Tribunal judiciaire, 06 mai 2024. 22/12273

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 06 MAI 2024 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 22/12273 - N° Portalis DB3S-W-B7G-W5TQ N° de MINUTE : 24/00713 DEMANDEUR S.A.S.U. TALION A ENSEIGNE ANGEL’S [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Lionel MIMOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1450 C/ DEFENDEUR S.C.I. AEROVILLE [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J076 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. DÉBATS Audience publique du 18 Mars 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous signature privée du 5 avril 2021 la SCI AEROVILLE a consenti à la société TALION un bail commercial dérogatoire d’une durée de deux ans à compter du 5 mai 2021, portant sur un local n° 98 d’une surface de 81 m² environ, situé au sein du centre commercial AEROVILLE, [Adresse 1] à [Localité 4] (93), pour y exploiter sous l’enseigne ANGEL’S, une activité de vente de prêt-à-porter. Le bail a pris fin le 5 mai 2023. Par acte du 15 janvier 2022, la SCI AEROVILLE a assigné la société TALION devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de son arriéré locatif. Par jugement du 30 août 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a condamné la société TALION à payer à la SCI AEROVILLE la somme de 111 050,36 euros au titre de l’arriéré locatif au 8 décembre 2021, outre 5 552,52 euros au titre de la clause pénale. Par acte du 15 février 2022, la SCI AEROVILLE a fait délivrer à la société TALION un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2022, la société TALION a assigné la SCI AEROVILLE devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de : -Suspendre le paiement des loyers litigieux -Suspendre les effets de la clause résolutoire A titre subsidiaire, -Lui accorder 24 mois de délais pour s’acquitter de la dette locative -Débouter la SCI AEROVILLE de l’ensemble de ses demandes -La condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2023, la SCI AEROVILLE sollicite du tribunal de : -Débouter la société TALION de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions -Condamner reconventionnellement la société TALION à lui payer, au titre du solde d’arriérés locatifs restant dus à la date du 5 mai 2023, la somme de 209 200,99 euros -Condamner reconventionnellement la société TALION à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 10 000 € HT -Condamner la société TALION à lui payer, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive la somme de 50 000 euros -Condamner la société TALION à lui payer , sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 6 000 euros -Condamner la société TALION aux dépens. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 février 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 18 mars 2024 et mise en délibéré au 6 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. Sur les demandes de la société TALION La société TALION sollicite au terme de son dispositif la « suspension du paiement des loyers litigieux » ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire qu’il lui soit accordé 24 mois de délais pour s’acquitter de sa dette locative. Elle ne reprend dans le corps de son assignation qu’une demande de suspension des effets de la clause résolutoire, qu’elle ne fonde sur aucun moyen de droit ou de fait, évoquant simplement sa bonne foi. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l’espèce, la société TALION ne produit aucun élément à l’appui de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier sa situation financière et sa capacité à honorer les termes de l’échéancier de remboursement qu’elle sollicite, étant observé au demeurant qu’il ressort du dernier relevé de compte produit qu’elle ne s’est acquittée d’aucun loyer depuis son entrée dans les lieux objets du bail. Elle sera par conséquent déboutée de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que de sa demande de “suspension des loyers litigieux” qui doit être interprétée, à défaut de précisions, comme une demande de délais de paiement. Sur la demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré locatif La SCI AEROVILLE sollicite à titre reconventionnel que la société TALION soit condamnée à lui payer la somme de 209 200,99 euros au titre du solde d’arriérés locatifs restant dus à la date du 5 mai 2023. En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être exécutés de bonne foi, conformément à l’article 1104 du même code. En application de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SCI AEROVILLE que la SCI AEROVILLE était débitrice au 17 juin 2023 de la somme de 325 803,87 euros au titre de l’arriéré locatif. Ont été intégrées des sommes relevant de la clause pénale prévue à l’article 26.2.1. du bail, intitulées « Notre appel INDEMN. FORFAITAIRE 10% », pour un montant total de 12 544,68 euros. Cette somme n’apparaît pas excessive au regard du montant de l’arriéré locatif et de l’absence totale de paiements par la société TALION. Il convient de déduire du décompte la somme de 116 602,88 euros au paiement de laquelle la société TALION a été condamnée par jugement du 30 août 2022. Il convient également de déduire du décompte la somme de 13 736,39 euros appelée le 1er avril 2023 au titre de « l’indemnité d’occupation - du 05/05/2023 au 30/06/2023 », la SCI AEROVILLE ne justifiant pas de son montant, et sollicitant par ailleurs la condamnation de la société TALION à lui payer une indemnité d’occupation. Par conséquent, la société TALION sera condamnée à payer à la SCI AEROVILLE la somme de 195 464,60 euros au titre de son arriéré locatif au 17 juin 2023. Sur la demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité d’occupation La SCI AEROVILLE sollicite que la société TALION soit condamnée à lui payer la somme de 10 000 euros HT par mois au titre de l’indemnité d’occupation. En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Le débiteur fautif au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil précité ne peut s’exonérer de sa responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une cause étrangère ou d’un fait justificatif. La SCI AEROVILLE produit des constats de commissaire de justice en date des 5 mai 2023 et 22 mai 2023, dont il ressort que la société TALION a continué d’exploiter le local postérieurement à la fin du bail. Le maintien dans les lieux de la société TALION causant un préjudice à la SCI AEROVILLE, celle-ci est fondée à obtenir une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié. Il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme supérieure dans la mesure où la SCI AEROVILLE ne formule aucune demande d’expulsion et ne justifie pas qu’elle soit privée de la possibilité de conclure un nouveau bail sur le local occupé à des conditions financières meilleures que celles découlant du bail dérogatoire. L'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer qui aurait été dû en application du bail si celui-ci s'était poursuivi, majoré des charges et taxes prévues au contrat. La société TALION sera condamnée au paiement de celle-ci à compter du mois de mai 2023. Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive La SCI AEROVILLE sollicite que la société TALION soit condamnée à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Elle fait valoir que la société TALION a initié la présente procédure à titre dilatoire, multipliant les oppositions à commandement de payer afin de se soustraire à ses obligations. En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. En l’espèce, le fait que la société TALION ait pu assigner la SCI AEROVILLE à plusieurs reprises en opposition à commandement de payer, sans procéder au placement de ses assignations, ne suffit pas à démontrer sa mauvaise foi. La SCI AEROVILLE sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Sur les mesures de fin de jugement En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société TALION, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI AEROVILLE l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La société TALION sera donc condamnée à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe, -Déboute la société TALION de ses demandes de « suspension des loyers », de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, -Condamne la société TALION à payer à la SCI AEROVILLE la somme de 195 464,60 euros au titre de son arriéré locatif hors indemnité d’occupation, arrêté au 17 juin 2023, -Condamne la société TALION à payer à la SCI AEROVILLE, à compter du mois de mai 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, majoré des charges et taxes, -Déboute la SCI AEROVILLE de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, -Condamne la société TALION à payer à la SCI AEROVILLE la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamne la société TALION aux dépens. La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, Greffier présente lors de son prononcé. LE GREFFIERLE JUGE MADAME SEGHIRMADAME CORON