Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/03130

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : défendeur Copie exécutoire délivrée le : à : demandeur Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/03130 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LUT N° MINUTE : 2024/7 JUGEMENT rendu le 31 mai 2024 DEMANDERESSE Association COALLIA (anciennement dénommée AFTAM), dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me SIMON François-Luc Avocat inscrit au Barreau de Paris Vestiare P0411 DÉFENDEUR Monsieur [Y] [P], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 mars 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 mai 2024 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier Décision du 31 mai 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03130 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LUT EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 19 avril 2011, l'association COALLIA a consenti un contrat de résidence à M. [Y] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3]) Chambre R 4 42 4 -ème étage, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 394,85 euros. A la suite de ses courriers en date du 26 décembre 2022 et du 9 janvier 2023, l'association COALLIA a, par lettre recommandée avec accusé de réception distribué le 14 février 2023, procédé à un dernier avertissement de M. [Y] [P] lui demandant de faire cesser l’hébergement de tierce personne non autorisé à défaut d’avoir respecté les démarches rendues obligatoires par le contrat de résidence et le règlement intérieur. Par lettre signifiée par commissaire de justice le 5 juillet 2023, avec remise à l’étude, l'association COALLIA a signifié à M. [Y] [P] la résiliation de son contrat de résidence au visa des articles L633-2 et R-633-3 du code de la construction et de l’habitation visant la clause résolutoire inséré au contrat de résidence. Elle a ensuite obtenu l'autorisation de faire procéder à un constat sur les conditions d'occupation des lieux par ordonnance du juge des contentieux de la protection de Paris du 8 janvier 2024, constat dressé le 24 janvier 2024 à 7h30. Par acte d'huissier en date du 6 mars 2024, l’association COALLIA a fait assigner M. [Y] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, au visa des articles 1134 ancien, 1103 nouveau,1184 ancien et 1224 nouveau du Code Civil, L.633-2, R.633-3 et R.633-9 du Code de la Construction et de l'Habitation et L.412-1, R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d'exécution, A titre principal : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire inscrite dans le contrat de résidence liant les parties. En conséquence, - Constater que Monsieur [Y] [P] est occupant sans droit ni titre au sein de la résidence sociale sise [Adresse 3]; - Dire que Monsieur [Y] [P] devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu'il occupe dès signification du jugement à intervenir; - Ordonner son expulsion, avec si besoin est, l'assistance de la force publique et de Monsieur le Commissaire de Police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; -Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions susvisées des articles R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d'exécution aux frais, risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront ; - Condamner Monsieur [Y] [P] au paiement de la somme d'un euro par jour à compter du constat jusqu'à résiliation du contrat de résidence par l'effet de la clause résolutoire; - Condamner Monsieur [Y] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce, jusqu'à libération complète des lieux. -Condamner Monsieur [Y] [P] au paiement de la somme d'un euro par jour à titre de dommages et intérêts, à compter de la résiliation du contrat jusqu'à la libération effective des lieux. - Rejeter toute demande de délais, A titre subsidiaire, - Prononcer la résiliation du contrat de résidence aux torts exclusifs de Monsieur [Y] [P] pour non-respect de ses obligations contractuelles, En conséquence, - Constater que Monsieur [Y] [P] est occupant sans droit ni titre au sein de la résidence sociale sise [Adresse 3]; - Dire que Monsieur [Y] [P] devra libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les locaux qu'il occupe dès signification du jugement à intervenir ; - Ordonner son expulsion, avec si besoin est, l'assistance de la force publique et de Monsieur le Commissaire de Police et ce, avec dispense du délai de deux mois prescrit par l'article L.412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; - Ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions susvisées des articles R.433-5 et R.433-6 du Code des procédures civiles d'exécution aux frais, risques et périls du défendeur et de qui ils appartiendront ; - Condamner Monsieur [Y] [P] au paiement de la somme d'un euro par jour à compter du constat jusqu'à résiliation du contrat de résidence; - Condamner Monsieur [Y] [P] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant mensuel de la redevance courante et ce, jusqu'à libération complète des lieux ; - Condamner Monsieur [Y] [P] au paiement de la somme d'un euro par jour à titre de dommages et intérêts, à compter de la résiliation du contrat jusqu'à la libération effective des lieux. - Rejeter toute demande de délais, En tout état de cause : - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; -Condamner Monsieur [Y] [P] au paiement d'une somme de 300 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner Monsieur [Y] [P] aux entiers dépens qui comprendront les frais de notifications par L.R.A.R., de constat, de serrurier, et d'assignation. Au soutien de ses prétentions, l’association COALLIA reproche au défendeur d'héberger un tiers sans autorisation et en méconnaissance des articles 4 et 5 du règlement intérieur ainsi que de l'article 7 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence (article 11). A l'audience du 29 mars 2024 , l’association COALLIA , représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. M. [Y] [P] régulièrement cité à l’étude n’a pas comparu et n’est pas représenté. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [Y] [P] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation, en vertu de l’article L.632-3 du même code, ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989, en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du titre d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de logements mis à disposition par l’association COALLIA, plus précisément en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. Les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation encadrent par ailleurs le droit pour la personne logée d'héberger pendant une période totale ne pouvant excéder six mois par an, un ou des tiers, selon les caractéristiques des logements et les conditions de sécurité, pour une période maximale de trois mois par an pour une même personne hébergée et prévoient l'obligation de déclarer la présence et l'identité des personnes accueillies ainsi que leurs dates d'arrivée et de départ. Le règlement intérieur peut prévoir que la personne logée titulaire du contrat acquitte un montant forfaitaire correspondant à une participation aux charges supplémentaires occasionnées par l'hébergement d'un ou plusieurs tiers ; les dispositions tarifaires applicables sont annexées au règlement intérieur. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). En l'espèce, l'article 5 du règlement intérieur, paraphé par le défendeur rappelle les règles du code de l'habitation et de la construction applicables concernant l'hébergement de tiers et limite à une seule personne le nombre de personnes pouvant être hébergée par un même résident, pour une période maximale de trois mois par an, après avertissement préalable obligatoire du responsable de la résidence en indiquant l’identité de la personne avec copie de sa pièce d’identité, la date d’arrivée et la date de départ de celle-ci. Le résident hébergeant devant acquitter une participation financière d’un montant de 1 euro par jour. Cet article rappelle que tout hébergement exercé en dehors des règles est formellement interdit.L'article 4 de ce même règlement ajoute que le résidant s’engage à occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et de ne pas mettre à disposition de tiers tout ou partie des locaux même à titre gratuit ou provisoire sauf dans le cadre du droit à l’hébergement organisé par le règlement. L'huissier de justice relate pourtant dans son procès-verbal en date du 24 janvier 2024 que la chambre R 4 42 4 ème étage est équipée de deux matelas et occupée par un individu rencontré dans les lieux se dénommant Monsieur [P] [J], né le 31 décembre 1977 à [Localité 4] (Mali), son adresse figurant sur son titre de séjour étant chez Monsieur [Z] [R], [Adresse 2]. Ces éléments confirment que M. [Y] [P] héberge un tiers dans les lieux loués, en contrariété avec les dispositions de l'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation et du règlement intérieur concernant les conditions d'hébergement des tiers, sans avoir signalé la présence de ce tiers, ni s’être acquitté du forfait journalier supplémentaire dû dans cette hypothèse. L'article 11 du contrat de résidence contient une clause résolutoire rappelant que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution par le résidant de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur. par Par lettre signifiée par commissaire de justice le 5 juillet 2023, remis à l’étude, l’association COALLIA a signifié à M. [Y] [P] la résiliation de son contrat de résidence au visa des articles L633-2 et R-633-3 du code de la construction et de l’habitation en visant la clause résolutoire inséré au contrat de résidence précisant que M. [P] disposait d’un délai de préavis d’un mois à compter de la signification. La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera ainsi constatée à la date du 6 août 2023, de ce seul fait. M. [Y] [P] étant sans droit ni titre depuis le 6 août 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire, l'occupation indue de son bien l'ayant privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. M. [Y] [P] sera ainsi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 6 août 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dues si le contrat de résidence s'était poursuivi, en deniers ou quittances, à défaut pour le bailleur de faire état d’impayés de la part de M. [Y] [P]. Sur les demandes accessoires M. [Y] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et sera condamné à payer la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de l’association COALLIA La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement en référé et en premier ressort, par jugement réputée contradictoire mise à disposition au greffe, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu entre l'association COALLIA et M. [Y] [P] sur des locaux situés au [Adresse 3]) Chambre R 4 42 4 ème étage sont réunies et que M. [Y] [P] est sans droit ni titre depuis le 6 août 2023; ORDONNONS en conséquence à M. [Y] [P] de libérer les lieux ; DISONS qu’à défaut pour M. [Y] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’association COALLIApourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS M. [Y] [P] à verser à l’association COALLIA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, telles qu'elles auraient été dues si le contrat s'était poursuivi, en deniers ou quittances, à compter du 6 août 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ; CONDAMNONS M. [Y] [P] aux dépens ; CONDAMNONS M. [Y] [P] à régler la somme de 200 euros à l’association COALLIA en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; REJETONS toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Le greffierLa juge des contentieux de la protection