Cour d'appel, 22 septembre 2022. 21/15340

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-7 ARRÊT AU FOND DU 22 SEPTEMBRE 2022 N°2022/376 Rôle N° RG 21/15340 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIKAD [P] [Z] C/ S.C.I. JUJU Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marie-Noëlle BLANC-GILLMANN Me Fabien PEREZ Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 13 Septembre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/02586. APPELANT Monsieur [P] [Z] né le 29 Mai 1950, demeurant [Adresse 4] - [Localité 1] représenté par Me Fabien PEREZ de la SELAS PHILAE, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEE S.C.I. JUJU, Société civile immobilière au capital de 31000,00 € immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 444 769 517 00012 dont le siège social est [Adresse 3] 13014 MARSEILLE (France), prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [B] [N], domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 3] - [Localité 2] représentée par Me Marie-Noëlle BLANC-GILLMANN de la SELARL BLANC-GILLMANN & BLANC, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par Me Claire LANGEVIN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Juin 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur, et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur, chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de : Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre Madame Carole MENDOZA, Conseillère, Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2022. Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSÉ DU LITIGE La SCI JUJU est propriétaire d'un appartement sis [Adresse 4] à [Localité 5]. Par acte d'huissier du 28 avril 2021, la SCI JUJU a fait assigner Monsieur [P] [Z] aux fins de voir constater la fin d'un prêt à usage, son expulsion du [Adresse 4] à [Localité 5], sa condamnation à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation de 1200 euros à compter du jugement, la somme de 6000 euros de dommages et intérêts ainsi qu'une indemnité fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement réputé contradictoire du 13 septembre 2021, le juge des contentieux de la protection de Marseille a statué en ces termes : 'CONSTATE la fin du prêt à usage consenti par la SCI JUJU à [Z] [P] ; ORDONNE l'expulsion de [Z] [P] et de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 4] [Localité 1] avec au besoin le concours de la force publique et d'un serrurier ; CONDAMNE [Z] [P] à payer à la SCI JUJU : *Une indemnité d'occupation mensuelle égale à 750 euros mensuels à compter du jugement et ce jusqu'à la libération effective et complète des lieux ; *la somme de 700 euros au titre de l'article du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE [Z] [P] aux entiers dépens ; RAPPELLE l'exécution provisoire de droit''. Le premier juge a retenu l'existence d'un prêt à usage au profit de Monsieur [P] [Z]. Il a noté que la SCI JUJU avait sollicité la restitution du bien pour le premier février 2021 par lettre recommandée du 22 décembre 2020. Il a fait droit aux demandes de la SCI JUJU au motif que cette dernière justifiait pouvoir mettre fin à tout moment au prêt du logement en respectant un délai de préavis raisonnable. Il a condamné Monsieur [Z] au versement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 750 euros. Il a débouté la SCI JUJU de sa demande de dommages et intérêts en indiquant qu'elle ne démontrait pas avoir subi un préjudice différent de celui réparé par l'octroi d'intérêts de retard. Le 28 octobre 2021, Monsieur [Z] a relevé appel de cette décision, sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI JUJU. La SCI JUJU a constitué avocat et formé un appel incident. Par conclusions notifiées le 04 janvier 2022 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Monsieur [Z] demande à la cour de statuer en ce sens : 'Infirmer en toutes ses dispositions, le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de [Localité 5] en date du 13 septembre 2021, Statuant de nouveau, Constater l'existence d'un contrat de bail entre les parties, Dire et juger que Monsieur [Z] et la SIC JUJU sont liés par un contrat de bail, Dire et juger n'y avoir lieu à expulsion de Monsieur [Z] en sa qualité de locataire, Débouter la SCI JUJU de sa demande de réévaluation de l'indemnité d'occupation à la somme de 1.000 euros par mois ; Débouter la SCI JUJU de sa demande de condamnation de Monsieur [Z] à la somme de 60.000 au titre des loyers impayés ; Débouter la SCI JUJU de toutes ses demandes, fins et conclusions, Condamner la SCI JUJU à verser à Monsieur [Z] dans le cadre de l'appel, la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.' Il conteste l'existence d'un prêt à usage et soutient bénéficier d'un bail verbal sur l'appartement en question. Il fait état d'un loyer de 1000 euros qu'il a versé essentiellement en espèces, selon la demande du bailleur. Il soutient que le gérant de la SCI, Monsieur [N], est de mauvaise foi et a commis des malversations. Il relève que la SCI JUJU a tout intérêt à faire croire à l'existence d'un prêt à usage puisqu'il est âgé de plus de 65 ans et que ses revenus sont modestes. Dans l'hypothèse où le jugement serait confirmé, il s'oppose à la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant supérieur à 1000 euros. Il souligne que le bien a été dégradé par des dégâts des eaux. Il s'oppose à la demande de la SCI JUJU tendant à le voir condamner à la somme de 60.000 euros si le contrat était requalifié en bail. Il fait état d'une prescription triennale. Il conteste par ailleurs devoir la moindre somme à son bailleur. Par conclusions notifiées le 10 décembre 2021 sur le RPVA auxquelles il convient de se reporter, la SCI JUJU demande à la cour de statuer en ce sens : 'Rejeter les attestations communiquées par M. [Z], au visa de l'article 1715 du code civil. Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle condamne M. [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation de 750 €. Statuer de nouveau sur ce point et condamner M. [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation de 1000 € par mois à compter de la décision de première instance. Ajoutant à la décision entreprise, condamner M. [Z] au paiement d'une somme complémentaire de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel et de première instance. A titre subsidiaire, si la cour jugeait qu'un bail verbal lie les parties, Condamner reconventionnellement M. [Z] au paiement de la somme de 60.000 € correspondant aux cinq dernières années de loyer impayé arrêté au 10/12/2021, Prononcer la résiliation du bail pour absence de jouissance paisible du bien en bon père de famille, Ordonner l'expulsion de M. [Z] et de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique, Condamner M. [Z] au paiement d'une indemnité d'occupation de '1000 € par mois à compter du 11/12/2021" Elle conteste avoir conclu un bail au profit de Monsieur [Z]. Elle indique avoir prêté le bien et conteste toute contrepartie financière à l'occupation. Elle estime que les attestations ne sont pas probantes et rapportent des faits inexacts. Elle soutient que Monsieur [Z] produit des documents qui concernent en réalité les relations contractuelles entre son fils et le fils du gérant de la SCI JUJU, liés par un bail dans la même copropriété. Elle sollicite une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1000 euros. Subsidiairement, si la relation l'unissant avec Monsieur [Z] devait être qualifiée de bail, elle demande la condamnation de ce dernier à un impayé locatif de 60.000 euros et la résiliation judiciaire du bail. Elle lui reproche, outre un impayé locatif, un encombrement des parties communes et l'impossibilité de pouvoir pénétrer dans l'appartement afin d'y faire des travaux à la suite d'un dégât des eaux. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 08 juin 2022. MOTIVATION Sur la qualification de l'occupation de Monsieur [Z] La charge de la preuve de l'existence d'un bail verbal, revendiqué par Monsieur [Z], pèse sur ce dernier. Contrairement à ce que relève la SCI JUJU, Monsieur [Z] peut prouver l'existence d'un bail verbal par témoignage. L'article 1715 du code civil qui énonce que si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données, dont se prévaut la SCI JUJU pour écarter la possibilité d'une preuve par témoignage, ne concerne pas la situation actuelle puisque le bail allégué s'exécute depuis l'année 2013. Il produit au débat des attestations de Messieurs [Y] et [X] (pièces 3 et 4), datées des 20 et 19 novembre 2021, qui expliquaient, pour l'un, avoir été témoin à une reprise de la remise d'espèces par Monsieur [P] [Z] à Monsieur [B] [N], au titre du versement du loyer de l'appartement, et pour l'autre, avoir été témoin à plusieurs reprises, de la remise d'espèces pour payer le loyer. Ces derniers se sont par la suite rétractés de leurs allégations comme en témoignent les attestations (pièces et 8) produites au débat. Monsieur [Y] a indiqué avoir eu de la peine pour Monsieur [Z], avoir voulu lui rendre service puisqu'il devait être expulsé de son domicile et ne pas connaître Monsieur [B] [N]. Le second a expliqué avoir établi une attestation pour éviter à Monsieur [Z] d'être expulsé; il a relevé n'avoir pas été témoin de la remise d'espèces et avoir retranscrit des propos entendus. Les autres attestations produites par Monsieur [Z] émanent de son ancienne compagne et de ses enfants dont l'objectivité est très relative et ne sont pas suffisantes pour démontrer l'existence d'un bail verbal liant les parties avec la fixation d'un loyer mensuel de 1000 euros. Les lettres des 12 avril 2019 et 03 janvier 2021, écrites par Monsieur [P] [Z] à Monsieur [N], dont la réalité de l'envoi n'est pas justifiée, ne peuvent valoir de preuve de l'existence d'un bail, s'agissant des seules allégations de Monsieur [Z]. Ces allégations ne sont pas plus démontrées par la photocopies de quatre talons de chèques produites au débat. La cour ignore à qui appartient le chéquier; les seules inscriptions manuscrites, selon lesquelles les sommes de 800 euros (à une reprise) et 500 euros (à trois reprises), ont été versé à Monsieur [N] et Monsieur [B] [N], sans qu'aucun relevé bancaire ne permette d'étayer ces versements, n'ont aucune valeur probante. Enfin, les déclarations faites dans le cadre de mains courantes ne peuvent valoir de preuve puisqu'il s'agit des seules allégations de Monsieur [Z]. Monsieur [Z] échoue en conséquence dans la démonstration d'un bail verbal le liant à la SCI JUJU moyennant le versement d'un loyer mensuel de 1000 euros. L'occupation du logement par Monsieur [Z] s'analyse donc en un prêt à usage. Le jugement déféré qui a écarté l'existence d'un bail verbal et qualifié l'occupation de Monsieur [Z] en prêt à usage sera confirmé. En application de l'article 1875 du code civil, le prêt à usage est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi. En vertu de l'article 1888, le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu'après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée. Lorsqu'aucun terme convenu ni prévisible n'a été convenu pour le prêt d'une chose d'un usage permanent tel qu'un appartement, le prêteur est en droit d'y mettre fin à tout moment, en respectant un délai de préavis raisonnable . Il n'est pas rapporté la preuve d'un terme au prêt de ce logement. Selon l'attestation de Monsieur [Z] (pièce 3 de l'intimée), ce dernier occupe le bien depuis l'année 2013. Par lettre recommandée du 22 décembre 2020 avec accusé de réception, reçue le 06 janvier 2021, Monsieur [N] a demandé à Monsieur [Z] à pouvoir reprendre possession du bien 'le plus tôt possible'. Par lettre recommandée du 20 janvier 2021 avec accusé de réception reçue le 29 janvier 2021, le conseil de la SCI JUJU demande à Monsieur [Z] la restitution du bien pour le premier février 2021. Monsieur [Z] ne discute pas du caractère raisonnable ou non du délai qui lui a été accordé pour quitter les lieux. Il convient en conséquence de retenir le premier février 2021 comme la date à laquelle le commodat a pris fin et la date à laquelle Monsieur [P] [Z], devenu occupant sans droit ni titre des lieux, est redevable d'une indemnité d'occupation. Le jugement déféré qui a ordonné son expulsion sera confirmé. Cette indemnité est destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local. Le bien occupé par Monsieur [Z] est (pièce 1 de l'intimée) un local à usage d'entrepôt, situé au sous sol d'un immeuble sis [Adresse 4], comme en témoigne l'attestation notariale du 15 janvier 2003. La SCI JUJU ne verse aucune pièce au débat permettant de fixer l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 1000 euros par mois et Monsieur [Z] ne démontre pas l'état réel de l'appartement. En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Z] à compter du premier février 2021 à la somme mensuelle de 750 euros. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Monsieur [P] [Z], essentiellement succombant, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. Il sera débouté de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Pour des raisons tirées de l'équité, la SCI JUJU sera déboutée de ses demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement déféré qui a condamné Monsieur [Z] aux dépens et qui a rejeté les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile sera confirmé. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y AJOUTANT, REJETTE les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [P] [Z] aux dépens de la présente instance. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,