subsidiaire: - Constater la fin du bail à la date du 3 juin 2023 et que M. [L] [J] se maintient dans le logement sans droit ni titre depuis le 4 juin 2023, - Constater que M. [L] [J] n’a réglé, ni les loyers, ni les charges entre le mois d’octobre 2022 et le 3 juin 2023, - Condamner M. [J] à lui payer la somme totale de 3875 euros correspondant à sa dette locative pour la période allant d’octobre 2022 à mai 2023, déduction faites des APL pour la période concernée touchées directement, soit 1325 euros, avec intérêts au taux légal, - Fixer à la somme mensuelle de 650 euros le montant de l’indemnité d’occupation des lieux à la charge de M. [J], correspondant au loyer habituel, en réparation du préjudice qu’il lui a causé par l’occupation sans droit, ni titre de son habitation meublée en empêchant ainsi son exploitation normale, - Condamner M. [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, de la date de non-reconduction du bail, soit le 3 juin 2023 jusqu’à la date de la libération des lieux, soit le 11 septembre 2023, d’un montant de 650 euros par mois, correspondant au montant du loyer contractuel, - Condamner M. [J] à lui payer au titre de son occupation sans droit ni titre, la somme de 1810,45 euros, déduction faites des APL pour la période concernée touchées directement, soit 377,88 euros, avec intérêts au taux légal, * en tout état de cause: - Débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes, - Condamner M. [J] à lui régler la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens - Condamner M. [J] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification au représentant de l’Etat, les frais d’assignation, de la signification du jugement à intervenir, et tous actes d’exécution. Par conclusions déposées à cette même audience, M. [L] [J] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir: * à titre principal: - débouter Mme [U] [Y] de l’intégralité de ses demandes formulées à son encontre, - condamner Mme [U] [Y] à lui verser la somme de 6 000€ au titre de son préjudice de jouissance, - condamner Mme [U] [Y] à lui verser la somme de 5 000€ au titre de son préjudice moral, - juger qu’il est fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution, - ordonner la compensation des créances réciproques éventuelles, * à titre subsidiaire: dire qu’il sera autorisé à s’acquitter du paiement de sa dette dans un délai de trois années à compter de la décision à intervenir, * en tout état de cause: - condamner Mme [U] [Y] à lui verser la somme de 2 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, - condamner Mme [U] [Y] aux entiers dépens. Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile. En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande de constat de la résiliation du bail: Sur la recevabilité de la demande Mme [U] [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 1er mars 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3250 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 mai 2023. Le locataire ayant quitté le logement le 11 septembre 2023, il n’y a plus lieu de lui ordonner de quitter les lieux et d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Il résulte enfin des dispositions de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, M. [L] [J] est redevable de la somme de 4 550€ au titre des loyers impayés (du mois d’octobre 2022 jusqu’à la résiliation du bail), ainsi que de la somme de 2 838,33€ au titre des indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’au 11 septembre 2023, date de départ du locataire. La bailleresse a perçu durant cette période la somme de 1 702,88€ au titre de l’allocation logement. La dette totale de M. [L] [J] s’élève donc à la somme de 5 685,45€, déduction faite de l’allocation logement. M. [L] [J] ne conteste ni l’existence de cette dette, ni son montant. En revanche, il invoque l’exception d’inexécution pour justifier du non-paiement de sa dette locative. Il expose que le logement était inhabitable et que par conséquent, il était autorisé à ne pas payer son loyer. L’exception d’inexécution résulte de l’article 1219 du Code Civil, qui prévoit que “Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.” En matière de baux d’habitation, l’inexécution suffisamment grave doit rendre les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, à savoir l’habitation. Pour étayer sa demande d’exception d’inexécution, M. [L] [J] s’appuie sur le rapport d’évaluation de la salubrité du 8 novembre 2022 émanant de l’Agence Régionale de Santé de Bretagne, qui relève plusieurs désordres au sein du logement loué. Le locataire évoque notamment l’installation électrique non sécurisée, les problèmes d’humidité et d’étanchéité, ainsi que les revêtements des murs, sols et plafonds dégradés. S’il est exact que le rapport de l’ARS mentionne de tels désordres, il ne résulte pas, en revanche, de ce rapport que le logement est impropre à l’habitation. En effet, le rapport conclut que “ Les désordres constatés dans le logement ne constituent pas une situation relevant de l’insalubrité ou de l’urgence sanitaire ponctuelle au sens du code de la santé publique et du code de la construction et de l’habitation ». Le rapport préconise la réalisation de travaux concernant la ventilation du logement, la recherche des causes d’infiltration d’eau, la finalisation de l’installation du poêle à bois et assurer la sécurité des installations électriques. Par courrier en date du 23 janvier 2023, Mme la Maire de [Localité 3] a confirmé à M. [L] [J] que le rapport de l’ARS ne qualifie pas sa location d’insalubre mais fait état denombreux désordres. Ainsi, en l’absence de démonstration du caractère inhabitable du logement, M. [L] [J] n’est pas fondé à solliciter l’exception d’inexécution pour être dispensé du paiement des loyers et indemnités d’occupations. M. [L] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de 5 685,45€ au titre de sa dette locative (loyers impayés et indemnités d’occupations impayées). Sur la demande au titre du préjudice de jouissance formulée par M. [L] [J] Il résulte des dispositions des articles 1719 du Code Civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En l’espèce, M. [L] [J] rappelle les désordres relevés dans le logement par le rapport de l’ARS tels que le mauvais état du parquet, la présence d’une humidité excessive, d’une ventilation inadéquate ainsi que d’une défaillance de l’installation du poêle à bois. M. [L] [J] fait également état d’une défaillance grave du chauffe-eau survenue le 30 mars 2023. Ces désordres sont avérés, s’agissant notamment de ceux qui ont été objectivés par le rapport de l’ARS. De plus, le locataire verse aux débats une photographie attestant d’un trou important dans le parquet, résultant manifestement de la vétusté de ce dernier. S’agissant du poêle à bois, en revanche, il convient de souligner que M. [L] [J] a reconnu l’avoir installé lui même après son entrée dans les lieux, sans l’accord de la propriétaire. Dès lors, les conséquences de sa mauvaise installation et l’éventuel préjudice de jouissance en résultant ne peuvent être imputés à la propriétaire. Mme [U] [Y] justifie de la réalisation de plusieurs travaux afin de faire cesser les désordres constatés: réparation du trou dans le parquet, travaux sur la toiture et sur la ventilation, remplaçant du chauffe-eau. Si ces travaux ont été réalisés rapidement après le rapport de l’ARS et le courrier de la Maire de la Commune, il n’en reste pas moins que les désordres constatés ont causé pendant plusieurs mois, de manière incontestable, un préjudice de jouissance pour le locataire, ce dernier ne pouvant jouir intégralement de son bien dans des conditions normales. Ainsi, au regard des préjudices, dont les causes sont réellement imputables à la propriétaire, il convient de limiter l’indemnisation de M. [L] [J] à la somme de 2 500€. Sur la demande d’indemnisation au titre du préjudice moral formulée par M. [L] [J]: M. [L] [J] sollicite une somme de 5 000€ au titre de son préjudice moral, en raison du stress engendré par l’état du logement et le mépris de Mme [U] [Y] à son égard. A l’appui de sa demande, il verse une attestation de Mme [I], psychologue, en date du 24 janvier 2024 qui mentionne que M. [L] [J] a présenté des manifestations de syndrome anxio-dépressif en lien avec l’état de son logement. Cette attestation est insuffisante pour caractériser l’existence d’un préjudice moral, dans la mesure où elle ne se fonde que sur des éléments déclaratifs rapportés par M. [L] [J], dépourvus d’objectivité. Il convient, donc, de débouter M. [L] [J] de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral. Sur la demande de compensation Il résulte des articles 1347 et 1347-1 du code civil que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. La compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. En l’espèce, les conditions sont réunies pour procéder à la compensation des dettes réciproques des parties. M. [J] est redevable de la somme de 5 685,45€ au titre de sa dette locative et Mme [U] [Y] de la somme de 2 500€ au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance de M. [J]. Après compensation des deux sommes, M. [L] [J] sera donc condamné à verser à Mme [U] [Y] la somme de 3 185,45€. Sur la demande de délais de paiement Il résulte des dispositions de l'article 1343-5 du code civil que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Monsieur [L] [J] perçoit une pension d’invalidité d’un montant mensuel de 860€. Il règle un loyer mensuel résiduel de 189,96 euros. Compte tenu des éléments communiqués sur sa situation financière, M. [L] [J] sera autorisé à rembourser sa dette locative, suivant modalités figurant au dispositif de la présente décision. Sur les demandes accessoires : Il convient de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens et de débouter chacune des parties de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 juin 2022 entre Mme [U] [U] [Y], d’une part, et M. [L] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 2 mai 2023, DIT que la dette locative de M. [L] [J] s’élève à la somme totale de 3 185,45 euros (trois mille cent quatre-vingt-cinq euros et quarante cinq centimes), DIT que l’indemnisation du préjudice de jouissance de M. [L] [J] dont Mme [U] [Y] est responsable s’élève à 2 500 euros (deux milles cinq cent euros), ORDONNE la compensation entre la dette locative et l’indemnisation du préjudice de jouissance et CONDAMNE, en conséquence, M. [L] [J] à payer à Mme [U] [Y] la somme de 3 185,45 euros, DEBOUTE M. [L] [J] de sa demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral, AUTORISE M [L] [J] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 80€ chacune, sous réserve des paiements intervenus en cours de procédure, et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens, DEBOUTE chacune des parties de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés. La Greffière Le Juge