Cour d'appel, 30 avril 2024. 23/02548

30/04/2024 ARRÊT N°217/2024 N° RG 23/02548 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PSPA EV/IA Décision déférée du 20 Juin 2023 - Président du TJ de toulouse ( 23/00434) A.MICHEL [E] [B] [U] [P] épouse [B] C/ [K] [N] [V] [N] épouse [Y] CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTS Monsieur [E] [B] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Xavier LASSUS, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [U] [P] épouse [B] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Xavier LASSUS, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMÉS Monsieur [K] [N] [Adresse 4] [Localité 6] Représenté par Me Fabrice CHAULIAC, avocat au barreau de TOULOUSE Madame [V] [N] épouse [Y] [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Me Fabrice CHAULIAC, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. FERREIRA, président E.VET, conseiller P. BALISTA, conseiller Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. FERREIRA, président, déléguée par odonnance du 22 février 2024 , et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS Le 2 décembre 2002, M. [K] [N] et Mme [V] [N] épouse [Y] ont consenti à M. [E] [B] et Mme [U] [P] épouse [B] une promesse de vente pour un bien situé lieu-dit En-Curt à [Localité 7] (31'570) à un prix de 500'000 € net vendeur. Les conditions suspensives, notamment celle relative à la demande de deux prêts par les candidats acquéreurs, devaient être levées avant le 6 février 2023. Le 31 janvier 2023, les consorts [B] adressaient aux consorts [N] une lettre de renonciation à l'achat motivée par l'absence d'obtention des prêts sollicités. Par courrier du 3 février 2023, les consorts [N] prenaient acte de cette décision et mettaient en demeure les époux [B] de leur verser la somme de 25'000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation. PROCEDURE Par acte du 6 mars 2023, M. [K] [N] et Mme [U][N] épouse [Y] ont fait assigner M. [E] [B] et Mme [U] [P] épouse [B] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé aux fins de voir : - constater la réalisation de la clause suspensive d'obtention de prêts stipulée dans la promesse de vente, - dire que l'indemnité d'immobilisation de 25 000 € leur sera attribuée par provision, - ordonner par provision le versement à leur bénéfice de la somme de 10 000 € par prélèvemen sur le séquestre, - condamner solidairement M. [E] [B] et Mme [U] [P] épouse [B] au paiement de la somme de 1000 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entriers dépens. Par ordonnance contradictoire du 20 juin 2023, le juge a : - dit que l'indemnité d'immobilisation de 25.000 € sera attribuée par provision à M. [K] [N] et Mme [V] [N] épouse [Y], - ordonné en conséquence par provision le versement à M. [K] [N] et Mme [V] [N] épouse [Y] de la somme de 10.000 € par l'office notarial Rivière-Amouroux et Associés, par prélèvement sur le séquestre, - condamné solidairement par provision M. [E] [B] et Mme [U] [P] épouse [B] à payer à M. [K] [N] et Mme [V] [N] épouse [Y] la somme de 15.000 €, - condamné solidairement M. [E] [B] et Mme [U] [P] épouse [B] à payer à M. [K] [N] et Mme [V] [N] épouse [Y], chacun, la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamné solidairement M. [E] [B] et Mme [U] [P] épouse [B] aux dépens. Par déclaration en date du 12 juillet 2023, M. [E] [B] et Mme [U] [P] épouse [B] ont relevé appel de la décision en en critiquant chacune des dispositions. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES M. [E] [B] et Mme [U] [P] épouse [B] dans leurs dernières conclusions du 18 décembre 2023 demandent à la cour, au visa des articles 145 et 491 du code de procédure civile, de : - réformer intégralement les dispositions de l'ordonnance attaquée, Par voie de conséquence, - rejeter la demande de provision sollicitée par les consorts [N]-[Y] comme étant non fondée en tout cas mal justifiée, - condamner solidairement les consorts [N] [Y] aux entiers dépens, outre une somme de 2.500 € aux époux [B] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [K] [N] et Mme [V] [N] épouse [Y] dans leurs dernières conclusions du 16 février 2024 demandent à la cour, au visa de l'articles 835 du code de procédure civile, des articles 1304 et suivants du code civil, de : - confirmer l'ordonnance de refere du 20 juin 2023 en toutes ses dispositions en ce qu'elle a : * dit que l'indemnité d'immobilisation de 25.000 € sera attribuée par provision à M. [K] [N] et Mme [V] [N] épouse [Y], * ordonné en conséquence par provision le versement à M. [K] [N] et Mme [V] [N] épouse [Y] de la somme de 10.000 par l'office notarial Rivière-Amouroux et Associés, par prélèvement sur le séquestre, * condamné solidairement par provision M. [E] [B] et Mme [U] [P] épouse [B] à payer à M. [K] [N] et Mme [V] [N] épouse [Y] la somme de 15.000 €, * condamné solidairement M. [E] [B] et Mme [U] [P] épouse [B] à payer à M. [K] [N] et Mme [V] [N] épouse [Y], chacun, la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné solidairement M. [E] [B] et Mme [U] [P] épouse [B] aux dépens, Y ajoutant, - condamner solidairement Mme [U] [P] épouse [B] et M. [E] [B] à payer à Mme [V] [N] épouse [Y] et M. [K] [N], chacun, la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, en sus des condamnations confirmées au titre des frais irrépétibles de première instance, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2024. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS Les époux [B] exposent : ' avoir déposé le 2 novembre 2022 un dossier en vue d'une étude de faisabilité de prêts conformément à leurs engagements auprès de leur banque, le CIC Sud-Ouest qui leur a donné un avis favorable le 30 novembre 2022, ' avoir déposé leur demande de prêts complétée le 14 décembre 2022, ' que malgré l'accord du 30 décembre 2022 leur banque leur a notifié un refus d'octroi des prêts le 26 janvier 2023, ' que le 25 janvier 2023, ils ont conclu un mandat de courtage avec la société Empruntis qui a transmis leur dossier à la Caisse d'Epargne qui a répondu favorablement le 2 février 2023, ' qu'ils ont déposé un dossier auprès de la BPO qui refusera son concours le 6 février 2023. Ils considèrent avoir respecté leurs obligations et que c'est de mauvaise foi que les consorts [N] ont refusé la vente lorsqu'ils les ont informés que la Caisse d'Epargne acceptait de leur octroyer les deux emprunts. Les consorts [N] opposent que les époux [B] ont manqué à leurs obligations en ce que : ' alors qu'ils bénéficiaient d'un délai jusqu'au 6 février 2023 pour justifier de la réalisation des clauses résolutoires ont subitement et prématurément renoncé au bénéfice de la promesse de vente par lettre du 31 janvier 2023, ' à la date de leur renoncement ils n'ont pas justifié de deux refus de prêt mais d'une seule, du CIC puisqu'à cette date ils n'avaient présenté de demande de prêts qu'à cet établissement, l'avis d'un courtier ne pouvant être assimilé à une véritable demande soumise à un établissement bancaire alors qu'au surplus le mandat du courtier conclu le 23 janvier 2023 était basé sur des paramètres différents de ceux prévus à la promesse de vente, ' le demande déposée auprès de la Caisse d'Epargne le 27 janvier 2023 était toujours en cours d'instruction lorsque les époux [B] ont renoncé à leur achat et là encore la demande d'emprunt ne correspondait pas aux caractéristiques prévues à la promesse de vente, ' le dossier de demande de prêts n'a été remis à la Banque Populaire Occitane que le 2 février 2023 c'est-à-dire après le renoncement des époux [B] à l'achat et ses conditions n'étaient pas conformes à celles contractuellement prévues. Suivant l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. L'article 1304-5 du Code civil dispose : «Avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s'abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l'obligation ; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits. Ce qui a été payé peut être répété tant que la condition suspensive ne s'est pas accomplie.». En l'espèce, la promesse de vente signée entre les parties le 2 décembre 2022 prévoyait : « Condition suspensive d'obtention de prêt Le BENEFICIAIRE déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l'article L 313-40 du code de la consommation, répondant aux caractéristiques suivantes : * Organisme prêteur : au choix du BENEFICIAIRE, Prêt relais * Montant maximal de la somme empruntée :Trois cent dix-huit mille euros (318'000 €). * Durée maximale de remboursement : 24 mois, * Durée minimale de remboursement : 24 mois, * Taux nominal d'intérêt maximal : 2,000 % l'an (hors assurances). Prêt immobilier * Montant maximal de la somme empruntée :Cent quarante-sept mille cinq cents euros (147'500 €). * Durée maximale de remboursement : 240 mois, * Durée minimale de remboursement : 240 mois, * Taux nominal d'intérêt maximal : 2,90 % l'an (hors assurances). Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil. La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention par le BENEFICIAIRE d'une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 6 février 2023. ... L'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt, demandée aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire. À défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le BENEFICIAIRE en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours décompté au jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. À défaut, ces fonds seront acquis au PROMETTANT ... Refus de prêt- justification Le BENEFICIAIRE s'engage, en cas de non-obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s'engage à déposer deux demandes de prêt.». Enfin, la promesse de vente prévoyait une indemnité d'immobilisation de 25'000 € en cas de non signature de la vente par le seul fait des bénéficiaires à la promesse, ces derniers ayant versé entre les mains du notaire la somme de 10'000 € devant rester acquise aux consorts [N] en cas de non réalisation de la vente selon les modalités et délais prévus, si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d'expiration du délai d'option. La cour constate que, si le notaire des vendeurs par message du 30 novembre 2022 antérieur à la signature de la promesse, a suggéré que le taux des emprunts soit porté à 3,10%, ni le notaire des acquéreurs, ni les époux [B] eux-mêmes, qui ont été destinataires du message, n'ont sollicité qu'une telle modification soit apportée à la promesse de vente. Les époux [B] produisent : ' une étude de financement du 2 novembre 2022 du CIC Sud-Ouest pour deux emprunts présentant les caractéristiques prévues à la promesse de vente et message de leur conseillère financière du 30 décembre 2022 faisant référence à un « accord crédit logement » précisant que le dossier devait être validé début janvier dans l'attente du taux d'usure, ' les courriers du CIC Sud-Ouest du 26 janvier 2023 les informant du refus de chacune de leurs demandes déposées le 15 décembre précédent, ' une attestation établie le 9 février 2023 par la Banque Populaire Occitane confirmant ne pas avoir donné une suite favorable à la demande de prêt immobilier présentée par les époux [B] d'un montant de 147'000 € au taux nominal de 2,8 % remboursable en 240 mois et de 318'000 € au taux nominal de 3,40 % remboursable en 24 mois, ' mandat d'intermédiation signé entre les époux [B] et la SARL BCCI Sud-Ouest (Empruntis) le 23 janvier 2023 pour l'obtention de trois emprunts de 72'977 € remboursable en 300 mois, de 170'000 € remboursable en 240 mois et d'un prêt relais de 350'000 € remboursable en 24 mois, aucune précision n'étant donnée sur le montant du taux sollicité, le montant emprunté étant très nettement supérieur à celui visé dans la promesse de vente, ' simulation de financement établie le 2 février 2023 par la Caisse d'Epargne Midi-Pyrénées portant sur un emprunt de 309'000 € remboursable en 18 mois au taux de 3,2 % et de 280'317,97 € remboursable en 300 mois autour de 3,1 %, ne correspondant pas aux caractéristiques prévues à la promesse de vente. Surtout, dès le 31 janvier 2023, c'est-à-dire avant la date d'expiration du délai d'option qui était fixée au 6 février 2023, les époux [B] ont annoncé aux consorts [N] que n'ayant pu obtenir les prêts dans le délai requis, ils renonçaient définitivement à l'achat du bien. Les termes de ce courrier sont clairs et ne laissent aucune place à l'interprétation. Ainsi, ils ont choisi de renoncer par anticipation à cet achat par ce courrier ne présentant aucune ambiguïté en ce que son objet était précisé ainsi « Renoncement à l'achat de votre bien pour non obtention de nos prêts » et que s'il mentionne que conformément à la promesse de vente, ils ont mandaté deux autres établissements bancaires (Empruntis et la Banque Populaire) les 26 et 31 janvier, ils ne diffèrent pas leur choix de renonciation à l'issue de la fin du délai octroyé pour obtenir les emprunts. D'ailleurs, ils concluent en indiquant joindre « le premier justificatif » confirmant que la condition suspensive n'est pas réalisée. Alors que s'ils avaient souhaité poursuivre leur acquisition, ils auraient attendu la fin du délai et la réponse des banques auprès desquelles leur demande était toujours en cours. Ainsi, et alors que la promesse de vente a été signée le 2 décembre 2022 et que la condition suspensive devait être levée avant le 6 février 2023, les époux [B] : ' n'ont pas respecté les termes de la promesse de vente, le mandat de courtage conclu avec la SARL BCCI Sud-Ouest le 25 janvier 2023 portant sur des montants très supérieurs à ce qui avait été convenu, ' n'ont déposé leur dossier auprès de la Banque Populaire Occitane que le 2 février 2023, c'est-à-dire deux jours après leur renonciation à l'acquisition et quatre jours avant l'expiration du délai de la condition suspensive, rendant peu vraisemblable une possibilité de réponse de la banque dans ce délai, ' ont clairement renoncé à leur achat par courrier du 31 janvier 2023. Au regard de ces éléments, la demande des consorts [N] en paiement provisionnel de l'indemnité d'immobilisation contractuellement prévue, ne se heurte pas à une contestation sérieuse laissant subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a dit que l'indemnité d'immobilisation de 25'000 € serait attribuée aux consorts [N], ordonné par provision le versement de la somme de 10'000 € par l'office notarial Rivière-Amouroux par prélèvement sur le séquestre et condamné solidairement par provision des époux [B] à payer aux consorts [N] la somme de 15'000 €. La décision déférée doit aussi être confirmée en ce qu'elle a condamné les époux [B] à verser à chacun des consorts [N] 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et il leur sera octroyé 1000 € chacun à ce titre en cause d'appel. Les époux [B] qui succombent seront condamnés aux dépens de première instance par confirmation de la décision déférée et d'appel. PAR CES MOTIFS: La cour, Statuant dans les limites de sa saisine : Confirme la décision déférée, Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne solidairement Mme [U] [P] épouse [B] et M. [E] [B] à payer à Mme [V] [N] épouse [Y] et à M. [K] [N] la somme de 1000 € chacun, Condamne in solidum Mme [U] [P] épouse [B] et M. [E] [B] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LA PRESIDENTE I. ANGER C.FERREIRA