Cour d'appel, 23 juin 2022. 20/04289

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 2 SECTION 1 ARRÊT DU 23/06/2022 **** N° de MINUTE : 22/ N° RG 20/04289 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TH7L Jugement n°2020006390 rendu le 01 septembre 2020 par le tribunal de commerce de Lille Métropole APPELANTE SAS Square Habitat Nord de France, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège ayant son siège social 2 place Pierre Mendes France - 59000 Lille représentée par Me Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille INTIMÉE SCI Hibiscus, prise ne la personne de son représentant légal audit siège, Monsieur [W] [C] ayant son siège social 200 rue Henri Debrabant - 59870 Tilloy-les-Marchiennes représentée par Me Simon Duthoit, avocat au barreau de Lille DÉBATS à l'audience publique du 06 avril 2022 tenue par Pauline Mimiague magistrat chargé d'instruire le dossier qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Véronique Renard, présidente de chambre Dominique Gilles, président Pauline Mimiague, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 juin 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Renard, présidente et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 16 mars 2022 **** EXPOSÉ DU LITIGE La SCI Hibiscus est propriétaire d'un immeuble situé 1 place des Augustins à La Bassée (Nord) divisé en quatre appartements destinés à la location et dont elle a confié la gestion à la société Square Habitat Nord de France par contrat de mandat du 26 janvier 2016. Reprochant à cette dernière divers manquements dans la détermination du montant des charges après l'année 2016, la SCI Hibiscus a, par acte du 4 juin 2020, saisi le tribunal de commerce de Lille Métropole aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de mandat et solliciter des dommages-intérêts. Par jugement réputé contradictoire du 1er septembre 2020 le tribunal a : - condamné la société Square Habitat Nord de France à payer à la SCI Hibiscus la somme de 11 000 euros en réparation de son préjudice principal et la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - prononcé la résiliation immédiate du contrat de mandat en date du 26 janvier 2016 aux torts exclusifs de la société Square Habitat Nord de France, - condamné la société Square Habitat Nord de France aux entiers dépens, taxés et liquidés à la somme de 63,37 euros en ce qui concerne les frais de greffe, - ordonné l'exécution provisoire jugement à hauteur de ces chefs nonobstant appel et sans caution, - débouté la SCI Hibiscus du surplus de ses demandes. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 23 octobre 2020 la société Square Habitat Nord de France a relevé appel de ce jugement à l'exception des dispositions ordonnant l'exécution provisoire et déboutant la SCI Hibiscus du surplus de ses demandes. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 juillet 2021 la société Square Habitat Nord de France demande à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 11 000 euros et la somme de 500 euros, a prononcé la résiliation immédiate du contrat de mandat et l'a condamnée aux dépens, en conséquence, statuant à nouveau : - débouter purement et simplement la SCI Hibiscus de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - condamner la SCI Hibiscus à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers frais et dépens. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 20 décembre 2021 la SCI Hibiscus demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1984 du code civil, de : - confirmer le jugement en ce qu'il a : -prononcé la résiliation du contrat de mandat, - condamné la société Square Habitat Nord de France à lui payer les somme de 11 000 euros en principal, - et à lui payer une indemnité procédurale sauf à la porter à la somme de 2 500 euros, - condamné la société Square Habitat Nord de France à lui payer les dépens de première instance, - infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, en conséquence : - condamner la société Square Habitat Nord de France à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, dans tous les cas : - condamner la société Square Habitat Nord de France à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel outre les entiers dépens d'appel. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 mars 2022 et l'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 6 avril suivant. MOTIFS Sur la résiliation du mandat En application de l'article 9 de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 prévoyant que les contrats conclus avant le 1er octobre 2016 demeurent soumis à la loi ancienne, il sera fait application des dispositions du code civil en vigueur avant le 1er octobre 2016. Selon l'article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à ses engagements ; dans ce cas le contrat n'est point résolu de plein droit ; la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La société Square Habitat Nord de France s'oppose à la résiliation du contrat faisant valoir que le montant des charges annuelles allégué par la SCI Hibiscus est soit erroné soit injustifié, qu'elle a par ailleurs procédé aux régularisations de charges auprès des locataires, qu'elle n'avait pas effectué la régularisation des charges de 2019 car elle n'était pas en possession de toutes les factures et qu'elle avait finalement procédé à l'ensemble des régularisations à la date de l'assignation de sorte qu'il ne peut lui être reproché aucune faute et que la SCI Hibiscus ne subit aucun préjudice. Le mandat de gestion prévoit que le mandant autorise expressément le mandataire à accomplir, pour son compte et en son nom tous actes d'administration notamment : 1. Gestion des loyers : - encaisser, percevoir tous loyers, charges, dépôts de garantie (dépôt dont le mandataire demeure détenteur), indemnités d'occupation et d'assurances, provision et plus généralement toute somme relative au(x) bien(s) géré(s). L'article 9 'Reddition des comptes' stipule : Dans le respect des dispositions de l'article 66 du décret du 20 juillet 1972, le mandataire rendra compte en adressant par lettre simple, un rapport de gérance faisant état de tout ce qu'il a reçu et dépensé. Ce rapport sera adressé au mandant à chaque fin de mois ou trimestre suivant le mandat choisi, sauf condition particulière contraire. La société Square Habitat Nord de France ne justifie pas avoir établi de rapport de gérance pour les années litigieuses, elle ne justifie de demandes de régularisation de charges qu'auprès de trois locataires (au lieu de quatre), et uniquement pour l'année 2018 pour l'un (M. [Y]), et pour les années 2017 et 2018 pour un autre (Mme [N] [L]), alors qu'il est fait état de manquements sur trois années, étant relevé que les régularisations auxquelles elle a procédé sont intervenues tardivement, fin 2019. Elle ne justifie pas de décompte précis des charges récupérables effectivement dues (en dehors de l'année 2018) et des paiements effectivement perçus des locataires démontrant que l'intégralité des charges aurait été réglée. Enfin, elle ne démontre pas avoir rencontré de difficultés pour établir la régularisation des charges, que ce soit à raison d'une absence de communication des factures par le propriétaire, qu'il n'apparaît pas qu'elle aurait réclamées (en dehors des factures d'électricité réclamées dans un courrier électronique du 10 janvier 2019), ou à raison d'un changement de logiciel qu'elle évoque dans ce courriel du mois de janvier 2019. La multiplicité des manquements caractérisent une faute suffisamment grave pour justifier que la résiliation du contrat de mandat soit prononcée aux torts de la société Square Habitat Nord de France et le jugement sera en conséquence confirmé sur ce point. Sur les demandes de dommages-intérêts La SCI Hibiscus subit un préjudice à raison des charges qu'elle a supportées et qui n'ont pu être récupérées auprès des locataires du fait de la carence de la société Square Habitat Nord de France dans l'exécution de ses obligations contractuelles. La SCI Hibiscus sollicite la somme de 11 000 euros au titre des charges et communique un décompte concernant les charges d'eau, gaz, ordures ménagères, chaudière et assurances, présentant un solde de charges non réclamées à hauteur de 10 674,21 euros. Pour évaluer le montant des charges totales récupérables il convient de tenir compte : - s'agissant des charges d'eau, des factures versées aux débats (pièce 16 de l'intimée) pour les années 2017 et 2019 et pour l'année 2018, du montant mentionné dans le relevé général de dépenses établi par la société Square Habitat Nord de France, supérieur au montant indiqué sur les factures, - s'agissant des charges de gaz, des montants indiqués sur les historiques de facturation mentionnés sur les factures communiquées par les parties (pièce 13.10 de l'appelante, pièces 16/1, 16/3 et 16/6 de l'intimée), - s'agissant de la taxe des ordures ménagères, de l'avis d'imposition de 2017 (pièce 12.16 de l'appelante) et des fiches de rôle de taxe foncière, - s'agissant des frais relatifs à l'entretien de la chaudière, de la facture du 2 octobre 2017 (pièce 12.15 de l'appelante). Les charges d'assurances revendiquées par la SCI Hibiscus sont exclues en l'absence de tout justificatif. Les charges suivantes sont donc retenues : 2017 2018 2019 eau 659,25 euros 869,93 euros 622,16 euros gaz 3 674,10 euros 3 563,18 euros 3 628,95 euros ordures ménagères 927 euros 938 euros 761 euros chaudière 138 euros 138 euros 138 euros total 5 398,35 euros 5 509,11 euros 5 150,11 euros Soit un total pour les trois années litigieuses de 16 057,57 euros. Il y a lieu de déduire de ce montant les provisions sur charge selon le montant retenu par la SCI Hibiscus, soit 3 960 euros par an pour l'ensemble des appartements (étant relevé que ce montant est supérieur au montant total des provisions tels que mentionnés sur les quatre contrats de locations versés aux débats), soit un total de 11 880 euros sur trois années ; la société Square Habitat Nord de France ne démontre pas que d'autres sommes auraient été versées au titre de la régularisation des charges. Il en résulte un solde de charges non récupérées auprès des locataires d'un montant de 4 177,57 euros. Le préjudice de la SCI Hibiscus sera donc évalué à ce montant et le jugement sera en conséquence infirmé s'agissant du montant de la condamnation prononcée contre la société Square Habitat Nord de France à ce titre. Il convient en revanche de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive en l'absence de preuve d'un préjudice. Sur les demandes accessoires La demande initiale de la SCI Hibiscus étant partiellement fondée et la société Square Habitat Nord de France n'ayant pas comparu en première instance, il convient de mettre l'ensemble des dépens de première instance et d'appel à sa charge, d'infirmer le jugement s'agissant de la condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et d'allouer à la SCI Hibiscus, pour l'ensemble de la procédure, la somme de 2 000 euros en application de ces dispositions. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné la société Square Habitat Nord de France à payer à la SCI Hibiscus la somme de 11000 euros en réparation de son préjudice principal et la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, Condamne la société Square Habitat Nord de France à payer à la SCI Hibiscus la somme de 4 177,57 euros en réparation de son préjudice ; Condamne la société Square Habitat Nord de France à payer à la SCI Hibiscus la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffierLa présidente Valérie RoelofsVéronique Renard