Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 23/02031

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/02031 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YLAS Minute : 24/283 S.A. D’ HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de l’ESPACE HABITAT CONSTRUCTION Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971 C/ Monsieur [W] [G] Madame [G] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 28 Mars 2024 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ; Après débats à l'audience publique du 25 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. D’ HLM BATIGERE HABITAT venant aux droits de l’ESPACE HABITAT CONSTRUCTION, demeurant [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [W] [G], demeurant [Adresse 10] [Adresse 10] [Adresse 10] [Localité 8] non comparant, ni représenté Madame [G], demeurant Résidence Les Marronniers [Adresse 10] [Adresse 10] [Localité 8] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 21 mars 2003, la SA d’HLM ESPACE HABITAT CONSTRUCTION aux droits de laquelle vient désormais la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a donné à bail à Monsieur [W] [G] et Madame [G], un appartement sis [Adresse 10] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel d’un montant actualisé de 762,43 euros. Les loyers ne sont que très ont irrégulièrement payés. La SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait signifier un commandement de payer le 13 septembre 2022 à Monsieur [W] [G] et Madame [G], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 9 996,59 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 9 septembre 2022, échéance d’août 2022 incluse. La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 21 mars 2023 et reçue le 27 mars 2023. Par exploit d’huissier, en date du 17 octobre 2023, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Monsieur [W] [G] et Madame [G], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir : Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail, est acquise,Constater la résiliation du bail susmentionné à compter du 14 novembre 2022,Ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [W] [G] et de Madame [G] des lieux qu’ils occupent, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux dans un garde meuble qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls des susnommés,Condamner solidairement Monsieur [W] [G] et Madame [G], à payer à la bailleresse la somme de 24 883,98 euros (échéance de juin 2023 incluse), selon décompte arrêté au 20 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2022,Fixer une indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges actualisés qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et Condamner solidairement Monsieur [W] [G] et Madame [G] à due concurrence,Condamner solidairement les locataires à la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [W] [G] et Madame [G] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 septembre 2022. L’assignation a été notifiée à la Préfecture de BOBIGNY par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 18 octobre 2023. L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 janvier 2024. A l’audience, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 44 809,39 euros, arrêtés au 16 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus qui intègre un supplément de loyer de solidarité (SLS) d’un montant propre de 30 828,72 euros, pour lequel les preneurs n’ont pas répondu à l’enquête ressources, et ce malgré plusieurs relances et un envoi constaté par commissaire de justice. Au soutien de sa demande, la requérante expose que les locataires n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 septembre 2022. Elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement aux locataires. Monsieur [W] [G] et Madame [G] dûment assignés, l’un et l’autre à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. L’affaire a été mise en délibéré au 2024. MOTIFS DE LA DECISION : En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire : Sur la recevabilité de la demande : En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-saint-Denis, le 18 octobre 2023, soit six semaines avant l’audience du 25 janvier 2024. Par ailleurs, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis le 27 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989. En conséquence, la demande de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur le bien-fondé de la demande : L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 4 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [W] [G] et Madame [G] le 13 septembre 2022, pour la somme de 9 996,59 euros, arrêtée au 9 septembre 2022, mensualité d’août 2022 incluse. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 21 mars 2003, à compter du 14 novembre 2022. En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement aux locataires. Par ailleurs, Monsieur [W] [G] et Madame [G] qui ne comparaissent pas, ne démontrent pas être en capacité d’éteindre leur dette locative, étant observé, qu’aucun versement n’a été enregistré depuis le mois d’août 2023, pour répondre aux exigences des articles susmentionnés. Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire. La résiliation du bail étant acquise à la date du 14 novembre 2022, Monsieur [W] [G] et Madame [G] sont désormais occupants sans droit ni titre et faute pour eux de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ; la SA d’HLM BATIGERE HABITAT ne justifiant d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du Code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire ; la demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée. Par ailleurs, il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié ; dès lors, d'une part, la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion ; et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au Juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt ; la demande à ce titre sera en conséquence rejetée. Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Monsieur [W] [G] et Madame [G] seront condamnés à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT ladite indemnité à compter du 1er janvier 2024, jusqu’à la libération effective des lieux. Sur la demande en paiement des loyers et charges : Sur la demande de paiement d’un supplément de loyer de solidarité (SLS) : A l’examen des pièces versées à la cause par la demanderesse, il ressort que seule Madame [G] qui apparait dans les divers documents sous le prénom de [L], a été sollicitée par la SA d’HLM BATIGERE HABITAT en vue de justifier de ses ressources et qu’aucune pièce versée n’atteste d’une demande identique dans les formes appropriées à destination de Monsieur [W] [G]. En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande d’un supplément de loyer de solidarité formulée par la SA d’HLM BATIGERE HABITAT. Sur la solidarité : L’article1310 du Code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. Il résulte des dispositions de l’article 220 du Code civil en son alinéa premier, que chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. En l’espèce, il appert, d’une part, que le contrat de bail signé le 21 mars 2003, par Monsieur et Madame [G] ne révèle pas de clause de solidarité, et d’autre part, qu’à la lecture de l’enquête de ressources adressée par la SA d’HLM BATIGERE HABITAT à Madame [L] [G], celle-ci apparait divorcée depuis le 24 octobre 2009. En conséquence, en considération de ce qui précède et dans l’incertitude de la situation conjugale des preneurs, la solidarité entre les locataires ne sera pas retenue. Nonobstant, aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. En l’espèce, la SA d’HLM BATIGERE HABITAT verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 16 janvier 2024, mensualité de décembre 2023 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 13 980,67 euros, déduction faite du SLS. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [G] et Madame [G] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 13 980,67 euros, au titre des loyers et charges échus au 16 janvier 2024, mensualité de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 13 septembre 2022 sur la somme 9 996,59 euros, et ce, jusqu’à la date de l’assignation, à compter de l’assignation du 17 octobre 2023 sur la somme de 9 419,62 euros (déduction faites des 6 mensualités de SLS de 2 569,06 euros, antérieures au 20 juin 2023), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction faites des SLS figurant dans le décompte du 16 janvier 2024. Sur les demandes accessoires : En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [W] [G] et Madame qui succombent à la présente instance, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 septembre 2022. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [W] [G] et Madame [G] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. PAR CES MOTIFS : Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ; DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 21 mars 2003, entre la SA d’HLM BATIGERE HABITAT, prise en son établissement secondaire sis [Adresse 5] à [Localité 9], d’une part, et Monsieur [W] [G] et Madame [G], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 10] à [Localité 8]), sont réunies à la date du 14 novembre 2022 ; CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [G] et de Madame [G] qui résident [Adresse 10] à [Localité 8]), ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution ; REJETTE la demande de séquestration des meubles aux fins de garantie ; REJETTE la demande de désignation d'un lieu de séquestre ; DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des locataires expulsés, en un lieu que ceux-ci auront choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation aux locataires expulsés d'avoir à les retirer à leurs frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ; CONDAMNE Monsieur [W] [G] et Madame [G] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 13 980,67 euros, (treize mille neuf cent quatre-vingt euros et soixante-sept centimes) au titre des loyers et charges échus au 16 janvier 2024, mensualité de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 13 septembre 2022 sur la somme 9 996,59 euros, et ce, jusqu’à la date de l’assignation, à compter de l’assignation du 17 octobre 2023 sur la somme de 9 419,62 euros, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction faites des SLS figurant dans le décompte du 16 janvier 2024. FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [W] [G] et Madame [G] au montant des loyers et charges actualisés qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE Monsieur [W] [G] et Madame [G] à verser à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT ladite indemnité mensuelle à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ; CONDAMNE, Monsieur [W] [G] et Madame [G] à payer à la SA d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE, Monsieur [W] [G] et Madame [G] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 13 septembre 2022 ; DEBOUTE la SA d’HLM BATIGERE HABITAT de ses demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision. LE GREFFIER LE PRESIDENT