Tribunal judiciaire, 08 février 2024. 21/03539

N° RG 21/03539 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VOLF 5ème CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND 30Z N° RG 21/03539 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VOLF Minute n° 2024/00 AFFAIRE : S.A.R.L. DESTRAC IMMOBILIER C/ S.A.R.L. AFDT Grosses délivrées le à Avocats : Me Jean-jacques DAHAN Me Rachid KONATE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 5ème CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 08 FEVRIER 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Marie WALAZYC, Vice-Présidente Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président Myriam SAUNIER, Vice-Présidente Greffier, lors des débats et du prononcé Pascale BUSATO, Greffier DÉBATS : A l’audience publique du 07 Décembre 2023 Délibéré au 8 février 2024 Sur rapport de Monsieur Jean-Noël SCHMIDT conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile JUGEMENT: Contradictoire Premier ressort Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile DEMANDERESSE : S.A.R.L. DESTRAC IMMOBILIER 48 Boulevard de la Plage 33120 ARCACHON représentée par Me Rachid KONATE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant DÉFENDERESSE : S.A.R.L. AFDT 48 Boulevard de la Plage 33120 ARCACHON représentée par Me Jean-jacques DAHAN, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant N° RG 21/03539 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VOLF EXPOSE DU LITIGE Faits constants : Par contrat du premier juin 2016, la société AFDT donnait à bail dérogatoire de courte durée à la société Groupe Management Building GMB un local commercial à usage de bureaux sis 48 boulevard de la plage à Arcachon pour une durée de 24 mois. Par contrat du même jour, la société GMB signait avec la société DESTRAC IMMOBILIER un bail de sous location pour une durée de 23 mois à compter du premier juillet 2016. Par contrat daté du premier mai 2018, la société AFDT et la société DESTRAC Immobilier concluaient un bail dérogatoire de courte durée pour les mêmes locaux, sis 48 boulevard de la Plage pour une durée de 12 mois. Les mêmes parties signaient un nouveau bail dérogatoire de courte durée le premier mai 2019 pour une durée de 24 mois à compter de cette date. Par courriers des 18 février, du 2 mars et du 28 mars 2021, la société AFDT rappelait le terme du bail pour la date du 30 avril 2021. La société DESTRAC IMMOBILIER s'opposait à ce terme et invoquait l’existence d’un bail commercial soumis au statut. Toutefois, elle quittait les lieux le 15/10/2021. Procédure : Par acte d’huissier signifié en date du 29/04/2021, la SARL DESTRAC IMMOBILIER (ci-après “le preneur”) a assigné la SARL AFDT (ci-après “le bailleur”) à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de voir re-qualifier le contrat de bail dérogatoire de courte durée conclu entre les parties le 1er mai 2019. La SARL AFDT constituait avocat et faisait déposer des conclusions. L'ordonnance de clôture est en date du 22/11/2023. Les débats s’étant déroulés à l’audience du 7/12/2023, l’affaire a été mise en délibéré au 8/02/2024. Par note en délibéré notifiée le 22/12/2023, soit postérieurement à la clôture de l’instruction, le bailleur produit la copie d’une ordonnance de référé du 6/09/2021 opposant les mêmes parties. PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, le preneur : Dans ses dernières conclusions notifiées en date du 17/05/2022 et reprises à l’audience, le demandeur sollicite du Tribunal de : DIRE ET JUGER bien fondée son action en requalification; CONSTATER l'existence d'un bail commercial entre les parties depuis le 1er juin 2019 ; PRESCRIRE les mesures conservatoires tendant au respect de l'obligation de garantie de jouissance paisible du locataire ; CONDAMNER la société AFDT au paiement d'un montant de 120.000 € de dommages-intérêts pour troubles de jouissance ; CONDAMNER la société AFDT au paiement d'un montant de 180.000 € de dommages-intérêts au titre de l'indemnité d'éviction ; DÉCLARER recevable l'action en répétition du montant du loyer à proportion de l’erreur de contenance ; CONDAMNER la société AFDT à lui rembourser la somme de 26.892 € au titre des sommes indûment perçues ; ORDONNER la régularisation du montant de la taxe foncière pour les années 2018, 2019 et 2020 à 4.189,80 € ; DÉBOUTER la société AFDT de l'ensemble de ses demandes et prétentions ; CONDAMNER la société AFDT à lui verser la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens, PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, le bailleur : Le défendeur demande au tribunal de : CONSTATER que le maintien dans les lieux par la force et l'inertie ne confère à DESTRAC Immobilier aucun droit à dépassement du délai de 36 mois ; DIRE ET JUGER que DESTRAC Immobilier est occupant sans droit ni titre ; ORDONNER son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef ; ORDONNER que la vidage du mobilier suivra le sort qui lui est légalement prévu ; CONDAMNER DESTRAC Immobilier à lui payer les sommes suivantes : Arriéré de loyers selon le double tableau du commandement de payer de la pièce n° 8, soit 18 167,97 + 21 936 €, majorée au taux d'intérêt légal à compter de la décision à intervenir ,Dire et juger que l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme dissuasive de 10 000 € par mois, Dire que le départ sera attaché à une astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de “l'ordonnance” à intervenir pour un délai de 2 mois sauf à revenir liquider l'astreinte et à en fixer une nouvelle, La condamner en tous les dépens y compris ceux d'exécution,La condamner d'ores et déjà aux frais des deux commandements de payer des 12 avril et 11 mai 2021. LA CONDAMNER au paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts, LA CONDAMNER au paiement des entiers dépens, ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir. L’exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures signifiées aux parties, soit en l’espèce : - en date du 17/05/2022 pour le preneur - en date du 15/11/2022 pour le bailleur. La note en délibéré du 22/12/2023 et la pièce produite à cette occasion par le demandeur seront rejetées en raison de l’absence d’autorisation ou de demande formées par le Tribunal en ce sens, étant précisé que le bailleur a par ailleurs pu développer ses arguments tirés de l’existence de cette ordonnance de référé dans ses dernières conclusions. MOTIFS DE LA DÉCISION Rappel sur la charge de la preuve Selon l'article 9 du code de procédure civile : "Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention." En matière contractuelle, l'article 1353 du code civil dispose que : "Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation." Sur la demande de qualification du dernier bail dérogatoire de courte durée du premier mai 2019 en bail commercial soumis au statut à compter du premier juin 2019 Le preneur - au visa de l'article L.145-5 du code de commerce qui limite à trois ans la durée totale que les parties peuvent convenir à titre de bail dérogatoire de courte durée et qui prévoit, en cas de maintien du preneur à l'issue de cette période, l'existence d'un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, soutient que dès la signature du premier bail dérogatoire en date du premier juin 2016 et bien que le preneur ait été la société GMB, le bailleur avait donné son autorisation à la sous location des lieux loués à la société DESTRAC IMMOBILIER, laquelle est désignée comme preneur dans les deux baux dérogatoires de courte durée signés ultérieurement. Elle estime avoir été locataire pour une période supérieure à trois ans, de sorte qu’il y a lieu de de re-qualifier le dernier bail dérogatoire de courte durée signé le premier mai 2019 en un bail commercial soumis au statut à compter du premier juin 2019, ce pour une durée de neuf années. Le bailleur affirme que le bail dérogatoire serait arrivé à son terme le 30 avril 2021 et que le locataire se situerait alors dans une période où il aurait été sans droit ni titre. Il fait valoir que, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le statut de sous-locataire ne conférerait au sous-locataire aucun droit direct à l'encontre du bailleur et qu'il ne tirerait ses droits et obligations que des droits et obligations du locataire principal à l'égard du bailleur et qu'ainsi plus précisément le preneur ne pourrait se prévaloir, à l'égard du bailleur, de son occupation antérieure en qualité de sous-locataire, laquelle ne lui aurait conféré aucun droit au regard du statut des baux commerciaux. Il en tient également pour preuve le fait que le preneur aurait finit par quitter les lieux le 15/10/2021 au terme d'un PV de reprise des lieux, sans précéder à la cession de ce supposé bail commercial alors que les lieux loués seraient de grande qualité commerciale de par leur situation à Arcachon. Réponse du Tribunal : En droit, il résulte de l’article L. 145-5 du code de commerce, en vigueur depuis le 20 juin 2014, que: “Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre (...)” Par ailleurs, il a été jugé que le preneur ne peut se prévaloir, à l'égard du bailleur, de son occupation en qualité de sous-locataire antérieure à la souscription du premier bail dérogatoire de courte durée, laquelle occupation ne lui confère aucun droit au regard du statut des baux commerciaux. En l’espèce, l’occupation par la SARL DESTRAC IMMOBILIER des lieux objet du litige du 1/06/2016 au 30/04/2018 en qualité de sous-locataire n’a procuré au preneur aucun droit à ajouter cette période à celle qui court à compter du 1er mai 2018 en sa qualité de preneur d’un premier bail dérogatoire de courte durée (pour 12 mois), suivi d’un second du 1er mai 2019 (pour 24 mois). Aussi, il convient de retenir que depuis le 1er mai 2021, il est occupant sans droit, ni titre. En conséquence, aucune requalification du bail en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux, ni en toute logique, droit à maintien et droit à indemnité d’éviction ne pourront être retenus par le Tribunal ; le preneur sera donc débouté de ses demandes formées à ces titres. Sur la demande du preneur d’indemnisation pour trouble de jouissance Le preneur prétend avoir subi de nombreuses voies de fait de la part du bailleur qui souhaitait lui faire quitter les lieux, lesquels auraient fait l'objet d'une ordonnance de référé en date du 6/09/2021 qui en aurait ordonné la cessation sous astreinte. Il en déduit un trouble dans la jouissance des locaux loués et demande en application de l'article 1231-1 du code civil une indemnisation de 120.000€ au motif d'une perte d'activité. Ces mêmes voies de fait l'auraient obligé à quitter les lieux loués, raison pour laquelle il demande une indemnité d'éviction à hauteur du chiffre d'affaire de trois années, soit 180.000€, sauf a ordonner une expertise afin d'évaluation de celle-ci. Le bailleur invoque l'absence d'éléments probatoires et de démonstration d'un lien entre les supposés préjudices et les faits évoqués. Réponse du Tribunal : Comme déjà évoqué ci-dessus, le Tribunal a retenu, qu’à l’issue de l’échéance de la fin du second bail dérogatoire de courte durée, soit à compter du 1er mai 2021, le preneur était devenu occupant sans droit ni titre. Par ailleurs, le preneur dès cette date - alors qu’il était parfaitement informé de la position du bailleur sur ce point pour avoir reçu ses courriers des 18 février, du 2 mars et du 28 mars 2021 lui rappelant le terme du bail pour la date du 30 avril 2021 - poursuivait son occupation illicite. Le Tribunal rappelle que les situations illicites obtenues au préjudice d’un co-contractant ne peuvent être source de droit pour leur auteur, notamment à l’encontre du co-contractant qui en est la victime. A ce titre, il sera rappelé que les motifs d’une décision judiciaire ne sont pas revêtus de la l’autorité de la chose jugée alors qu’au surplus l’ordonnance en référé avait pour dispositif sur ce point d’interdire au bailleur de rendre public le litige qui l’opposait au preneur par voie d’affichage sur les vitrines. Le preneur ne peut donc prétendre à une indemnisation au titre des modalités de son maintien dans les lieux postérieurement à la fin du contrat valable. Sur l’arriéré de loyers A titre reconventionnel, le bailleur demande au Tribunal la condamnation de son ancien preneur pour un arriéré de loyer de 40.103,97€. Le preneur reste taisant sur la question de la dette de loyer. Réponse du Tribunal : En droit, selon l’article 1103 du code civil “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”. Il résulte de ce texte, qu’a contrario, ce qui n’a pas été convenu ne s’impose pas aux contractant. En l’espèce, il résulte des pièces versées au débat, notamment de la copie des deux baux dérogatoires de courte durée et du décompte joint à la mise en demeure adressée au preneur le 11/05/2021 (pièce 8 du bailleur), ainsi que de l’absence de contestation du preneur sur cette question, que la dette de loyer s’établissait à cette date à la somme globale de (18.167,97€ + 21.936€) 40.103,97€. Le preneur sera donc condamné à payer au bailleur cette somme. Sur la demande du preneur tirée d’une supposée erreur de superficie de 15% du local loué Le preneur soutient avoir fait l'objet d'une erreur de la superficie louée (soit “surface d’environ 200 m2" d'après le bail, 163,39 M2 d'après un constat d'huissier) pour laquelle il demande la répétition de l'indu du paiement des loyers au prorata, ce depuis le premier mai 2018, pour une somme de 26.892€. Il en déduit également une régularisation, toujours au prorata de la superficie, des taxes foncières 2018, 2019 et 2020. Le Tribunal constate d’une part, que le preneur a, à l’article 1 du bail dérogatoire signé le 1/05/2015, expressément renoncé à toutes actions de réduction du loyer tenant à la surface des lieux pour les avoir vu et visité auparavant, ce d’autant qu’il les avait occupé bien avant en qualité de sous-locataire ; alors que d’autre part, il ne démontre pas en quoi cette supposée erreur aurait eu une incidence concrète sur la qualité ou quantité de son activité. Il sera débouté de toutes demandes formées sur ce motif. N° RG 21/03539 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VOLF Sur la demande de dommages et intérêts du bailleur Le bailleur argue d’un préjudice complémentaire à hauteur de 10.000€ au motif qu'il n'aurait pas récupéré son bien. Réponse du Tribunal : Il sera rappelé que le succès d’une action en responsabilité implique la démonstration par le demandeur de la conjonction d’un préjudice certain, actuel et légitime, directement causé par une faute inexcusable. Or, force est de relever qu’aucune justification d’un préjudice distinct de celui résultant de l’arriéré de loyers ou de frais irrépétibles n’est produite, de sorte que le bailleur sera débouté de cette demande. Sur les autres demandes : - sur les demandes du bailleur tenant à l’expulsion du preneur, d’une astreinte pour vidage des lieux et d’une indemnité d’occupation Les parties s’accordent pour dire et reconnaître que le preneur a quitté et vidé les lieux en date du 15/10/2021, de sorte que l’ensemble de ces demandes sont devenues sans objet ; étant précisé que le bailleur n’invoque aucunement dans ses pièces et conclusions le fait que le preneur serait son débiteur de quelconques sommes pour la période comprise entre la fin du dernier bail dérogatoire de courte durée (le 30/05/2021 et la date de départ du 15/10/2021). - sur les dépens, Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l'article 696 du code de procédure civile. - sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense. Le preneur sera condamné à une somme de 1.000 euros. - sur l’exécution provisoire, L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, - REJETTE la note en délibéré du bailleur en date du 22/12/2023 ainsi la pièce produite à cette occasion ; - DIT sans objet les demandes formées par le bailleur tenant à l'expulsion du preneur, la fixation d'une astreinte pour vidage des lieux et d'une indemnité d'occupation ; - DEBOUTE le preneur de ses demandes de requalification en bail soumis au statut des baux commerciaux, d’indemnité d’éviction, d’indemnité pour trouble de jouissance, de répétition du montant des loyers tirée d’une supposée erreur de superficie des locaux, de régularisation des taxes ; - DÉBOUTE le bailleur de sa demande de condamnation du preneur à titre de dommages et intérêts; - CONDAMNE la SARL DESTRAC IMMOBILIER à payer à la SARL AFDT la somme de 40.103,97€ outre les intérêts au taux légal ; - CONDAMNE la SARL DESTRAC IMMOBILIER aux entiers, ce y compris les frais de commandement des 12/04/2021 et 11/05/2021 ; - CONDAMNE la SARL DESTRAC IMMOBILIER à payer à la SARL AFDT la somme de 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit, à titre provisoire ; - REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties. Le présent jugement a été signé par madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par madame Pascale BUSATO, Greffier. LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,