Tribunal judiciaire, 26 juin 2024. 23/04975

Min N° 24/00493 N° RG 23/04975 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJYX L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT - OPAC DE L’OISE C/ Mme [F] [B] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 26 juin 2024 DEMANDERESSE : L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT - OPAC DE L’OISE [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Maître Valérie DELATOUCHE de la SCP FRANCHON BECK - CARTEROT - MOULY - DELATOUCHE, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant DÉFENDERESSE : Madame [F] [B] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière DÉBATS : Audience publique du : 24 avril 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Valérie DELATOUCHE Copie délivrée le : à : Madame [F] [B] EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 17 juin 2016, l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise a donné à bail à Madame [F] [B] un appartement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 586,03 euros. Par contrat verbal du 17 juin 2016, l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise a donné à bail à Madame [F] [B] un garage portant le numéro 20 situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 42,05 euros, et la somme de 6 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2022, l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise a fait signifier à Madame [F] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.836,36 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 19 octobre 2022 l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 05 septembre 2023, l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise a fait assigner Madame [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : " sur le logement, constater l'acquisition de la clause résolutoire, " sur le garage, prononcer la résiliation judiciaire du bail verbal, " ordonner l'expulsion de Madame [F] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique, et d'un serrurier, à compter de la signification du jugement, " condamner Madame [F] [B] au paiement des sommes suivantes : o la somme de 1.868,07 euros au titre de la dette locative pour le logement, arrêtée au 19 décembre 2022, échéance du mois de novembre 2022 incluse, avec intérêts au taux légal, o la somme de 727,91 euros au titre de la dette locative pour le garage, arrêtée au 18 août 2023, échéance du mois de juillet 2023 incluse, o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, pour le logement et le garage, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux, outre revalorisation légale, o la somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile o les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et les frais exposés pour parvenir à l'expulsion, " dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 08 septembre 2023. L'affaire a été appelée une première fois à l'audience du 22 novembre 2023, et mise en délibéré au 17 janvier 2024. Une réouverture des débats a été ordonnée pour l'audience du 24 avril 2024. À l'audience du 24 avril 2024, l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise, représentée, se référant aux termes de son assignation, maintient ses demandes, et actualise sa créance à la somme de 7.954,49 euros arrêtée au 16 avril 2024, loyer du mois de mars inclus. Il soutient sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [F] [B] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 18 octobre 2022. Il ajoute que le non-paiement des loyers du garage constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il souligne que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le demandeur produit les documents justifiant de la recevabilité du dossier de surendettement déposé par la locataire Madame [F] [B], et d'une mesure de rétablissement personnel prononcée à son bénéfice aboutissant à un effacement de la créance de l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise. Il s'oppose à l'octroi de délais de paiement. Madame [F] [B], ne conteste pas le principe de la dette, et affirme avoir repris le paiement des loyers depuis le mois de septembre 2023. L'affaire a été mise en délibéré à la date du 26 juin 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DECISION : En l'espèce, Madame [F] [B] assignée à l'étude du commissaire de justice, a comparu à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 08 septembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 05 septembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 octobre 2022. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 17 décembre 2022 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 juin 2016 à compter du 18 décembre 2022. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire : L'article 24 VIII de la loi du 06 juillet 1989, prévoit que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge, ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture. Par dérogation, lorsqu'en application de l'article L741-1 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation. Il est produit aux débats une décision de la commission de surendettement des particuliers de la Seine et Marne en date du 07 décembre 2023, constatant la situation irrémédiablement compromise de Madame [F] [B], et prononçant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à son bénéfice. Il n'est pas fait état, ni justifiée d'une contestation formée contre la décision de la commission de surendettement. En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 07 décembre 2023, date du prononcé de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par la commission de surendettement de la Seine et Marne. L'expulsion de Madame [F] [B] ne peut donc être prononcée. Il convient de rappeler à Madame [F] [B] que ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location, ni suspendre le paiement du loyer et des charges, et si la locataire s'acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, mais dans le cas contraire elle reprendra son plein effet. Les baux seront alors résiliés de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire, et la bailleresse pourra alors faire procéder à l'expulsion de Madame [F] [B], et à celle de tout occupant de son chef. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. En cas de manquement à ses obligations contractuelles, Madame [F] [B] sera redevable du paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation. Celle-ci sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges à la date de résiliation du bail, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail verbal : Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En l'espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que Madame [F] [B] a été défaillante dans le paiement des loyers du garage. L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat. Cependant, il apparaît que la créance de l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise a fait l'objet d'un effacement dans le cadre de la mesure de rétablissement personnel prononcée par la commission de surendettement des particuliers le 07 décembre 2023, au bénéfice de Madame [F] [B]. En conséquence, la résiliation judiciaire du bail verbal conclu le 17 juin 2016 et portant sur le garage sera suspendue, pendant un délai de deux ans à compter du 07 décembre 2023, et l'expulsion des lieux loués ne sera ordonnée qu'en cas de manquement de Madame [F] [B] à son obligation de paiement du loyer et des charges. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [F] [B] : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 décembre 2022, Madame [F] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [F] [B], à son paiement à compter du premier loyer impayé, et jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement : Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 juin 2016, du commandement de payer délivré le 18 octobre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 16 avril 2024 que l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Cependant, il apparaît que la créance de l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise a fait l'objet d'un effacement dans le cadre de la mesure de rétablissement personnel prononcée par la commission de surendettement des particuliers le 07 décembre 2023, au bénéfice de Madame [F] [B]. En conséquence, il convient de débouter l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise de ses demandes de condamnation au titre des loyers et charges impayés. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [F] [B] succombant en la cause sera condamnée aux dépens. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS DECLARE recevable la demande de l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, DECLARE recevable la demande de l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise aux fins de résiliation judiciaire du bail verbal, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 juin 2016 entre l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise d'une part, et Madame [F] [B] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 1] ", sont réunies à la date du 18 décembre 2022, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal, conclu le 17 juin 2016 entre l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise d'une part, et Madame [F] [B] d'autre part, concernant le garage situé [Adresse 1]", au jour de l'assignation, le 05 septembre 2023, CONSTATE que la commission de surendettement des particuliers de Seine et Marne a prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire dans le cadre de mesures imposées à Madame [F] [B], avec effet à compter du 07 décembre 2023, En conséquence, ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire et de la résiliation des contrats conclus le 17 juin 2016 pour une durée de 2 ans à compter du 07 décembre 2023, soit jusqu'au 07 décembre 2025, DIT que si Madame [F] [B] s'acquitte du paiement des loyers et des charges pendant le délai de deux ans, la clause résolutoire du contrat de bail sera réputée n'avoir jamais été acquise, et la résiliation judiciaire du contrat de bail verbal ne produira pas ses effets, DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges la clause résolutoire et la résiliation judiciaire reprendront leur effet, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, En ce cas, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [F] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, DIT que Madame [F] [B] sera condamnée à verser à l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce jusqu'à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d'expulsion, DEBOUTE l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise de sa demande de condamnation en paiement, DEBOUTE l'Office public de l'habitat OPAC de l'Oise de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles, CONDAMNE Madame [F] [B] aux dépens de l'instance, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE