Cour d'appel, 21 juin 2022. 21/03942

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51Z 1re chambre 2e section ARRET N° PAR DEFAUT DU 21 JUIN 2022 N° RG 21/03942 - N° Portalis DBV3-V-B7F-USYI AFFAIRE : Etablissement OPH DE [Localité 4] EPT [Localité 7] OUEST - [Adresse 6] C/ M. [D] [V] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Mai 2021 par le Tribunal de proximité de COURBEVOIE N° RG : 11-19-845 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 21/06/22 à : Me Bertrand LISSARRAGUE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT ET UN JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Etablissement OPH DE [Localité 4] EPT [Localité 7] OUEST - [Adresse 6] Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 4] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Bertrand LISSARRAGUE de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2166179 - Représentant : Maître Charles BISMUTH, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1181 APPELANTE **************** Monsieur [D] [V] [Adresse 2] [Localité 4] Assigné à étude INTIME DEFAILLANT **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 11 Mai 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Gwenael COUGARD, Conseillère, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er mars 1980, l'établissement OPH de [Localité 4] a donné en location à M. et Mme [G] [X], un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] (92), [Adresse 5]. Par avenant au bail du 25 janvier 2008, Mme [Z] divorcée [X], devenait seule titulaire du bail. Selon double avenant au bail du 23 juillet 2014, MM, [W] et [D] [V], alors locataires d'un logement numéro 15 dans le même immeuble devenaient locataires du logement numéro 17 tandis que leur mère, Mme [Z], devenait locataire de l'ancien logement n°15 des frères [V]. Ces avenants à leurs baux respectifs précisaient que cet échange se faisait de sorte à ce que chaque partie se voyait attribuer le contrat de bail en lien avec le logement dans lequel ils entraient, avec maintien de toutes les clauses desdits contrats, de sorte que MM. [V] étaient désormais soumis aux clauses du contrat de bail initial du 1er mars 1980 tel que modifié par ses avenants. Par acte d'huissier de justice délivré le 21 juin 2019, l'établissement OPH de [Localité 4] renommé l'OPH de [Localité 4] Ept [Localité 7] Ouest [Adresse 6] a assigné MM. [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu avec les consorts [V] portant sur le logement n°l7 au [Adresse 3], - prononcer leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - ordonner la suppression du délai de deux mois de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - se voir autoriser à faire transporter les objets garnissant le logement dans tout garde-meuble de son choix, aux risques, périls et frais, in solidum, des défendeurs, - les voir condamner solidairement au paiement d'une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par jugement contradictoire du 7 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a : - dit que le bail relatif au logement situé [Adresse 3], conclu entre d'une part l'OPH de [Localité 4] Ept [Localité 7] Ouest [Adresse 6] et d'autre part MM. [V], établi par avenant du 23 juillet 2014 opérant le transfert du droit au bail initial du 1er mars 1980 vers MM. [V], était résilié judiciairement, mais uniquement quant aux rapports contractuels entre M. [W] [V] et les autres parties, M. [D] [V] restant titulaire du bail, qui devrait suivre son cours à son égard toutes clauses maintenues, - dit que M. [W] [V] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 3], et les laisser en jouissance exclusive de M. [D] [V] en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise de son jeu de clefs, - rappelé qu'un cotitulaire sortant ne pouvait pas demander au bailleur de lui restituer sa quote-part du dépôt de garantie mais devait attendre la fin du bail pour récupérer sa quote-part auprès des cotitulaires restants, - dit n'y avoir lieu à statuer sur une indemnité d'occupation, l'expulsion, la suppression du délai pour quitter les lieux ou le sort des meubles, - débouté l'OPH de [Localité 4] Ept [Localité 7] Ouest [Adresse 6] de sa demande en dommages et intérêts au titre du coût de sécurisation de l'immeuble, - condamné M. [W] [V] à payer à l'OPH de [Localité 4] Ept [Localité 7] Ouest [Adresse 6] la somme de 584,09 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [W] [V] aux dépens de l'instance, ne comprenant pas les frais du procès-verbal de constat, - dit que M. [W] [V], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, supportera exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire, en application de l'article 42 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, - ordonné l'exécution provisoire de la décision, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration reçue au greffe le 22 juin 2021, l'OPH de [Localité 4] Ept [Localité 7] Ouest [Adresse 6] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 22 septembre 2021, il demande à la cour : - de le déclarer recevable et fondé en son appel, - y faisant droit, d'infirmer la décision entreprise en ce qu'elle : * a dit que le bail relatif au logement situé [Adresse 3] conclu avec MM. [V], par avenant du 23 juillet 2014 opérant le transfert du droit au bail initial du 1er mars 1980 vers MM. [V], était résilié judiciairement, mais uniquement quant aux rapports contractuels entre M. [W] [V] et les autres parties, M. [D] [V] restant titulaire du bail, qui devrait suivre son cours à son égard toutes clauses maintenues, * a dit que M. [W] [V] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 3], et les laisser en jouissance exclusive de M. [D] [V] en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise de son jeu de clefs, * a dit n'y avoir lieu à statuer sur une indemnité d'occupation, l'expulsion, la suppression du délai pour quitter les lieux ou le sort des meubles, * l'a débouté de sa demande en dommages et intérêts au titre du coût de sécurisation de l'immeuble, et statuant à nouveau, de : - prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation consenti à M. [D] [V] et portant sur le logement n°17, sis [Adresse 3], - ordonner en conséquence son expulsion immédiate et sans délai ainsi que celle de tout occupant de son chef dudit logement, au besoin par la force publique et un serrurier, - supprimer le délai de deux mois pour procéder à l'expulsion prévue à l'article L412-1 du code de procédures civiles d'exécution, - l'autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix à ses risques, périls et frais, - condamner M. [D] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient dû être acquittées en cas de poursuite du bail, indemnité mensuelle qui devra être payée, à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, mois après mois et ce, jusqu'à la libération du logement litigieux et la remise des clés, - condamner M. [D] [V] à lui payer la somme de 86 702,37 euros, sous toutes réserves d'actualisation, en réparation du préjudice occasionné, résultant ainsi du coût de sécurisation de l'immeuble pour faire échec au trafic illicite de drogue dans l'immeuble et assurer la sécurité et la tranquillité des locataires dudit immeuble, - condamner M. [D] [V] à lui porter et payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [D] [V] aux entiers dépens, - dire que les dépens d'appel pourront être recouvrés directement par la SELARL Lexavoue Paris-Versailles, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. M. [V] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 30 juillet 2021, la déclaration d'appel lui a été signifiée par dépôt à l'étude. Par acte d'huissier de justice délivré le 24 septembre 2021, les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par dépôt à l'étude. La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 avril 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'. Sur l'appel de l'office public de l'habitat de [Localité 4]. - Sur la résiliation du bail à l'égard de M. [D] [V]. Au soutien de son appel, l'office public de l'habitat de [Localité 4] reproche au premier juge d'avoir fait une inexacte appréciation des faits et du droit en jugeant que le bail portant sur le logement sis à [Adresse 3] est résilié judiciairement avec M. [W] [V], M. [D] [V], son frère, restant titulaire du bail, qui devra suivre son cours à son égard, toutes clauses maintenues. L'office public de l'habitat de [Localité 4] fait essentiellement valoir que l'obligation d'user paisiblement du bien loué ou de ne pas causer des troubles de voisinage s'analysent en des obligations de faire ou de ne pas faire, par nature indivisibles, que cette obligation s'impose de façon indivisible aux co-preneurs, faisant observer que la décision du tribunal de proximité a pour conséquence de permettre à M. [D] [V] de continuer d'héberger son frère et à ce dernier de poursuivre le trafic de stupéfiants auquel il se livre. Sur ce, L'appelant invoque les dispositions de l'ancien article 1122 du code civil applicable en l'espèce, pour arguer de ce que la jouissance du bien étant indivisible, les obligations découlant de cette jouissance le sont également et la résiliation du bail du fait de la faute de l'un des co-titulaires du bail entraîne nécessairement la résiliation du bail à l'égard de l'autre. Force est de constater que c'est au prix d'une contradiction évidente que dans sa motivation, le premier juge a retenu que l'obligation de jouir paisiblement du bien est divisible au motif qu'il existe un auteur unique et identifié des troubles de jouissance et que par voie de conséquence la résiliation du bail ne pouvait opérer qu'à l'encontre de [W] [V]. En l'espèce, le bail souscrit entre l'office public de l'habitat de [Localité 4] et MM [W] et [D] [V] ne stipule aucune clause de solidarité. En tout état de cause, solidarité et invisibilité sont des notions juridiques bien distinctes. Il est acquis en droit que les engagements souscrits par les co-preneurs sont indivisibles, que notamment l'obligation à la jouissance paisible des biens donnée à bail est, par nature, indivisible puisqu'elle n'est pas susceptible de division dans son exécution, chacun des co-preneurs ayant la jouissance du bien, que la solidarité soit prévue au bail ou non. En tout état de cause, la co-titularité du bail ne peut faire obstacle au droit du bailleur de faire prononcer la résiliation indivisible du bail si l'un des cotitulaires manque à ses obligations contractuelles. En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu'il n'a prononcé la résiliation du bail qu'à l'égard de M. [W] [V] exclusivement. Statuant à nouveau, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail d'habitation consenti à M. [D] [V] et portant sur le logement n°17, sis [Adresse 3], avec toutes conséquences de droit relatives à l'expulsion telles que mentionnées dans le dispositif du présent arrêt, sans qu'il y ait lieu de supprimer le délai de deux mois prévu à l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Il y a lieu de fixer l'indemnité d'occupation due à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient dû être acquittées en cas de poursuite du bail, et de condamner M. [D] [V] à son paiement à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée, soit par la remise des clés, soit par l'expulsion. - Sur la demande en paiement de dommages-intérêts. L'office public de l'habitat de [Localité 4] poursuit la condamnation de M. [D] [V] à lui verser la somme de 86 702,37 euros à titre de dommages-intérêts au titre des frais de sécurisation de l'immeuble. Cependant, l'office public de l'habitat de [Localité 4] qui n'établit nullement que les faits qu'il dénonce soient imputables à faute à M. [D] [V], ni surtout le lien de causalité direct entre la faute qu'il allègue et son obligation de procéder à la sécurisation de l'immeuble, doit être débouté de sa demande de ce chef. Sur les mesures accessoires. M. [D] [V] doit être condamné aux dépens d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. La somme qui doit être mise à la charge de M. [D] [V] au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, exposés en cause d'appel par l'office public de l'habitat de [Localité 4] est fixée à 2 000 euros. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement rendu le 7 mai 2021 par le tribunal de proximité de Courbevoie en ce qu'il a débouté l'office public de l'habitat de [Localité 4] de sa demande tendant à voir résilier le bail portant sur l'appartement n° 17 sis [Adresse 3], Le confirme sur le surplus, Statuant à nouveau du chef infirmé, Prononce la résiliation judiciaire du bail d'habitation consenti à M. [D] [V] et portant sur le logement n°17, sis [Adresse 3], Ordonne en conséquence, et à défaut de départ volontaire, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef dudit logement, au besoin par la force publique et un serrurier, Rappelle que, par application de l'article 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux. Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 et des articles 200 à 209 de son décret d'application du 31 juillet 1992, Condamne M. [D] [V] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient dû être acquittées en cas de poursuite du bail et ce, à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir, jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion, Condamne M. [D] [V] à verser à l'office public de l'habitat de [Localité 4] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [D] [V] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par SELARL Lexavoue Paris-Versailles, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,