Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 23/01794

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 5] [Localité 7] Tél:[XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] REFERENCES : N° RG 23/01794 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YJRI Minute : JUGEMENT Du : 21 Février 2024 Monsieur [K] [P] Représentant : Me Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1951 C/ Monsieur [L] [B] [U] [O] JUGEMENT Après débats à l'audience publique du 11 Décembre 2023, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2024 ; Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ; ENTRE : DEMANDEUR : Monsieur [K] [P] [Adresse 4] [Localité 6] Représenté par Me Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR : Monsieur [L] [B] [U] [O] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 7] Comparant en personne Copie exécutoire délivrée le : à : Me Lara ANDRAOS GUERIN M. [L] [B] [U] [O] Expédition délivrée le : à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat à effet du 28 juillet 2021, Monsieur [K] [P] a donné à bail à Monsieur [B] [U] [O] [L] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 650,00 € outre 70,00 € de provision sur charges. Le 17 janvier 2023, la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a prononcé un effacement total des dettes du défendeur, incluant une dette locative de 3 689, 82 €. Le 26 juin 2023, Monsieur [K] [P] a fait délivrer à Monsieur [B] [U] [O] [L] un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 5 127,60 €. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [P] a fait assigner Monsieur [B] [U] [O] [L] devant le tribunal de proximité de Pantin par acte de commissaire de justice délivré à étude du 9 octobre 2023 aux fins, au bénéfice de l'exécution provisoire : de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail à son profit, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;subsidiairement, de prononcer la résiliation du contrat de bail ;d'ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [B] [U] [O] [L] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à Monsieur [K] [P], aux frais et aux risques et périls de Monsieur [B] [U] [O] [L] ;De ne pas faire droit à toute demande de délai de paiement ou pour quitter les lieux ;De condamner Monsieur [B] [U] [O] [L] au paiement des sommes suivantes :6 301,89 € au titre de l'arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 10 octobre 2023, Monsieur [K] [P] a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département. L'audience s'est tenue le 11 décembre 2023 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. À cette audience, Monsieur [K] [P], représenté par son conseil, s'est désisté de sa demande en acquisition de clause résolutoire et en paiement de l'arriéré, mais a maintenu sa demande subsidiaire en résiliation du bail. Il indique qu'un nouvel effacement des dettes est intervenu le 13 novembre 2023, et qu'ainsi la dette locative s'étant constitué depuis le précédent plan de surendettement, d'un montant de 6 599, 98 €, n'est plus exigible. Il expose que ces effacements de dettes successifs sont très préjudiciable à sa situation et qu'il ne peut pas conserver un locataire insolvable. Il s'oppose à tout délai. Monsieur [L] [B] [U] [O] (identité telle que vérifiée lors de l'audience) a comparu en personne, accompagné de son assistante sociale, et sollicite le rejet de la demande en résiliation du bail et subsidiairement un délai d'un an supplémentaire pour quitter les lieux. Il indique avoir repris le paiement du loyer résiduel depuis juin 2023 et que les droits à l'APL seront rétablis quand le bailleur aura renvoyé le document afférent. Il expose avoir été victime d'un accident de travail en avril 2021 et précise qu'il percevait jusqu'alors des indemnités journalières peu élevées, mais que son handicap est désormais consolidé et que sa situation financière va s'améliorer. Il fait valoir qu'il va bientôt percevoir des indemnités de retour à l'emploi d'un montant d'environ 1 300 € par mois. Il déclare que sa fille vit chez lui une semaine sur deux. Il fait valoir n'avoir aucun autre lieu où résider et avoir fait des démarches pour demander un logement social ainsi qu'une procédure DALO. L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Elle reprend les informations données à l'audience par Monsieur [L] [B] [U] [O]. L'affaire a été mise en délibéré au 21 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la loi applicable au présent litige À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République. En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. En l'espèce, l'assignation à l'origine de la présente procédure ayant été délivrée le 9 octobre 2023, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme. Sur le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l'article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation résulte également de l'article IV du contrat de bail signé par les parties. Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l'expulsion des lieux du locataire. L'assignation ayant été notifiée le 10 octobre 2023 au représentant de l'État dans le département, la demande de Monsieur [K] [P] est recevable. Monsieur [K] [P] verse par ailleurs au dossier un décompte en date du 22 septembre 2023 et une situation de compte en date du 7 décembre 2023 établissant la situation d'impayé locatif depuis au moins mars 2022 (décompte ne remontant pas antérieurement), soit peu de temps après la conclusion du bail. Monsieur [L] [B] [U] [O] a effectué des règlements réguliers au cours de l'année 2023 mais bien en-dessous du montant du loyer courant, étant précisé que le locataire est redevable de l'intégralité de ce loyer en cas de suspension même temporaire de l'APL. En outre, la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a effacé deux fois la dette locative de Monsieur [L] [B] [U] [O] par deux décisions du 17 janvier et 13 novembre 2023, d'un montant total de 10 289, 80 € qui ne pourra donc jamais être recouvré par le bailleur. Enfin, dans sa dernière décision de moins d'un mois précédant la présente instance, la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis a considéré la situation de Monsieur [L] [B] [U] [O] irrémédiablement compromise en raison de sa situation professionnelle et/ou familiale et de l'absence d'éléments factuels permettant d'envisager une évolution favorable de sa situation. Ainsi, il ressort de ces éléments que Monsieur [L] [B] [U] [O] n'est pas en mesure de reprendre le paiement du loyer de manière certaine et qu'une dette risque de se reconstituer, alors même que Monsieur [K] [P] a déjà subi un préjudice financier particulièrement important en raison de l’effacement des dettes antérieures. Or, Monsieur [K] [P] étant un bailleur privé non-professionnel, il n'est pas légitime de faire peser sur lui les responsabilités de l'État en terme d'accompagnement social et de relogement des personnes – même vulnérables et précaires comme le défendeur, ce qui n'est pas contesté. Par suite, ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement et l'expulsion de Monsieur [L] [B] [U] [O] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, Monsieur [K] [P] sera autorisé à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [L] [B] [U] [O]. Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige expose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En vertu de l'article L.412-4 du même code, dans sa version applicable au présent litige, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. Le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l'individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus. L'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l'ensemble de la nation. L'article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental. Dans le cadre d'une procédure d'expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l'ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants sans titre. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d'application de l'article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales. La mesure d'expulsion, en ce qu'elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale. Afin d'apprécier la demande de délais supplémentaires formée, il convient donc de prendre en compte les critères précités posés par les articles L. 412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, et de mettre en balance les droits du demandeur et le droit à la vie privée et à la protection du domicile du défendeur. En l'espèce, l'atteinte importante au droit de propriété et l'ensemble de ses composantes de Monsieur [K] [P] a déjà été démontrée en raison de l'absence de paiement des loyers depuis presque deux ans. Néanmoins, compte tenu de la précarité de la situation de Monsieur [L] [B] [U] [O] du fait de son état de santé complexe démontré par les justificatifs versés et de sa situation professionnelle et financière fragile, et de l’absence de solution de relogement actuelle dans l'hypothèse d’une expulsion, il convient d'accorder à Monsieur [L] [B] [U] [O] un délai d'un an supplémentaire pour quitter les lieux, et ce par application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution et en vertu de ses droits à la vie privée et à la protection du domicile qui seraient en l'espèce violés en cas d'expulsion « sèche » trop rapide. Ce délai permettra d'assurer des conditions de relogement satisfaisantes en particulier au regard de son handicap dont il doit nécessairement être tenu compte dans cette procédure. Ce délai supplémentaire sera conditionné au paiement de l'indemnité d'occupation, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, afin d'assurer un juste équilibre avec les droits du bailleur. Sur la demande en paiement d'indemnités d'occupation L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre. Monsieur [L] [B] [U] [O] occupe désormais les lieux sans droit ni titre et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer. Monsieur [L] [B] [U] [O] sera donc condamné à payer à Monsieur [K] [P] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux. Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [B] [U] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. L'équité commande en l'espèce de ne pas accorder au bailleur d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, public, et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail conclu le 28 juillet 2021 entre Monsieur [K] [P] et Monsieur [L] [B] [U] [O] relatif aux locaux situés sis [Adresse 3], [Adresse 3] à compter du présent jugement ; ORDONNE en conséquence l'expulsion de Monsieur [L] [B] [U] [O] ainsi que tout occupant de son chef, des lieux sis [Adresse 3] ; ACCORDE à Monsieur [L] [B] [U] [O] un délai supplémentaire d'un an pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [L] [B] [U] [O] d'avoir volontairement quitté les lieux à l'expiration des délais, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ; AUTORISE Monsieur [K] [P] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [L] [B] [U] [O] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [L] [B] [U] [O] à verser à Monsieur [K] [P] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux ; DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ; DIT qu’à défaut de paiement d'une mensualités à son exacte échéance, quinze jours ouvrés après la réception d’une mise en demeure restée infructueuse, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, Monsieur [L] [B] [U] [O] sera déchu du bénéfice des délais supplémentaires pour quitter les lieux accordés par la présente décision ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; DÉBOUTE Monsieur [K] [P] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [L] [B] [U] [O] aux entiers dépens de l'instance ; RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision ; DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. La greffièreLa juge