Tribunal judiciaire, 26 février 2024. 23/06799

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [U] [T] Madame [M] [F] div [T] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/06799 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TUZ N° MINUTE : 4 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 26 février 2024 DEMANDERESSE Etablissement public PARIS HABITAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096 DÉFENDEURS Monsieur [U] [T], demeurant [Adresse 2] comparant en personne Madame [M] [F] divorcée [T], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 08 décembre 2023 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 février 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier Décision du 26 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06799 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TUZ EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 27 avril 1998, PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [U] [T] et Madame [M] [T] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3]. Le divorce a été prononcé le 13 décembre 2021, retranscrit sur les actes d'état civil. Des loyers étant demeurés impayés, PARIS HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 2256, 48 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 4 juillet 2022. Par acte d'huissier en date du 7 août 2023, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [U] [T] et Madame [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,autoriser le transport des meubles aux frais et risques des défendeurscondamner, à titre de provision, solidairement Monsieur [U] [T] et madame [M] [T] à lui payer les loyers et charges impayés la somme de 6667, 59 euros, avec intérêts légaux à compter de l'assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,condamner les défendeurs in solidum à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, PARIS HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 4 juillet 2022, et ce pendant plus de deux mois. A l'audience du 8 décembre 2023, PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 7745, 77 euros, selon décompte en date du 25 novembre 2023. La société bailleresse expose que seul le loyer résiduel est repris. Monsieur [U] [T] explique qu'il a sollicité un FSL pour apurer la dette mais qu'il n'est pas en mesure de payer plus de 150 euros chaque mois, ce dernier ne percevant qu'une somme de 617 euros de retraite, avec un enfant à sa charge, son épouse ne versant aucune pension alimentaire. Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [T] n'a pas comparu. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 février 2024. Les actes d'état civil mentionnant le divorce ont été transmis en cours de délibéré. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le divorce ayant été prononcé et retranscrit le 13 décembre 2021, le bailleur est débouté de ses demandes envers Madame [M] [F] divorcée [T]. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 8 août 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 8 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, PARIS HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 6 juillet 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 juillet 2022, pour la somme en principal de 2256, 48 euros. Ce commandement est régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 septembre 2022. En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, de PARIS HABITAT-OPH ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par PARIS HABITAT-OPH ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés. Le défendeur a expliqué être dans l'incapacité de payer sa dette et son loyer courant au vu de ses faibles ressources. Il ne sera pas fait application des dispositions de cet article, aucune demande n’étant formée à ce titre, au vu de la situation du défendeur. Monsieur [U] [T] étant sans droit ni titre depuis le 5 septembre 2022, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Monsieur [U] [T] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, PARIS HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [T] reste lui devoir la somme de 7745, 77 euros (en ce inclus 239, 54 euros de frais de poursuite) à la date du 25 novembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Pour la somme au principal, Monsieur [U] [T] sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 7506, 23 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation. Monsieur [U] [T] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 26 novembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges dues si le bail s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Monsieur [U] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, DEBOUTONS PARIS HABITAT-OPH de ses demandes envers Madame [M] [F] divorcée [T]. CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 1998 entre PARIS HABITAT-OPH et Monsieur [U] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 septembre 2022 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, PARIS HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution CONDAMNONS Monsieur [U] [T] à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 7506, 23 euros (décompte arrêté au 25 novembre 2023), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 7 août 2023 ; CONDAMNONS Monsieur [U] [T] à verser à PARIS HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 394, 57 euros, hors charges), à compter du 26 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ; DISONS n'y avoir lieu au versement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [U] [T] aux dépens. RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier,Le président.