Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Pacome BAGUET
Monsieur [P] [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Catherine HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/07499 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22XQ
N° MINUTE :
8 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 16 février 2024
DEMANDERESSE
S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (CI-APRES DENOMMEE LA RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDEURS
Monsieur [P] [E], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
Monsieur [X] [E], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Pacome BAGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1943
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 08 décembre 2023
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 février 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 16 février 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/07499 - N° Portalis 352J-W-B7H-C22XQ
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 31 janvier 2002, la SAGI, aux droits de laquelle est venue la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] (ci-après « la RIVP), a donné à bail Monsieur [P] [E] et à Madame [I] [B] un logement situé [Adresse 4].
Madame [I] [B] est décédée le 22 juillet 2019.
Par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023, la RIVP a fait assigner Monsieur [P] [E] et Monsieur [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de :
voir prononcer la résiliation du bail liant la RIVP et Monsieur [P] [E],ordonner l'expulsion de Monsieur [P] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef dont Monsieur [X] [E], des lieux loués situés [Adresse 4], avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est,supprimer le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux,condamner in solidum Monsieur [P] [E] et Monsieur [X] [E] à payer à la RIVP la somme de 14 428,65 euros sauf à parfaire le jour de l'audience, au titre de l'arriéré locatif,condamner in solidum Monsieur [P] [E] et Monsieur [X] [E] à payer à la RIVP une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été du si le bail s'était poursuivi, outre les taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de résiliation et jusqu'à la libération complète et effective des lieux matérialisée par la remise des clés,rappeler l'exécution provisoire de la décision à intervenir,condamner in solidum Monsieur [P] [E] et Monsieur [X] [E] à payer à la RIVP une somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum Monsieur [P] [E] et Monsieur [X] [E] aux entiers dépens.
Au visa de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 3 du contrat de bail signé par Monsieur [P] [E] imposant que le locataire en titre établisse sa résidence principale au sein du logement loué, la RIVP affirme que le logement litigieux est en réalité occupé par Monsieur [X] [E], frère du locataire. Elle produit, au soutien de ses allégations, l'avis d'imposition adressé à la RIVP par Monsieur [P] [E] mentionnant une adresse, le concernant, à [Localité 5] au 05 septembre 2022 et deux constats de commissaire de justice en date des 6 février 2023 et 26 avril 2023 attestant de l'occupation effective des lieux par Monsieur [X] [E].
La RIVP argue ainsi de ce que cette inoccupation du logement par le locataire en titre constitue un manquement grave à ses obligations contractuelles en ce qu'il s'agit d'une cession prohibée par l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et par l'article 3 du contrat de bail, justifiant que celui-ci soit résilié et que par conséquent, l'expulsion de Monsieur [P] [E] et Monsieur [X] [E], occupant de son chef, soit ordonnée.
Enfin, la RIVP se dit bien fondée à solliciter la condamnation in solidum de Monsieur [P] [E] et Monsieur [X] [E] au paiement de l'arriéré locatif s’élevant, selon le décompte arrêté au 5 juillet 2023, à la somme de 14 428,65 euros avec application du taux maximum du SLS, en l'absence de réponse à l'enquête annuelle sur ressources.
A l'audience du 08 décembre 2023, la RIVP, représentée par son conseil, actualise le montant de la dette locative à la somme de 27 125,19 euros mais précise que le SLS doit être défacturé ce qu'elle a confirmé par note en délibéré aux termes de laquelle elle ajoute que le solde locatif du locataire est créditeur. Elle a donc indiqué se désister de sa demande de condamnation en paiement de l'arriéré de loyer mais a maintenu ses autres demandes et s'est opposée à la demande de transfert de bail formée par Monsieur [X] [E], estimant les conditions non remplies. Elle s'est également opposée à la demande adverse tendant à écarter l'exécution provisoire de la décision et à sa demande de délais pour quitter les lieux.
Monsieur [P] [E], comparant en personne, a indiqué qu'il vivait auparavant avec son frère dans le logement mais que la cohabitation était devenue difficile à vivre du fait de ses troubles psychiatriques, expliquant son départ en 2018. Il a dit qu'il avait réglé le loyer jusqu'en 2020 et qu'il avait renoncé à se réinstaller dans le logement.
Monsieur [X] [E], représenté par son conseil, a déposé des conclusions qu'il a soutenues oralement et aux termes desquelles il sollicite,
A titre principal :
le transfert du bail,le débouté de la RIVP de l'ensemble de ses demandesA titre subsidiaire :
les plus larges délais pour quitter les lieux,En tout état de cause, que chacune des parties conserve à sa charges les dépens engagés, de dire n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 et écarter l'exécution provisoire de la décision.
Il expose qu'il s'est installé chez son frère quelques années après le décès de Madame [I] [B] afin que son frère s'occupe de lui du fait du handicap dont il est atteint, qu'il y demeure de manière continue depuis 2015 et que de ce fait, il remplit les conditions du transfert du bail. Il indique en outre satisfaire les conditions financières d’attribution d'un logement social, ne percevant que l'Allocation Adulte Handicapé ainsi que les conditions relatives à l'adéquation de la taille du logement, un T2, au nombre d'occupant.
Subsidiairement, il sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux eu égard à sa bonne foi qu'il entend prouver par le paiement constant des loyers et la preuve des démarches de relogement qu'il a effectuées.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 février 2024.
MOTIFS
A titre liminaire, il conviendra de constater que la RIVP se désiste de sa demande de condamnation en paiement de la dette locative.
Sur la demande de transfert du bail
Selon l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :
au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.
En l'espèce, le défendeur échoue à rapporter la preuve de l'abandon du domicile par Monsieur [P] [E].
En effet, il n'apparaît pas que celui-ci a quitté les lieux de manière non concertée avec son frère. Au contraire, il ressort tant des déclarations de Monsieur [P] [E] que des écritures de Monsieur [X] [E] qu'il a continué à l'aider financièrement pendant plusieurs années à la suite de son départ et qu'il entendait, de plus, récupérer son logement, ce à quoi il a finalement renoncé.
Dès lors, l'abandon, qui nécessite un départ brusque, imprévisible et imposé aux occupants du logement, n'est pas caractérisé.
En outre et de manière surabondante, aucune pièce ne vient corroborer les déclarations du demandeur selon lesquelles il cohabitait avec son frère depuis au moins un an avant la date du départ de celui-ci. Au contraire, [P] [E] indique avoir quitté le logement en 2018. Or d'après les écritures de Monsieur [X] [E] lui-même, il s'est installé chez son frère quelques années après le décès de Madame [I] [B], survenu le 22 juillet 2019.
Dès lors, les conditions ne sont pas réunies pour faire droit à la demande de transfert de bail formée par Monsieur [X] [E] et par conséquent, il en sera débouté.
Sur la demande de résiliation judiciaire du bail et ses conséquences
L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme « le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation ».
Le contrat de bail signé par Monsieur [P] [E] d'une part et la SAGI, aux droits de laquelle est venue la RIVP d'autre part, dispose en son article III que « l'occupation des lieux loués étant strictement réservée au preneur qui doit y établir son habitation principale, le présent contrat est incessible et intransmissible. De même, le preneur ne pourra sous-louer les lieux, même partiellement, et même à titre gratuit ».
En l'espèce, il n'est pas contesté que Monsieur [P] [E] ne demeure plus dans l’appartement qu'il a pris à bail. Il justifie d'une autre adresse et explique les raisons pour lesquelles il a quitté le logement. Son frère, [X] [E] a d’ailleurs sollicité le transfert du bail, au motif de l'abandon du logement par celui-ci.
IL est également constant que Monsieur [X] [E] occupe le logement et ce, en infraction avec l'article 3 du contrat de bail prévoyant que l'occupation des lieux est « strictement réservée au preneur », étant précisé qu'il ne saurait être reconnu comme personne à la charge du locataire en titre puisqu'il perçoit l'AAH, qu'il dispose donc de ressources propres et qu'il s'acquitte lui-même, selon ses propres écritures, du loyer.
Par conséquent, tant l’inoccupation du logement par Monsieur [P] [E] que le manquement à ses obligations contractuelles sont avérées et justifient que soit prononcée, au regard de la gravité de cette inexécution qui perdure depuis plusieurs années, la résiliation judiciaire du bail, conformément aux dispositions des articles 1224 et 1225 du code civil.
La résiliation judiciaire du bail étant prononcée, l'expulsion de Monsieur [P] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, notamment de Monsieur [X] [E], sera prononcée selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.
Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l’espèce, il convient de condamner in solidum Monsieur [P] [E] et Monsieur [X] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, pour la période courant du présent jugement jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Sur la demande de suppression du délai légal de deux mois
L'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait ou lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
En l'espèce, Monsieur [X] [E] n'est pas entré dans les locaux par voie de fait et il n'est pas démontré qu'une quelconque procédure de relogement ait été effectuée et encore moins, du refus de l'intéressé d'en bénéficier. La demanderesse se contente de sollicite la suppression de ce délai au regard de l'inoccupation du logement, ce qui ne constitue pas un motif prévu par l'article susmentionné.
Par conséquent, la RIVP sera déboutée de sa demande.
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
Selon les L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l'espèce, le logement est occupé de manière effective par Monsieur [X] [E], âgé de 67 ans, atteint de handicap et disposant de ressources limitées. Il fait preuve de bonne volonté en ce qu'il s’acquitte régulièrement de ses loyers et effectue des démarches en vue de son relogement.
Sa situation personnelle justifie ainsi qu'il soit fait droit à se demande de délai.
Par conséquent il sera accordé à Monsieur [X] [E] un délai d'un an pour quitter le logement, jusqu’au 16 février 2025.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [P] [E] et Monsieur [X] [E], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Ils seront également condamnés in solidum à verser la somme de 500 euros à la RIVP, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire des décisions de première insistance, selon l'article 514 du code de procédure civile, est de droit et rien ne justifie qu'elle soit écartée en l’espèce.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,
et en premier ressort,
CONSATE le désistement de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] de sa demande de condamnation in solidum de Monsieur [P] [E] et de Monsieur [X] [E] en paiement au titre de l'arriéré locatif,
DÉBOUTE Monsieur [X] [E] de sa demande de transfert du bail,
PRONONCE la résiliation du bail consenti par la SAGI, aux droits de laquelle est venue la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6], à Monsieur [P] [E] et à Madame [I] [B] le 31 janvier 2002 portant sur un logement situé [Adresse 4], escalier 9322, 8ème étage, porte 83,
ORDONNE à Monsieur [P] [E] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, notamment Monsieur [X] [E], les lieux situés [Adresse 4], escalier 9322, 8ème étage, porte 83, ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
ACCORDE un délai à Monsieur [P] [E] et à Monsieur [X] [E] pour libérer les lieux jusqu'au 16 février 2025,
DIT qu’à défaut de libération volontaire des lieux par Monsieur [P] [E] dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, notamment celle de Monsieur [X] [E] avec l’assistance d'un serrurier et de la force publique, si nécessaire,
DÉBOUTE la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] de sa demande de suppression du délai légal de 2 mois,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [P] [E] et Monsieur [X] [E] in solidum à payer à la Régie Immobilière de la ville de [Localité 6] une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE Monsieur [P] [E] et Monsieur [X] [E] in solidum à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 6] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [P] [E] et Monsieur [X] [E] in solidum aux dépens,
DIT N'Y AVOIR LIEU à écarter l'exécution provisoire du présent jugement.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
