Cour d'appel, 08 février 2024. 20/11385

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 08 FEVRIER 2024 N° 2024/ 68 Rôle N° RG 20/11385 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGRJZ S.C.I. PAVILLON MASSALIA C/ Syndic. de copro. IMMEUBLE PAVILLON MASSALIA S.A.S. FONCIA [Localité 5] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Stéphane GALLO Me Nicolas MERGER Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de MARSEILLE en date du 05 Septembre 2019 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/12906. APPELANTE S.C.I. PAVILLON MASSALIA, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Laura TAFANI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEES Syndic. de copro. IMMEUBLE PAVILLON MASSALIA, demeurant [Adresse 4] Assignation remise le 02.02.2021 à personne habilitée défaillante S.A.S. FONCIA [Localité 5] Venant aux droits de la Société FONCIA LE PHARE et prise en la personne de son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité., demeurant [Adresse 7] représentée par Me Nicolas MERGER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 29 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024. ARRÊT Réputé contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2024, Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte du 25 octobre 2016, la SCI PAVILLON MASSALIA a fait citer le syndicat des copropriétaires de l'immeuble PAVILLON MASSALIA, représentée par son syndic FONCIA LE PHARE, ainsi que la SAS FONCIA LE PHARE aux fins de voir constater que la société NOVELLIS IMMO n'est pas propriétaire de lots au sein de la copropriété, qu'elle est seule convoquée et à se voir notifier les assemblées générales, dire et juger nulles les assemblées générales de 2013, 2014 et 2015, constater que la requérante a demandé la régularisation de cette situation par la modification du règlement de copropriété le cas échéant à ses frais, constater que le syndicat des copropriétaires continue de méconnaître les droits privatifs de la requérante et que le syndic refuse de mettre ces question à l'ordre du jour, condamner in solidum les défendeurs au paiement d'une somme de 5000 euros de dommages-intérêts, dire n'y avoir lieu à paiement de frais indûment réclamés, faire injonction au syndicat de faire respecter le règlement de copropriété et empêcher l'usage des parties privatives de la requérante sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée, le condamner à la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, expurger le compte de copropriétaire de la requérante des sommes engagées par le syndicat pour l'exercice de la présente action. Par jugement du 5 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a statué ainsi : - DEBOUTE la SCI PAVILLON MASSALIA de l'ensemble de ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble PAVILLON MASSALIA représenté par son syndic la SAS FONCIA LE PHARE ; - DECLARE sans objet la demande en rejet de paiement de frais ; - CONDAMNE la SCI PAVILLON MASSALIA aux dépens. Le jugement susvisé retient pour l'essentiel que la SCI PAVILLON MASSALIA ne prouve pas qu'elle est propriétaire des lots invoqués (lots n°75, 78, 81 et 84), ni que la société NOVELLIS IMMO n'est pas propriétaire de ces lots ; qu'elle a reçu certains procès-verbaux d'assemblées générales et qu'il n'est pas établi que le syndic a convoqué le mauvais copropriétaire aux assemblées générales de 2013 à 2015 ; que lors de l'assemblé générale de 2017, la question des lots litigieux a été abordée et fait l'objet d'une résolution adoptée à l'unanimité. Par déclaration du 20 novembre 2020, la SCI PAVILLON MASSALIA a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions. Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 janvier 2021, auxquelles il sera référé plus amplement, la SCI PAVILLON MASSALIA demande de voir : - Infirmer intégralement le jugement rendu, - Statuant de nouveau, - Dire et juger que la société NOVELIS IMMO n'est pas propriétaire de lots au sein de cette copropriété et qu'en conséquence, les convocations et les notifications des PV d'AG à elle seule ne sont pas opposables à la SCI PAVILLON MASSALIA, - Dire et juger en conséquence nulles les AG de 2013, 2014 et 2015 qui ont approuvé les comptes alors même que la concluante n'a été ni convoquée ni même ne s'est vue notifié les PV de l'AG. - Dire et juger que la SCI PAVILLON MASSALIA rapporte la preuve qu'elle a sollicité la régularisation de cette situation par la modification du règlement de copropriété le cas échéant à ses frais. - Dire et juger que le syndicat des copropriétaires continue de méconnaître les droits privatifs de la SCI PAVILLON MASSALIA. - Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et la société FONCIA LE PHARE au paiement d'une somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de l'atteinte à la jouissance paisible des parties privatives. - Dire n'y avoir lieu à paiement de frais indûment réclamés (comme les frais de transmission du dossier à l'avocat') dans le cadre du commandement de payer adressé. - Dire et juger que faute de régularisation de la situation, il conviendra de condamner le syndic à faire respecter le règlement de copropriété et empêcher ainsi l'usage des parties privatives de la SCI PAVILLON MASSALIA sous astreinte de 1000 € par infraction constatée. - Condamner le SDC au paiement d'une somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Faire application de l'article 10-1 de la Loi du 10/07/1965 et expurger ainsi le compte de copropriétaire de la SCI PAVILLON MASSALIA des sommes engagées par le syndicat pour l'exercice de la présente action (frais de sommation, frais de Mise en demeure, frais d'assignation, frais d'avocat etc'). La SCI PAVILLON MASSALIA fait essentiellement valoir qu'elle est propriétaire des lots n°75, 78, 81 et 84 qui résultent de la division des anciens lots n°29, 35, 64 et 40 ; qu'ils sont par nature des parties communes qui desservent différents appartements aux 1, 3,4 et 5e étages mais qu'elle n'a jamais consenti aucune servitude sur ses lots ; qu'il appartient aux intimés de rapporter la preuve que les convocations aux assemblées générales sont régulières et que les notifications le sont également; que la société NOVELLIS IMMO est la gérante de la concluante ; qu'elle est disposée à abandonner ces lots et prendre à sa charge les frais de modification de l'état de division ; qu'aucun vote ne peut restreindre l'usage privatif d'un lot. Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2021, auquelles il sera référé plus amplement la SAS FONCIA [Localité 5] venant aux droits de la SAS FONCIA LE PHARE demande de voir : - Confirmer le jugement du 5 septembre 2019, - Statuant à nouveau, - Rejeter toutes les demandes de la SCI PAVILLON MASSALIA formulées à l'encontre de la concluante ; - Condamner la SCI PAVILLON MASSALIA à payer à la concluante la somme de 3000,00€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner la SCI PAVILLON MASSALIA aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Maître Nicolas MERGER, Avocat, qui affirme y avoir pourvu. La SAS FONCIA [Localité 5] fait essentiellement valoir qu'elle n'est plus syndic de la copropriété depuis l'assemblée générale du 7 janvier 2021 qui a élu le cabinet SOLAFIM en qualité de syndic ; qu'il est normal que les convocations ont été envoyées à la société NOVELIS IMMO, gérante de l'appelante et qu'ainsi elles sont régulières ; que l'appelante est à l'origine de cette situation, qui n'est dons pas imputable au syndicat et au syndic. Par acte du 2 février 2021 remis à personne habilitée, la SCI PAVILLON MASSALIA a fait signifier au syndicat des copropriétaires PAVILLON MASSALIA sa déclaration d'appel et ses conclusions. Le syndicat des copropriétaires PAVILLON MASSALIA n'a pas constitué avocat. La procédure a été clôturée le 15 novembre 2023. MOTIVATION : En vertu de l'article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l'un au moins d'entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l'égard de tous si la décision est susceptible d'appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. En l'espèce, compte tenu de l'assignation délivrée à personne habilitée le 2 février 2021 à l'endroit du syndicat des copropriétaires de l'immeuble PAVILLON MASSALIA qui n'a pas constitué avocat, le présent arrêt sera réputé contradictoire. En application de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. De même, la cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes visant à 'constater' ou 'dire et juger' qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Sur les demandes principales de la SCI PAVILLON MASSALIA : En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l'espèce, la SCI PAVILLON MASSALIA prétend avoir été le maître de l'ouvrage de la construction de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2] et être toujours propriétaire des lots n°75, 78, 81 et 84 résultant en réalité de la division des anciens lots n°29, 35, 64 et 40 ; que ces lots desservent d'autres parties constituées par plusieurs appartements au 1er, 3, 4 et 5è étages sans qu'il y ait de servitude de passage. La SCI PAVILLON MASSALIA produit aux débats l'acte authentique du 25 juillet 2006 valant état descriptif de division et règlement de copropriété. Il résulte de cet acte que le 1er septembre 2005, la SCI PVILLON MASSALIA a acheté l'immeuble cadastré section K n°[Cadastre 1] au lieudit '[Adresse 6]). Or, les lots n°75, 78, 81 et 84 ne figurent pas sur cet état descriptif de division, l'immeuble n'étant divisé à l'origine qu'en 44 lots. Il résulte de la fiche de renseignements fournie par le service de la publicité foncière de [Localité 5] 1, en date du 9 octobre 2020, que cet état descriptif de division a fait l'objet de plusieurs modifications dont la dernière datée du 25 mars 2009 qui supprime et divise : - le lot n°29 en lots 82, 83 et 84, - le lot n°35 en lots n°73, 74 et 75, - le lot n°64 en lots 76, 77 et 78, - le lot n°40 en lots n°79, 80 et 81. Cependant, si l'appelante produit également un nouveau projet de modification de l'état descriptif de division de l'immeuble litigieux portant mention de l'année 2013, qui prévoit la suppression des lots 75, 78, 81 et 84, acquis par le syndicat des copropriétaires et incorporé aux parties communes générales, ce document non daté et sans valeur authentique ne peut établir la qualité de copropriétaire sur ces lots de la SCI PAVILLON MASSALIA, comme l'ont justement précisé les premiers juges. D'ailleurs, alors qu'elle prétend que la société NOVELIS IMMO est sa gérante, elle ne verse aux débats aucun extrait de K-Bis pouvant attester de ses affirmations et indique, dans sa lettre du 23 juillet 2015 adressée au syndic en exercice, la société FONCIA PRADO, que 'NOVELIS IMMO possède (donc) 14/10000ème soit 56/10000ème pour lesquels nous sommes toujours liés à la copropriété PAVILLON MASSALIA'. L'appelante entretient donc la confusion sur la titularité du droit de propriété sur les lots susvisés sans produire, même en cause d'appel, la preuve certaine de sa qualité de copropriétaire dans l'immeuble litigieux. De même, la SCI PAVILLON MASSALIA soutient que le syndic ne la convoque pas aux assemblées générales mais convoque la société NOVELLIS IMMO, qui n'est que sa gérante. Or, non seulement elle n'établit pas sa qualité de copropriétaire dans l'immeuble PAVILLON MASSALIA mais également ne verse aux débats aucune convocation pour vérifier ses allégations alors qu'elle produit les procès-verbaux des assemblées générales des années 2013, 2014 et 2015. Elle est donc mal-fondée à solliciter l'annulation desdites assemblées générales sans justifier de son droit et de sa qualité à agir. Dans la mesure où elle ne justifie pas de sa qualité de copropriétaire, elle est également mal-fondée à obtenir en justice la modification de l'état descriptif de division et de voir dire et juger que le syndicat des copropriétaires méconnaît ses droits privatifs dans l'immeuble litigieux. En outre, elle ne verse aux débats que deux courriers, tous deux remontant à l'année 2015, adressés au syndic concernant la question de la nouvelle division des lots de l'immeuble, sans qu'il puisse être interprétés comme des demandes formelles d'inscription à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Elle est donc mal-fondée à invoquer que le syndic refuse de mettre ces questions à l'ordre du jour. De plus, il est à relever que le jugement déféré précise, dans sa motivation, qu'il ressort de l'assemblée générale de 2017 que la question des lots litigieux a été abordée et a fait l'objet d'une résolution votée à l'unanimité, sans que la SCI PAVILLON MASSALIA n'estime utile de produire le procès-verbal de cette assemblée générale devant la Cour alors qu'elle a fourni des procès-verbaux d'assemblées générales antérieures. Il résulte de l'ensemble de ces éléments qu'elle est également infondée à demander des dommages-intérêts au syndicat des copropriétaires et au syndic alors qu'elle n'établit pas la réalité du préjudice invoqué, étant précisé qu'il existe aussi un doute sur l'identité du syndic actuellement en exercice. Qant à la demande de voir condamner le syndic à faire respecter le règlement de copropriété et à empêcher l'usage des parties privatives qu'elle invoque, non seulement elle ne prouve pas sa qualité à agir mais il existe un doute sur l'identité du syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 5] qui indique venir aux droits de la société FONCIA LE PHARE, produisant une convocation à l'assemblée générale du 7 janvier 2021 dont le projet de résolution n°5 porte sur la désignation du CABINET SOLAFIM comme syndic à compter du 8 janvier 2021. Par conséquent, il convient de la débouter de l'intégralité de ses demandes et ainsi de confirmer le jugement déféré. Sur les dépens, les frais de l'article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965, et l'article 700 du code de procédure civile : En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En l'espèce, il convient de condamner la SCI PAVILLON MASSALIA, qui succombe, aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement par les avocats qui en font la demande, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. En outre, il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur les dépens de première instance. De même, il ne sera pas fait application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en faveur de l'appelante puisqu'elle succombe en toutes ses prétentions. Ainsi, le jugement déféré sera également confirmé sur ce point. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. Il paraît équitable que la SCI PAVILLON MASSALIA soit condamné à payer à la SAS FONCIA [Localité 5] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel. PAR CES MOTIFS : La Cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe : CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement déféré rendu le 05 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Marseille ; Y AJOUTANT ; CONDAMNE la SCI PAVILLON MASSALIA à payer la SAS FONCIA [Localité 5] venant aux drotis de la SAS FONCIA LE PHARE la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en faveur de la SCI PAVILLON MASSALIA ; CONDAMNE la SCI PAVILLON MASSALIA aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés directement par les avocats qui en font la demande, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,