Cour d'appel, 22 juin 2022. 19/18800

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 22 JUIN 2022 (n° 189 , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/18800 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CAYPB Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 septembre 2019 - Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n°16/11960 APPELANTE SCI JONATHAN JAMI agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 483 802 997 [Adresse 1] [Localité 3] représentée parMe Jacques BELLICHACH, avocat au barreau de PARIS, toque : G0334, avocat postulant assistée de Me Carine ADJEDJ de la SELARL Danièle JAMI, avocat au barreau de PARIS, toque : L0174, avocat plaidant substituée par Me David ELBAZ de l'AARPI GRAUZAM - ELBAZ - SAMAMA, avocat au barreau de PARIS, toque : L0223, avocat plaidant INTIMEE SARL PASTA E PANE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 532 882 404 [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Eric MAIGNAN de la SELEURL CABINET MAIGNAN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0380 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Gilles BALA', président de chambre Madame Sandrine GIL, conseillère Madame Nadège BOSSARD, conseillère qui en ont délibéré Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Claudia CHRISTOPHE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 30 mai 2005, M. [O] [W], aux droits duquel vient la SCI Jonathan Jami, a donné à bail à M. [N] [C], aux droits duquel vient la société Pasta E Pane, des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] à compter du 1er janvier 2005, moyennant un loyer annuel, en principal, de 10 860 €. Par acte extrajudiciaire du 16 décembre 2014, la société Pasta E Pane a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2015. Par acte extrajudiciaire du 29 janvier 2015, la SCI Jonathan Jami a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2015, et proposé la fixation du loyer à la somme annuelle de 24 000 €, hors charges. Par un mémoire en demande notifié le 16 décembre 2015, la société Pasta E Pane a sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 12 486,52 euros, en principal. Par acte du 24 juin 2016, la société Pasta E Pane a fait assigner à comparaître la Sci Jonathan Jami devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Paris. Par jugement mixte du 27 janvier 2017, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris. a : - constaté, par l'effet de la demande de renouvellement délivrée le 16 décembre 2014 par la société Pasta E Pane et son acceptation par la SCI Jonathan Jami le 29 janvier 2015, le principe du renouvellement du bail litigieux ; - ordonné une mesure d'expertise et désigné en qualité d'expert M. [X] [K] avec pour mission notamment de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, et de rechercher la valeur locative des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R. 145-3 à R.145-8 du code de commerce ; - fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; - réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 26 décembre 2018. Par jugement du 23 septembre 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a : - dit n'y avoir lieu à déplafonnement du prix du bail ; - fixé à la somme de 12 769,11 € en principal, hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1er janvier 2015, le montant du loyer annuel du bail renouvelé entre, d'une part, la société PASTE E PANE, et, d'autre part, la SCI JONATHAN JAMI, et portant sur des locaux situés [Adresse 2]; - dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 24 novembre 2016 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ; - partagé les dépens, en ce inclus les coûts d'expertise, par moitié entre les parties ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; - rejeté toute autre demande plus ample ou contraire. Par déclaration du 17 octobre 2019, la SCI Jonathan Jami a interjeté appel total de ce jugement. Par ordonnance du 23 janvier 2020, le conseiller de la mise en état a prononcé la jonction de cette affaire avec l'affaire enrôlée sous le numéro RG n°19/20499 portant sur un appel du même jugement. Dans ses dernières conclusions déposées le 16 janvier 2020 la SCI Jonathan Jami, appelante, demande à la Cour de : - infirmer la décision déférée ; Statuant à nouveau, À titre principal : - dire que le déplafonnement du loyer renouvelé doit être retenu et fixer le montant de celui-ci pour les locaux qui loués à la Société PASTA E PANE situés à [Adresse 2] à la somme de 24.000 euros par an en principal pour un nouveau bail de neuf années à compter du 1er janvier2015 ; - dire que les intérêts au taux légal seront dus sur tous rappels de loyers et ce, à compter rétroactivement de chacune des échéances contractuelles postérieures à la prise d'effet du bail renouvelé, avec capitalisation de ceux-ci conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil ; À titre subsidiaire : - voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2015 à la somme annuelle de 15 680 € HT/HC ; En tout état de cause : - voir débouter la société Pasta E Pane de toutes ses demandes ; - voir condamner la société Pasta E Pane au paiement de la somme consignée par l'expert, soit 3 500 € ; - voir condamner la société Pasta E Pane au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ceux compris les frais de l'expertise judiciaire, et autoriser maître [E] à les recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions notifées par le RPVA le 14 février 2020, la société Pasta E Pane, intimée, demande à la Cour de : - voir déclarer la société SCI Jonathan Jami mal fondée en son appel ; En conséquence, - voir débouter la société SCI Jonathan Jami de toutes ses demandes ; - voir confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - dit n'y avoir lieu à déplafonnement du bail ; - fixé à la somme de 12 769,11 € en principal hors taxes et hors charges, par an, à compter du 1er janvier 2015, le montant du loyer annuel renouvelé entre d'une part, la société Pasta E Pane, et, d'autre part, la SCI Jonathan Jami et portant sur les locaux situés [Adresse 2] ; - dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 24 novembre 2016 pour les loyers avant cette date puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ; Y ajoutant, - voir condamner la SCI Jonathan Jami au paiement de la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 02 février 2022. MOTIFS Sur la demande de déplafonnement du loyer La SCI Jonathan Jami fait valoir plusieurs motifs de déplafonnement, reprochant au jugement de première instance de les avoir écartés. Elle soutient ainsi que le principe du plafonnement est exclu s'agissant d'un bail dont la durée est de 10 ans comme ayant pris fin le 31 décembre 2014 selon les stipulations contractuelles, le jugement ayant à tort considéré qu'il s'agissait d'une erreur de plume du bail. Elle prétend également que les facteurs locaux de commercialité ont évolué notablement au cours du bail expiré s'agissant de la gentrification du quartier ayant modifié le profil économique et social du secteur et conduit à l'augmentation du pouvoir d'achat, ce phénomène s'accompagnant de l'arrivée d'enseignes nouvelles, de la rénovation de cafés et restaurants devenus des établissement branchés démontrant ainsi l'attractivité du secteur ; s'agissant de l'installation d'un centre d'affaires et la création de la Maison des Ponts en 2008, outre le réaménagement de [Adresse 6], la piétonisation du début de la [Adresse 8], le développement de salles de spectacle, à savoir le Palais des Glaces et le Petit Palais des Glaces, ainsi que l'augmentation des constructions nouvelles et la réhabilitation d'immeubles dans le secteur. Elle considère que ces modifications ont contribué à l'augmentation de la chalandise, ce qui a eu une incidence favorable sur le commerce exercé dont le chiffre d'affaires a très fortement augmenté entre 2012 et 2014, augmentation qui a été éludée par le jugement entrepris et qui témoigne de l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité. Elle soutient enfin que le calcul du loyer plafonné s'avère impossible, l'indice de référence du 3ème trimestre 2004 applicable à l'espèce n'ayant pas été publié ; que cette impossibilité de calculer le loyer plafonné, puisque l'indice de comparaison n'est pas connu, justifie de fixer le montant du loyer renouvelé à la valeur locative. La société Pasta E Pane réplique que l'appelante reprend, à l'appui de sa demande de déplafonnement, les moyens qu'elle avait soulevés en première instance et qui ont été écartés par le jugement ; que contrairement à ce que la société Jonathan Jami prétend, le bail a été clairement consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 2005, la mention du terme au 31 décembre 2014 étant une simple erreur matérielle. S'agissant des facteurs locaux de commercialité, elle soutient que la fréquentation des stations de métro n'a pas augmenté par rapport à l'évolution de l'ensemble du réseau parisien ; qu'il n'y a pas d'augmentation de la population du quartier ; que le volume des constructions nouvelles est faible; que le secteur connaît un taux de vacances commerciales élevé et qui a progressé, ce qui ne serait pas le cas si l'évolution du quartier avait été celle dépeinte par la société Jonathan Jami ; que l'augmentation du pouvoir d'achat est à relativiser au regard de l'évolution du pouvoir d'achat parisien ; que l'expert judiciaire a indiqué que les enseignes nouvelles citées par l'appelante sont en majeure partie postérieures à la période de référence ; que le centre d'affaires a ouvert en février 2003 avant la conclusion du bail; que la maison des Ponts destinée aux étudiants présente, selon l'expert, un intérêt relatif compte tenu de sa clientèle, outre qu'elle a depuis fermé; que l'éloignement de [Adresse 6] et les nombres de concurrents rendent sans effet la rénovation de [Adresse 6]. S'agissant du chiffre d'affaires, la société Pasta E Pane réplique que si celui-ci a augmenté entre 2012 et 2014, il a par la suite décliné, outre qu'il n'a pas à être pris en compte pour apprécier la valeur locative; que cette augmentation n'est pas liée à l'évolution du quartier telle qu'évoquée par l'appelante puisque qu'il n'y a pas eu de modification notable comme l'ont relevé l'expert judiciaire et le jugement. Enfin elle soutient que la difficulté liée à l'absence d'ILC pour l'année 2004 ne justifie pas d'écarter le plafonnement du loyer ; qu'il n'y a pas d'impossibilité de fixer un loyer indiciaire puisqu'il convient d'appliquer de manière distributive les indices comme y a procédé le jugement entrepris. - sur le motif de déplafonnement tiré de la durée du bail En l'absence de moyens ou éléments nouveaux, il convient de renvoyer à la motivation pertinente du jugement entrepris, qui a considéré que le bail dont s'agit est un bail de neuf années à compter du 1er janvier 2005 pour se terminer le 31 décembre 2013, et qui a écarté le motif de déplafonnement soulevé par le bailleur tiré de la durée du bail. - sur le motif de déplafonnement tiré de l'absence de l'ILC pour le 3e trimestre 2004 Le jugement entrepris doit être approuvé en ce qu'il a retenu, aux termes d'une motivation qu'il convient de reprendre, d'une part que l'absence de publication de l'ILC antérieur au 1er trimestre 2005 ne peut pas constituer un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé après le 1er septembre 2014 et pour lequel l'indice à la date de fixation initiale du loyer du bail expiré est antérieur au 1er trimestre 2005 et d'autre part qu'il convient de combiner, pour déterminer ce prix plafonné, les deux indices qui se sont légalement succédés dans le temps, soit l'ICC puis L'ILC. - sur le motif de déplafonnement tiré des facteurs locaux de commercialité Aux termes de l'article R. 145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Le bailleur qui sollicite le déplafonnement du loyer du bail renouvelé du chef de la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré doit établir qu'elle a été notable et favorable à l'activité commerciale exercée par le preneur. La modification doit être intervenue au cours du bail expiré. La Cour renvoie à la motivation pertinente du jugement entrepris, le jugement ayant fait une appréciation exacte de l'évolution des facteurs locaux de commercialité et de leur incidence sur l'activité du commerce exercé. Il sera ajouté que l'ouverture du centre d'affaire est intervenue en 2003, antérieurement à la conclusion du bail de sorte que cette ouverture est inopérante sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité ; que la création de la Maison des Ponts en 2008 pendant la durée du bail expiré de 3000 m² accueillant des activités de formation continue et des associations professionnelles présente, selon l'expert judiciaire, un intérêt relatif pour un commerce de restauration traditionnelle, la clientèle étudiante ayant plutôt recours aux commerces de restauration rapide nombreux dans le secteur, ce dont il n'est pas apporté de preuve contraire. S'agissant du Palais des Glaces et du Petit Palais des Glaces dont se prévaut la société Jonathan Jami, il n'est pas rapporté la preuve d'une hausse de la fréquentation de ces établissements durant la période du bail expiré. S'agissant de l'évolution du revenu fiscal moyen dont la hausse pour le 10e et le 11e arrondissements est plus élevée que la moyenne concernant [Localité 7] dans son ensemble, l'activité exercée de restauration traditionnelle s'adresse principalement à la clientèle de quartier et à celle du centre des affaires installé depuis 2003 et non à l'ensemble des 10e et 11e arrondissements outre que l'évolution de la population du quartier (+0,11%) est quasiment nulle ; la [Adresse 5] comporte d'autres établissements de restauration ; il existe également une offre de restauration concurrente à proximité de [Adresse 6] et de la [Adresse 8] ce qui dilue le flux de clientèle potentiellement plus aisée. Enfin il est exact que le chiffre d'affaire a bien progressé en 2013 et en 2014 par rapport à l'année 2012, tel qu'il en ressort du rapport d'expertise judiciaire, comme indiqué par la locataire. Il convient toutefois de relever que la société Pasta E Pane n'exploite le restaurant que depuis mai 2011, d'abord à titre de locataire-gérant puis en tant que locataire principal depuis 2014 ; que le commerce expertisé est situé sur une voie secondaire, de commercialité diffuse, comprenant d'autres établissements de restauration, outre l'offre concurrente alentours ; que le taux de vacances commerciales, important, du secteur "[Adresse 5]" a progressé sur la période du bail expiré. Dans ces conditions, la progression du chiffre d'affaires ne permet de corroborer ni le caractère notable de l'évolution des facteurs locaux de commercialité, ni l'incidence favorable sur le commerce considéré comme le prétend la société Jonathan Jami, d'autres facteurs pouvant intervenir dans la progression du chiffre d'affaires, notamment une meilleure gestion commerciale et financière du commerce par la société Pasta E Pane. Par conséquent le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté la demande de déplafonnement du loyer. Sur le prix du bail renouvelé Au regard des éléments qui précèdent et par renvoi à la motivation du jugement entrepris, le prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2015 entre les parties doit être plafonné et, en l'absence de publication de l'ILC du 3ème trimestre 2004, c'est de manière justifiée que, pour déterminer le montant du loyer plafond, le jugement entrepris a procédé à une indexation combinée de l'ICC et de l'ILC, en appliquant l'ICC au loyer initial pour la période antérieure à la première publication de l'ILC, puis en appliquant l'ILC au loyer indexé selon l'ICC, pour la période postérieure à sa première publication. Le jugement entrepris a précisé, à l'instar de l'expert judiciaire, que l'ILC du 3ème trimestre 2014, dernier indice paru le 1er janvier 2015, est 108,52, que l'ICC du 1er trimestre 2005 est 1.270 et que l'ICC du 3ème trimestre 2004 est 1.272. Le calcul du loyer plafonné au 1er janvier 2015 s'établit ainsi : 10 860 euros (loyer d'origine) x (1270 / 1272) = 10 842,92 euros 10 842,92 euros x (108,52 / 92,15) = 12 769,11 euros. Les indices retenus par le jugement ne sont pas contestés en cause d'appel par la société Pasta E Pane, étant relevé qu'il a été pris en considération les indices mentionnés par la société Jonathan Jami dans ses écritures (3e trimestre 2014 et 3e trimestre 2004). Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a fixé le loyer plafonné du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 12 769,11 euros. Sur les demandes accessoires Le jugement étant confirmé au principal, il le sera également en ce qu'il a ordonné le partage des dépens incluant les frais d'expertise, la procédure et l'expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. En cause d'appel, l'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la société Jonathan Jami qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire en dernier ressort Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions Y ajoutant Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la société Jonathan Jami aux dépens d'appel. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT