Cour d'appel, 22 novembre 2022. 20/05768

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 22 NOVEMBRE 2022 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/05768 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBWOC Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Février 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS - RG n° 11-19-0123 APPELANTS Madame [S] [U] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Arnaud GUYONNET de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 et assistée de Me Charlie FRANCOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P463 Monsieur [J] [I] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Arnaud GUYONNET de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 et assisté de Me Charlie FRANCOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P463 INTIMÉE S.C. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES [Adresse 1] Société Civile au capital de 6.097,96 euros immatriculée au RCS de Paris sous le n°435 035 829, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 et assistée par Me Charlotte ESCLASSE, avocat au barreau de PARIS, toque : D490 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Michel CHALACHIN, Président de chambre Mme Marie MONGIN, Conseiller M. François BOUYX, Conseiller Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Michel CHALACHIN, Président et par Mme Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 1er février 2019, la société civile immobilière [Adresse 1] a donné à bail à M. [I] et Mme [U] un logement situé [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 1 220 euros, assorti d'une provision mensuelle sur charges d'un montant de 30 euros. D'importants travaux de réhabilitation ont été réalisés dans l'immeuble mais, au jour de l'emménagement des locataires, l'installation électrique n'était pas totalement achevée. Par lettre du 21 avril 2019, les locataires ont rappelé l'absence de compteur électrique individuel et l'inefficacité du dispositif provisoire mis en oeuvre justifiant l'absence de versement du loyer en accord avec la bailleresse. Le 28 juin 2019, la société [Adresse 1] a fait délivrer à M. [I] et Mme [U] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail afin d'obtenir paiement de la somme de 5 000 euros au titre des loyers et charges impayés. Les causes du commandement n'ayant pas été réglées dans le délai de deux mois, la société [Adresse 1] a fait assigner M. [I] et Mme [U] devant le juge des référés du tribunal d'instance de Paris afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion des locataires et leur condamnation à lui verser le solde de l'arriéré locatif ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle par acte d'huissier du 26 septembre 2019. L'affaire a été renvoyée au fond devant le tribunal d'instance de Paris lequel a, par jugement du 24 février 2020, ainsi statué : - Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 1er février 2019, pour le logement situé : [Adresse 1], sont réunies à la date du 29 août 2019 et que la résiliation du bail est acquise à cette date, - Déboute M. [I] et Mme [U] de leurs demandes de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement, - Ordonne l'expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, de M. [I] et Mme [U], comme celle de tous occupants de leur chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du même code, - Fixe l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [I] et Mme [U] à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et les condamne solidairement à payer à la société [Adresse 1] cette indemnité à compter du 29 août 2019, jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de son chef et la remise des clés, - Condamne solidairement M. Monsieur et Mme [U] à payer à la société [Adresse 1] 11 066 euros de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 17 janvier 2020 (janvier 2020 inclus), - Déboute M. [I] et Mme [U] de leurs autres demandes d'indemnisation, - Condamne solidairement M. [I] et Mme [U] à payer à la société [Adresse 1], 1 500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne solidairement M. [I] et Mme [U] aux dépens, qui comprennent notamment le coût des commandements de payer et de justification d'une attestation d'assurance, du 28 juin 2019, - Ordonne l'exécution provisoire. Le 27 mars 2020, M. [I] et Mme [U] ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 26 juin 2020, ils demandent à la cour de : - infirmer le jugement rendu le 24 février 2020 par le tribunal judiciaire de Paris, - débouter la société [Adresse 1] de ses demandes, fins et prétentions, - à titre subsidiaire, réduire le montant du loyer avec effet rétroactif depuis l'entrée dans les lieux et jusqu'au 23 janvier 2020, date d'exécution des travaux, - accorder rétroactivement des délais de règlement à M. [I] et Mme [U], - suspendre les effets de la clause résolutoire, - en tout état de cause, condamner la société [Adresse 1] à verser à M. [I] et Mme [U] la somme de 14 640 euros (1 220 euros par mois) au titre du trouble de jouissance qu'ils ont eu à subir depuis leur entrée dans les lieux soit pour une période correspondant aux mois de février à janvier inclus au besoin en ordonnant la compensation des sommes dues par les parties, - condamner la société [Adresse 1] à verser à M. [I] et Mme [U] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société [Adresse 1] aux entiers dépens de la présente instance dont la somme de 876 euros au titre des frais engagés pour contrôler l'installation électrique et établir deux constats d'huissier. Par conclusions notifiées par la voie électronique le 24 septembre 2020, la société [Adresse 1] demande à la cour de : - dire la société [Adresse 1] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions, - y faisant droit, débouter M. [I] et Mme [U] de l'intégralité de leurs demandes et confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 24 février 2020 en l'intégralité de ses dispositions, - statuant à nouveau, (vu l'article 700 et l'article 695 et suivants du code de procédure civile), condamner solidairement M. [I] et Mme [U] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 3 000 euros, - condamner solidairement M. [I] et Mme [U] aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Frédérique Etevenard, avocat aux offres de droit. L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le jeu de la clause résolutoire et le trouble de jouissance éprouvé par M. [I] et Mme [U] Contrairement à ce que soutiennent les locataires, l'existence d'un accord de la bailleresse les exonérant du paiement du loyer ne ressort pas des pièces qu'ils produisent, le contenu de l'attestation d'une autre locataire selon laquelle : ' le jour de ma signature de contrat de location M. et Mme [H]... m'ont laissé entendre que je n'aurais pas de loyer à payer tant que les compteurs individuels n'auront pas été installés', outre son ambiguïté la dénuant de force probante, ne valant que pour celle-ci. En ce qui concerne l'absence de respect des normes de décence, qu'ils invoquent également pour s'opposer à l'acquisition de la clause résolutoire, il est constant que le logement n'était pas équipé d'un compteur électrique individuel au jour de l'entrée dans les lieux mais directement relié à l'alimentation électrique de l'immeuble par un simple domino, sortant de la platine destinée à accueillir le futur compteur et situé à hauteur de visage, ainsi que cela ressort du constat d'huissier du 15 octobre 2019 et de la photographie versée aux débats. Il ressort encore de ce constat que l'intensité était bridée à 15 ampères soit 3 kilowatts, ce qui est manifestement insuffisant pour alimenter un logement de 50 m² équipé d'un système de chauffage et de production d'eau chaude électrique outre divers appareils électroménagers (four, plaques de cuisson, machines à laver...), à tel point que le fonctionnement simultané du lave-linge et d'un seul radiateur déclenchait le disjoncteur principal au bout de 10 mn et de 5 mn en activant un autre radiateur. Par ailleurs, si le compteur individuel a été posé le 7 novembre 2019, ce n'est que le 23 janvier 2020 qu'il sera effectivement relié au réseau de l'immeuble. L'appartement donné à bail ne répondait donc pas aux normes de décences imposées par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002 pris pour son application et plus particulièrement de ses articles 2 et 3 selon lesquels : - les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement, - le logement doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et adaptée à ses caractéristiques, ainsi qu'un réseau électrique permettant le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne, l'article 6 de la loi précisant en outre que le bailleur est tenu de remettre un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique du locataire. En effet, d'une part, l'installation provisoire présentait un risque d'électrisation, le domino reliant le réseau général de l'immeuble à celui de l'appartement étant immédiatement accessible et non protégé et, d'autre part, elle ne permettait pas d'utiliser plusieurs appareils électriques simultanément et particulièrement les radiateurs en période de chauffe. Pour autant, les appelants se contentent d'en déduire que 'la clause résolutoire ne peut produire ses effets' sans opposer aux bailleurs l'exception d'inexécution, laquelle peut priver de cause le commandement de payer visant la clause résolutoire lorsque le défaut de respect des normes de décence est d'une gravité telle qu'elle interdit l'utilisation du logement conformément à la destination prévue par le bail. C'est donc à bon droit que le tribunal a constaté la résiliation du bail avec toutes conséquences de droit et rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, les locataires ne justifiant pas de leur situation financière et ne fournissant aucune explication quant à leur capacité à rembourser en trois mois la dette locative s'élevant à 13 750 euros au 17 janvier 2020. Par contre, les appelants ont subi un réel trouble de jouissance du 1er février 2019 au 23 janvier 2020, étant observé que l'offre de réduction de 20 % du montant du loyer n'a jamais été acceptée par eux. Leur préjudice sera réparé par une réfaction du montant du loyer de 50 % sur la période considérée compte tenu de l'importance des désagréments vécus quotidiennement, la fourniture gratuite de l'électricité, conséquence du choix délibéré de la bailleresse d'offrir à la location un logement dont la rénovation n'était pas totalement achevée, venant en sus. C'est donc la somme de 7 320 euros (610 x 12) que devra verser l'intimée à M. [I] et Mme [U]. La compensation avec le solde de la dette locative sera ordonnée. Sur les autres demandes La demande de réduction rétroactive du montant du loyer, outre le fait qu'elle aboutirait à indemniser un préjudice déjà réparé, ne peut prospérer en l'absence de demande de réalisation de travaux, condition préalable posée par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 invoqué par les appelants. Il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile compte tenu du sens de la présente décision. M. [I] et Mme [U] qui restent redevables d'une somme au titre de la dette locative seront condamnés aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné M. [I] et Mme [U] à verser à la société [Adresse 1] la somme de 11 066 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 17 janvier 2020, échéance de janvier 2020 comprise, après réduction de 20 % du montant du loyer, ainsi qu'une somme au titre des frais irrépétibles, et débouté les demandeurs de leurs autres demandes d'indemnisation, Statuant à nouveau dans la limite de l'infirmation partielle et y ajoutant : Condamne solidairement M. [I] et Mme [U] à payer à la société [Adresse 1] la somme de 13 750 euros au titre de la dette arrêtée au 17 janvier 2020, échéance de janvier 2020 comprise, Condamne la société [Adresse 1] à verser à M. [I] et Mme [U], pris ensemble, la somme de 7 320 euros en réparation du préjudice de jouissance né du défaut de respect des normes de décence, Ordonne la compensation des sommes réciproquement dues, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires, Condamne in solidum M. [I] et Mme [U] aux dépens d'appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le Greffier Le Président