Cour d'appel, 31 mai 2022. 21/02813

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51C 1re chambre 2e section ARRET N° REPUTE CONTRADICTOIRE DU 31 MAI 2022 N° RG 21/02813 - N° Portalis DBV3-V-B7F-UPE4 AFFAIRE : SCI WOLFSONS C/ Mme [T] [M] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 25 Mars 2021 par le Juge des contentieux de la protection de COURBEVOIE N° RG : 11.19-1164 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 31/05/22 à : Me Margaret BENITAH RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE ET UN MAI DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SCI WOLFSONS Ayant son siège [Adresse 2] [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Margaret BENITAH, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.409 Représentant : Maître Frédéric HUTMAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1432 APPELANTE **************** Madame [T] [M] [Adresse 1] [Localité 4] Assignée à personne INTIMEE DEFAILLANTE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Avril 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 9 octobre 1995, la société civile immobilière Wolfsons a donné à bail à Mme [M], pour une durée de six ans renouvelable, un logement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable initialement fixé a la somme de 474,29 euros (3 111,11 francs), outre une provision sur charges mensuelle initialement fixée à la somme de 47,42 euros(311,11 francs) et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 1 067,14 euros (7 000 francs). Le 25 janvier 2019, la société Wolfsons a fait délivrer à Mme [M] un congé pour vendre les lieux loués au prix de 370 000 euros à effet au 8 octobre 2019. Par acte d'huissier de justice délivré le 6 novembre 2019, la société Wolfsons a assigné Mme [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - valider le congé délivré à Mme [M] le 25 janvier 2019 pour le 8 octobre 2019 à minuit, - ordonner, en conséquence, l'expulsion de Mme [M] et celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 1]) qu'elle occupe, et ce avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et d'un serrurier, en ordonnant la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais de Mme [M], - condamner Mme [M] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 30 euros par jour, à compter de la date du jugement et jusqu'à la complète libération des lieux, - condamner Mme [M] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice, - condamner solidairement Mme [M] à supporter la charge des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du congé du 25 janvier 2019, et à lui payer la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 25 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a : - déclaré non valide le congé pour vendre signifié par la société Wolfsons à Mme [M] suivant acte d'huissier de justice en date du 25 janvier 2019 à effet au 08 octobre 2019 à minuit et, en conséquence, constaté que le contrat de bail du 9 octobre 1995 liant la société Wolfsons d'une part, et Mme [M] d'autre part, s'était tacitement renouvelé pour une nouvelle période de six ans à compter du 9 octobre 2019, - débouté, en conséquence, la société Wolfsons de ses demandes d'expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation formées à l'encontre de Mme [M], lesquelles demandes deviennent sans objet, - débouté la société Wolfsons de sa demande en dommages-intérêts formée à l'encontre de Mme [M], - condamné la société Wolfsons à payer à Mme [M] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral, - condamné la société Wolfsons à supporter la charge des dépens de l'instance, - dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et, en conséquence, débouté la société Wolfsons de sa demande formée à ce titre, - prononcé l'exécution provisoire de la décision, - débouté la société Wolfsons d'une part et Mme [M] d'autre part de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif. Par déclaration reçue au greffe le 29 avril 2021, la société Wolfsons a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 11 juin 2021, elle demande à la cour de : - la juger recevable et bien fondée en son appel, - infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 mars 2021 par le tribunal de proximité de Courbevoie, - infirmer le jugement rendu en ce qu'il l'a condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, statuant à nouveau : - valider le congé signifié le 25 janvier 2019 pour le 8 octobre 2019, - ordonner en conséquence l'expulsion de Mme [M] et celle de tous occupants de son chef des lieux qu'elle occupe, [Adresse 1] et ce, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et d'un serrurier, en ordonnant la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux, dans telle resserre, au choix de la bailleresse, mais aux frais de Mme [M], - condamner Mme [M] au paiement d'une indemnité d'occupation de 30 euros par jour, à compter de la date de l'arrêt à intervenir, jusqu'à complète libération des lieux, - condamner Mme [M] au paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice subi, - condamner Mme [M] au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [M] aux entiers dépens, et ce, compris les frais de délivrance du congé du 25 janvier 2019. Mme [M] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 2 juillet 2021, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par remise à personne physique. La clôture de l'instruction a été reportée aux plaidoiries. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'. Sur l'appel de la SCI Wolfsons. Au soutien de son appel, la SCI Wolsons reproche au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande de validation de congé et d'expulsion, au motif erroné selon elle, qu'elle ne justifiait pas de la réalité du motif. Elle indique que, c'est à tort que pour fonder sa décision, le tribunal a relevé que, lors d'une assemblée générale de copropriété, l'un de ses représentants aurait indiqué qu'elle n'avait pas l'intention de vendre l'appartement loué à Mme [M], alors qu'un tel propos n'a jamais été tenu, et qu'au surplus le tribunal ne pouvait déduire de son acquiescement à une étude visant à la la réalisation de travaux de surélévation de l'immeuble, son absence d'intention de vendre le logement visé par le congé. S'agissant de l'état de l'immeuble et encore plus particulièrement de celui de l'appartement loué à Mme [M], la SCI Wolfsons souligne que la structure de l'immeuble, suite à l'affaissement du sol, a été reprise et renforcée au cours des années 2014/2015 aux frais de la copropriété, et que l'architecte de l'immeuble qui s'est rendu dans l'appartement de Mme [M], en présence du syndic, a constaté un effritement de la plinthe du mur et le mauvais état du mur sous la fenêtre, lié à sa vétusté, étant rappelé que la locataire se trouve dans les lieux depuis 26 ans, de sorte que les désordres l'affectant peuvent être liés à un défaut d'entretien, que la contestation de Mme [M] devant le premier juge est paradoxale dans la mesure où elle invoque le mauvais état de l'appartement tout en souhaitant s'y maintenir. La SCI Wolsons fait également grief au premier juge : * d'une part, d'avoir considéré que le prix mentionné dans le congé ne correspondait pas au prix du marché et qu'il était donc dissuasif, alors même qu'il a toujours été admis que le fait pour un propriétaire de tenter de vendre son bien à meilleur prix ne constitue pas nécessairement une fraude dès lors que ce prix n'est pas excessif, ainsi que tel est le cas en l'espèce, * d'autre part d'avoir retenu, en l'absence de productions de mandats, qu'elle n'avait aucune intention de vendre le logement, alors même que, si elle n'a pu le faire, c'est en raison de l'attitude de la locataire qui, à réception du congé, lui a fait savoir qu'elle ferait obstruction aux visites de l'appartement. Sur ce, L'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date où le congé a été délivré, dispose que : 'lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire par lequel il est lié par un pacte de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire, le bailleur pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier (...). A l'expiration de ce délai, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des lieux loués. En l'espèce, la SCI Wolfsons a fait délivrer à Mme [M], par acte d'huissier de justice en date du 25 janvier 2019, un congé pour vendre avec proposition d'acquérir au prix de 370 000 euros nets vendeur, le congé étant donné pour le 8 octobre 2019. Eu égard à la superficie de 35 m², le prix ressort à 10 571,42 euros le m². S'agissant du prix proposé fixé à 370 000 euros, il y a lieu de rappeler que le congé a été donné le 25 janvier 2019, soit il y a deux années et demie, étant observé que, si les biens figurant dans les annonces immobilières produites par la bailleresse ne sont pas comparables, ils sont tous situés à proximité de celui proposé à la vente, la moyenne du prix au m² étant de 12 000 euros. En tout état de cause, il est aujourd'hui admis que la fixation d'un prix excessif ne peut être à elle-seule la preuve d'une intention frauduleuse, la surestimation du prix pouvant être la seule résultante d'une ambition de vendre au plus cher, laquelle n'est pas en elle-même prohibée car il ne saurait être raisonnablement reprocher à un propriétaire-bailleur de rechercher le meilleur prix du bien qu'il souhaite vendre. S'agissant de l'absence des démarches reprochées au bailleur pour trouver un acquéreur, il est évident qu'il est difficilement concevable pour un propriétaire de faire visiter un bien occupé par une personne ayant manifesté la volonté de s'opposer à la vente, ce qui est incontestablement de nature à décourager tout éventuel candidat à l'acquisition. Enfin et surtout, force est de constater que la locataire n'a jamais entendu user de son droit de priorité sur le bien, même en formulant des contre-propositions, étant ajouté qu'en cas de prix excessif, elle dispose d'un second droit de préemption que la loi lui accorde en cas de vente à un tiers à un prix inférieur. Il s'ensuit que la preuve de la fraude du bailleur que la locataire a sous-entendue en première instance sans la maintenir en cause d'appel, n'est pas rapportée, le débat opposant les parties notamment sur l'état des lieux dont il n'est pas établi qu'il soit exclusivement imputable au bailleur, ne doit par pour autant l'empêcher de céder son bien. Le jugement rendu le 25 mars 2021 par le tribunal d'instance de Courbevoie doit être infirmé en ce qu'il a débouté la SCI Wolfsons de l'ensemble de ses demandes et en ce qu'il l'a condamnée à verser à Mme [M] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts. Statuant à nouveau, il y a lieu de valider le congé délivré le 25 janvier 2019 par la SCI Wolfsons à effet au 8 octobre 2019, et de faire droit à sa demande subséquente relative à l'expulsion. Il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à une somme égale au montant du loyer, outre les charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi et de condamner Mme [M] au paiement de cette indemnité à compter du 8 octobre 2019, date de prise d'effet du congé et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. Mme [M] qui succombe en l'espèce, doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts. La SCI Wolfsons qui ne caractérise pas le préjudice dont elle sollicite l'indemnisation à hauteur de la somme de 5 000 euros, doit être déboutée de sa demande de ce chef. Sur les mesures accessoires. Mme [M] doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance et à l'article 700 du code de procédure civile étant infirmées. La somme qui doit être mise à la charge de Mme [M] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en cause d'appel par Mme [M] peut être équitablement fixée à 2 000 euros. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement rendu le 25 mars 2021 par le tribunal de proximité de Courbevoie en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau, Valide le congé délivré le 25 janvier 2019 par la SCI Wolfsons à effet au 8 octobre 2019, A défaut de départ volontaire, ordonne l'expulsion de Mme [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1], avec le cas échéant, le concours de la force publique, Rappelle que, par application de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992, Condamne Mme [M] à verser à la SCI Wolfsons, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, augmenté des charges, et ce, jusqu'à la libération des lieux se matérialisant soit par l'expulsion, soit par la remise des clés, Déboute les parties de leurs demandes de dommages-intérêts respectives, Condamne Mme [M] à verser à la SCI Wolfsons la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [M] aux dépens de première instance, en ce compris les frais de délivrance du congé, ainsi qu'aux dépens d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,