Cour d'appel, 31 mai 2024. 22/04604

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 31 MAI 2024 N° RG 22/04604 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M5MD [G] [C] c/ S.A.R.L. FL IMMO Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 04 août 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 21/00253) suivant déclaration d'appel du 10 octobre 2022 APPELANT : [G] [C] né le 28 Mars 1991 à [Localité 4] de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] représenté par Maître Elsa BERTHE, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : S.A.R.L. FL IMMO agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2] représentée par Maître Julia SOURD de la SELARL JURI JUS, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel BREARD, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Madame Paule POIREL Conseiller : M. Emmanuel BREARD Conseiller : M. Roland POTEE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier lors des débats : Madame Véronique SAIGE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE La SARL FL Immo est propriétaire d'un immeuble d'habitation situé [Adresse 1]. Suivant bail sous seing privé du 1er août 2013, un appartement type T4 au 1er étage gauche a été loué en colocation à M. [G] [C] et M. [I] [X] pour une durée de trois ans, renouvelé jusqu'au 31 juillet 2019. Par exploit d'huissier du 27 mars 2019, la société FL Immo a attrait M. [C] devant le tribunal d'instance de Bordeaux aux fins de solliciter la résiliation judiciaire du bail sous seing privé signé le 1er août 2013 au motif que l'appartement était sous-loué à d'autres personnes moyennant des sous-loyers. Les parties ont conclu un accord le 23 mai 2019, au terme duquel la société FL Immo s'est désistée de son instance. Au terme de cet accord, M. [C] a quitté le logement le 30 septembre 2019. Par acte d'huissier du 19 janvier 2021, M. [C] a assigné la société FL Immo aux fins de voir la société FL Immo condamnée à lui payer diverses sommes, notamment au titre de la restitution du dépôt de garantie et du préjudice de jouissance. Par jugement contradictoire du 4 août 2022 le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - déclaré irrecevable l'action M. [C] en raison de l'autorité de la chose jugée, - débouté M. [C] du surplus de ses demandes, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné M. [C] à payer à la société FL Immo la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [C] aux entiers dépens, - rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire. M. [C] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 10 octobre 2022, en ce qu'il a : - déclaré irrecevable l'action de M. [C] en raison de l'autorité de la chose jugée, - débouté M. [C] du surplus de ses demandes, - condamné M. [C] à payer à la société FL Immo la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [C] aux entiers dépens. Par dernières conclusions déposées le 28 novembre 2022, M. [C] demande à la cour de : - juger recevable et bien fondé l'appel interjeté à l'encontre du jugement rendu le 4 août 2022, Y faisant droit, - réformer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable l'action de M. [C] en raison de l'autorité de la chose jugée, et débouté M. [C] du surplus de ses demandes, Statuant à nouveau, A titre principal, - juger le protocole d'accord signé entre M. [C] et la société FL Immo doit s'appliquer, - juger que M. [C] a respecté ses engagements contractuels contrairement à la société FL Immo, En conséquence, - condamner la société FL Immo à payer à M. [C] la somme de 920 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, - condamner la société FL Immo à payer à M. [C] la somme de 1 196 euros au titre de l'absence de restitution dans les délais légaux, Si par extraordinaire, la Cour considère que la société FL Immo était bien fondée à imputer la somme de 300 euros au titre du remplacement de la serrure et la somme de 220 euros au titre de la facture de ménage, sur le dépôt de garantie, - condamner la société FL Immo à payer à M. [C] la somme de 400 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, En tout état de cause, - condamner la société FL Immo à payer à M. [C] la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance, - condamner la société FL Immo à rembourser à M. [C] les frais bancaires suite à la saisie attribution pratiquée sur son compte bancaire, soit la somme de 190 euros. - débouter la société FL Immo de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. - condamner la société FL Immo à payer à M. [C] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par ordonnance du 5 juillet 2023, le conseiller de la mise en état de la 1ère chambre civile de la cour d'appel de Bordeaux a : - prononcé l'irrecevabilité des conclusions de l'intimée, - dit n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société FL Immo aux dépens de l'incident. L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 4 mars 2024. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 19 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il sera rappelé à titre liminaire, qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. Dès lors que les conclusions de la société intimée ont été déclarées irrecevables, celle-ci est également réputée s'être appropriée les motifs du jugement du 4 août 2022. Sur la restitution du dépôt de garantie Aux termes de l'article 2044 du code civil, 'La transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. Ce contrat doit être rédigé par écrit.' Aux termes de l'article 1103 du même code, 'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.' L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué au locataire dans un délai maximum de deux mois à compter de la remise des clés, sous déduction des sommes restant dues au bailleur ou des retenues éventuelles, sous réserve qu'elle soient dûment justifiées. À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. M. [C] fait valoir qu'il a respecté les termes du protocole conclu le 23 mai 2019, que l'appartement a été rendu dans un état de propreté correct, que les clés ont bien été remises de sorte que la SARL FL Immo ne devait pas retenir la somme de 300 euros pour le remplacement de la serrure et qu'il n'y avait pas lieu de facturer 220 euros concernant du ménage effectué après le départ des locataires. Il sera observé que, dès lors que le premier juge vise dans sa décision le protocole d'accord du 23 mai 2019, la cour peut également se fonder sur cette pièce et qu'en tout état de cause, si tel n'avait pas été le cas, la cour aurait demandé la communication de cette pièce en appel, indispensable à la résolution du litige. D'ailleurs, il sera relevé que M. [C] lui-même se prévaut de la pièce et ne saurait l'opposer pour partie à la cour et refuser que le juge du second degré ne puisse s'en prévaloir pour lui opposer la motivation du premier juge. Aux termes dudit protocole signé par les parties le 23 mai 2019, la SARL FL Immo, bailleur, devait restituer à M. [C], locataire, la somme de 920 euros correspondant au dépôt de garantie, de sorte que l'action en paiement de ce dernier est recevable. Il s'évince des pièces versées devant le premier juge que la SARL FL Immo a adressé par lettre recommandée à M. [C] un chèque de 400 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie, la bailleresse ayant déduit la somme de 300 euros en remplacement d'une serrure et celle de 220 euros pour le ménage après le départ du locataire. L'accusé de réception de cette lettre comporte, en lieu et place de la signature du destinataire, la mention 'COVID', mais indique que le courrier a été distribué le 24 mars 2020, de sorte que la lettre de la SARL FL Immo a bien été distribuée à l'adresse de M. [C] à cette date, quand bien même sa signature n'apparaît pas sur l'avis de réception en raison de la crise sanitaire, la mention 'COVID' ayant été apposée par le facteur. Néanmoins, il n'est pas démontré que la somme de 400 euros ait été effectivement réglée à M. [C]. La SARL FL Immo sera dès lors condamnée au paiement de cette somme de 400 euros à l'appelant, correspondant à la fraction non contestée de restitution du dépôt de garantie. S'agissant de la déduction de 300 euros au titre du remplacement d'une serrure, il convient de relever que l'état des lieux de sortie, produit par l'appelant en pièce n°8, a été effectué en présence de la SARL FL Immo et de M. [C] et que ce document détaille l'état de chacun des éléments dans chacune des pièces, mais ne comporte aucune mention ni observation concernant l'absence de tout ou partie des clés. Il appartenait au bailleur, qui s'est vu restituer les lieux par le locataire en personne, de mentionner l'éventuelle absence de remise des clés sur l'état des lieux de sortie et il ne saurait en tout état de cause être déduit de l'absence de mention relative aux clés, que celles-ci n'ont pas été rendues. La SARL FL Immo ne pouvait en conséquence retenir cette somme de 300 euros sur le dépôt de garantie et sera tenue de la restituer à M. [C]. A propos de la déduction de 220 euros au titre du ménage effectué après le départ des locataires, il sera remarqué que l'état des lieux de sortie du 30 septembre 2019, effectué après une occupation de plus de 6 ans, est globalement conforme à l'état des lieux d'entrée et indique un état 'moyen' pour l'ensemble des pièces du logement, les seules mentions 'mauvais état' se rapportant à deux fenêtres (salon et WC), ainsi qu'aux murs, prises et interrupteurs de la cuisine. Si le protocole d'accord du 23 mai 2019 mentionne que le logement devait être rendu dans un état de propreté correct, l'état des lieux de sortie ne comporte néanmoins aucun commentaire, ni aucune précision relative à l'état de propreté des lieux, de sorte que la SARL FL Immo n'était pas fondée à retenir la somme de 220 euros sur le dépôt de garantie au titre du ménage et devra restituer cette somme à M. [C]. En conséquence de ces éléments, la SARL FL Immo, qui était tenue de restituer à M. [C] la totalité du dépôt de garantie, soit un montant de 920 euros, sera condamnée au paiement de cette somme. En outre, dès lors que la bailleresse a procédé à la restitution partielle du dépôt de garantie plus de deux mois après la restitution des clés, alors qu'il lui appartenait de restituer la totalité du dépôt de garantie dans le délai de deux mois prévu à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, soit au plus tard le 30 novembre 2021, une majoration égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée retard sera mise à sa charge, soit une somme de 1196 euros, conformément à la demande de l'appelant. Le jugement sera infirmé de ce chef. Enfin, s'agissant de la saisie-attribution d'un montant de 800 euros pratiquée le 26 octobre 2022 par la SARL FL Immo aux fins d'obtenir l'exécution de la condamnation de M. [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance, la cour relève que l'appelant avait transmis quelques jours auparavant à son conseil un chèque d'un montant de 413 euros libellé à l'ordre de la CARPA, correspondant à la condamnation de 800 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi que le droit de plaidoirie de 13 euros, sous déduction de la somme de 400 euros au titre de la restitution non contestée du dépôt de garantie. En conséquence, M. [C] devra être remboursé des frais directement liés à cette saisie-attribution, pratiquée sans tentative de recouvrement amiable préalable et pour un montant erroné. L'appelant produit en pièce n°30 des justificatifs bancaires faisant apparaître le prélèvement de frais de saisie-attribution à hauteur de 100 euros sur son compte personnel et de 90 euros sur le compte joint avec sa compagne, soit 190 euros. Il y a lieu de condamner la SARL FL Immo au remboursement de ces sommes, ajoutant au jugement sur ce point. Sur le préjudice de jouissance de M. [C] L'appelant soutient que le protocole du 23 mai 2019 ne fait pas mention du préjudice de jouissance qu'il aurait subi et ne contient aucune clause l'empêchant de formuler une demande à ce titre. M. [C] fait valoir qu'il a été contraint de solliciter son assureur protection juridique pour faire constater les désordres et dommages affectant l'appartement loué et que le rapport d'expertise ainsi établi fait état de la non-conformité du conduit d'évacuation des fumées de la chaudière gaz, du réseau des prises de courant et de moisissures et tâches d'humidité au plafond de la salle de bains. Il produit ses propres courriers adressés au bailleur indiquant qu'il était dans l'attente de travaux pour vivre dans un logement décent et soutient que ces travaux n'ont pas été effectués. M. [C] produit également des certificats médicaux le concernant et demande la condamnation de la société FL Immo à lui payer la somme de 5000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance. Il convient en l'espèce de constater que le protocole d'accord signé par les parties le 23 mai 2019, concerne les modalités d'exécution et de résiliation du contrat de bail du 1er août 2013, en fixant notamment la date de libération du logement, les conditions du paiement des loyers de juin à septembre 2019, de la restitution du dépôt de garantie, du désistement de l'action du bailleur. Ainsi que l'a relevé le tribunal, la demande formulée par M. [C] au titre du préjudice de jouissance concerne directement le contrat de bail qui unissait les parties. Or, la convention du 23 mai 2019 précise qu'elle met fin 'définitivement et sans réserve à tout litige né ou à naître entre les parties relatifs aux faits précédemment exposés et emporte renonciation par chacune des parties à tous droits, prétentions de ce chef'. En conséquence, le protocole d'accord prévoit sans équivoque, d'une part que M. [C] accepte le désistement de l'action du bailleur sans condition ni demande et d'autre part, qu'il est mis définitivement fin à tout litige né ou à naître entre les parties, chaque partie renonçant ainsi à ses éventuelles prétentions. Il en résulte que c'est à bon droit que le tribunal a opposé à M. [C] l'autorité de la chose jugée tirée du protocole d'accord du 23 mai 2019 pour rejeter sa demande indemnitaire fondée sur le préjudice de jouissance. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur les frais irrépétibles et les dépens Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Sur ce fondement, la SARL FL Immo supportera la charge des dépens. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. En l'espèce, la SARL FL Immo sera condamnée à payer à M. [C] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, - Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux du 4 août 2022 en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant, - Déclare M. [G] [C] recevable en son action en paiement ; - Condamne la SARL FL Immo à payer à M. [G] [C] la somme de 920 euros en deniers ou quittances, au titre de la restitution du dépôt de garantie ; - Condamne la SARL FL Immo à payer à M. [G] [C] la somme de 1196 euros au titre de la majoration pour absence de restitution du dépôt de garantie dans le délai légal de deux mois ; - Condamne la SARL FL Immo à payer à M. [G] [C] la somme de 190 euros en remboursement des frais bancaires de saisie-attribution ; - Rejette la demande de M. [G] [C] au titre du préjudice de jouissance ; - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - Condamne la SARL FL Immo à payer à M. [G] [C] la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamne la SARL FL Immo aux dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,