Cour d'appel, 02 juin 2022. 21/06409

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 02 JUIN 2022 N° RG 21/06409 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MNW5 S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT c/ [B] [S] Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : 02 JUIN 2022 aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 22 octobre 2021 par le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 21/01460) suivant déclaration d'appel du 23 novembre 2021 APPELANTE : S.A. IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT agissant en la personne de son représentant légal, demeurant en cette qualité audit siége [Adresse 1] Représentée par Me Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée Me Marie-anne BUSSIERES de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT INTIMÉE : [B] [S] née le 08 Mai 1981 à [Localité 3] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] / France Représentée par Me Marie-cécile GARRAUD de la SCP DEFFIEUX - GARRAUD - JULES, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 avril 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Roland POTEE, président, Bérengère VALLEE, conseiller, Sylvie HERAS DE PEDRO, conseiller, Greffier lors des débats : Séléna BONNET ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 12 décembre 2017, la SA Immobilière Atlantic Aménagment (ci-après dénommée la SA IAA) a consenti à Mme [B] [S] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 2]. Se plaignant de ne pouvoir utiliser son balcon, par acte d'huissier du 18 août 2021, Mme [B] [S] a fait assigner la SA IAA devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment d'obtenir la réduction du loyer dû à hauteur de 73,15 euros par mois correspondant à la surface louée du balcon à compter de juin 2020, outre la condamnation à titre provisionnel de la SA IAA au paiement de la somme de 905,95 euros correspondant à la quote-part de loyer réglée par Mme [B] [S] au titre du balcon, et ce depuis juin 2020. Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 22 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection, pôle protection et proximité, du tribunal judiciaire de Bordeaux a : ordonné la réduction du montant du loyer dû par Mme [B] [S] à hauteur de 73,15 euros par mois correspondant à la surface louée du balcon, à compter du jour du jugement, jusqu'à la réalisation des travaux permettant une utilisation effective et en toute sécurité du balcon, ordonné à la SA IAA de communiquer à Mme [B] [S] : - l'ensemble des éléments relatifs à l'assurance dommages-ouvrages de l'immeuble, - le calendrier des travaux prévus destinés à la sécurisation de manière pérenne de l'immeuble et à la réalisation des travaux propres à remédier aux désordres que cela soit au titre du décollement de la façade ou des fissurations de son balcon, - dit que faute d'exécution passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, la SA IAA sera condamnée à verser une astreinte de 75 euros par jour de retard, limitée pendant une période de soixante jours, - dit que la présente juridiction se réservera le droit de liquider l'astreinte ordonnée, - débouté Mme [B] [S] du supplément de ses demandes, - condamné la SA IAA à payer à Mme [B] [S] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SA IAA au paiement des entiers dépens de l'instance, - rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. La SA IAA a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 23 novembre 2021. Par conclusions déposées le 9 mars 2022, elle demande à la cour de : A titre principal, - infirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a : - ordonné la réduction du loyer de Mme [B] [S], - ordonné la communication de pièces sous astreinte, - condamné la SA IAA à verser à Mme [B] [S] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SA IAA aux dépens de l'instance, Statuant de nouveau, - débouter Mme [B] [S] de l'intégralité de ses demandes, A titre subsidiaire, - infirmer l'ordonnance rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en ce qu'il a : - ordonné la réduction du loyer de Mme [B] [S], - ordonné la communication de pièces sous astreinte, - condamné la SA IAA à verser à Mme [B] [S] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SA IAA aux dépens de l'instance, Statuant de nouveau, Si par extraordinaire la cour retenait l'existence d'un préjudice pour Mme [B] [S], - fixer à la somme de 10 euros la réduction mensuelle du loyer à compter de la décision de la cour d'appel et jusqu'à réalisation des travaux, - débouter Mme [B] [S] de toutes ses autres demandes, En tout état de cause, - condamner Mme [B] [S] à payer à la SA IAA la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [B] [S] aux entiers dépens de l'instance sur le fondement des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Par conclusions déposées le 22 mars 2022 comportant appel incident, Mme [B] [S] demande à la cour de : - débouter la SA IAA de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer l'ordonnance du 22 octobre 2021 en ce qu'elle a ordonné la réduction du montant de loyer dû par Mme [B] [S] à hauteur de 73,15 euros par mois correspondant à la surface louée du balcon, - réformer le point de départ de la réduction du loyer et le fixer au mois de juin 2020, - confirmer la décision du 22 octobre 2021 en ce qu'elle a ordonné à la SA IAA de communiquer à Mme [B] [S] l'ensemble des éléments relatifs à l'assurance dommage/ouvrage de l'immeuble et le calendrier des travaux prévus destinés à la sécurisation de manière pérenne de l'immeuble et à la réalisation des travaux propres à remédier aux désordres que cela soit au titre du décollement de la façade ou des fissurations de son balcon, - réformer la décision en ce qu'elle a fixé l'astreinte due à la somme de 75 euros, Statuant à nouveau, - fixer l'astreinte à la somme de 150 euros par mois de retard à compter de la décision du 22 octobre 2021, - réformer la décision en ce qu'elle n'a pas fait droit à la somme sollicitée par Mme [B] [S] de 980 euros correspondant à la réduction du montant du loyer depuis le mois de février 2020, Statuant à nouveau, - condamner la SA IAA au paiement de la somme de 1 609,30 euros correspondant à 73,15 euros x 22 mois soit la période de juin 2020 jusqu'à avril 2022, - confirmer la décision du 22 octobre 2021 en ce qu'elle a condamné la SA IAA au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 outre les entiers dépens, Y ajoutant, - condamner la SA IAA à la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 outre les entiers dépens d'instance d'appel. Au visa de l'article 905 du code de procédure civile, l'affaire a fait l'objet le 13 décembre 2021 d'une ordonnance de fixation à bref délai avec clôture de la procédure 15 jours avant la date de l'audience fixée au 11 avril 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION L'appelante a produit une note en délibéré en date du 22 avril 2022. Cette note en délibéré, non sollicitée par la cour, est irrecevable en application des articles 14 et 16 du code de procédure civile. La Sa Immobilière Atlantic Aménagement fait valoir pour l'essentiel que le balcon a été sécurisé et est désormais accessible, qu'elle a communiqué toutes les pièces sollicitées sauf le planning des travaux qui n'a pas encore été établi, que son assureur dommages ouvrage a tardé à donner sa réponse et refuse de prendre en charge la totalité de son préjudice. Mme [B] [S] réplique pour l'essentiel que le balcon n'a été étayé qu'un an et demi après sa première réclamation, qu'il reste dangereux, qu'elle subit un préjudice correspondant à la privation de surface correspondant au balcon et qu'elle est bien fondée à réclamer une réduction de loyer rétroactivement depuis juin 2000. Sur la demande de réduction de loyer L'article 835 du code de procédure civile dispose que le juge du tribunal judiciaire peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner de l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2000'1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est obligé: -de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. -de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées. -d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des lieux loués. -d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices cachés et défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse de travaux. Il est constant que le preneur ne peut solliciter la condamnation de son bailleur aux frais de réparation qui lui incombent en application de l'article précité que s'il a obtenu son autorisation ou s'il l'a préalablement mis en demeure de les effectuer, même en cas de travaux justifiés par l'urgence. Le bailleur est tenu d'assurer le caractère décent du logement tout au long de l'exécution du bail. En application de l'article 2-1 du décret N° 2000-120 du 30 janvier 2002, le gros-'uvre du logement doit être en bon état d'entretien et de solidité. Selon l'article 20-1 de la même loi, si le logement ne satisfait pas aux critères de décence, le juge saisi ordonne les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres et détermine leur délai. Il peut réduire le montant du loyer pendant l'exécution de ces travaux. En l'espèce, il ressort d'un rapport de l'expert de l'assureur du bailleur du 27 juillet 2020 que le balcon de l'appartement occupé par Mme [B] [S] présente des fissurations des enduits sur les zones d'ancrage des armatures de flexion du balcon, associée à un basculement des trumeaux qui sont en désaffleur de la façade de 2 à 5 MM. Des étais ont été posés en février 2020 pour le sécuriser et il est possible d'y accéder. L'expert de l'assureur de la locataire dans son rapport du 22 décembre 2020 préconise de ne pas utiliser le balcon par mesure de sécurité. Un deuxième rapport de l'expert de l'assureur du bailleur établi le 10 mai 2021 confirme le second. Les étais sont toujours en place et les réparations n'ont pas encore été faites. Si les experts des assureurs des parties se contredisent sur le point de savoir si l'accès au balcon était sécurisé à compter de février 2020, date de pose des étais, et que l'intimée échoue à rapporter la preuve contraire, en l'absence de production de pièces en ce sens, il est certain au vu des photographies annexées aux rapports que la jouissance du balcon était fortement diminuée, en ce que l'espace disponible était réduit, de même que la vue et que d'autre part, l'effritement du béton est une gêne sérieuse. Compte tenu du montant du loyer hors charges (515 euros) de la surface du balcon de 13,62 mètre carré par rapport à la surface habitable de l'appartement de 78,02 mètre carrés, non contestée par le bailleur, de l'importance des nuisances, l'estimation du préjudice de jouissance subi par le premier juge a été justement évalué. La Sa Immobilière Atlantic Aménagement ne saurait opposer à Mme [B] [S] le litige qui l'oppose à son assureur alors qu'elle est tenue d'une obligation de délivrance d'un logement décent et permettant de jouir de tous les éléments décrits dans le bail. L'ordonnance déférée sera confirmée sur ce point. Sur la demande de communication de pièces L'article 834 du code de procédure civile énonce que dans tous les cas d'urgence, le juge du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La Sa Immobilière Atlantic Aménagement fait valoir que toutes les pièces ont été communiquées sauf le planning des travaux. Compte tenu de l'existence du différend entre Mme [B] [S] et la Sa Immobilière Atlantic Aménagement relative à l'obligation de délivrance imputable à cette dernière, la demande de communication de pièces est justifiée. N'étant pas contesté que les éléments relatifs à l'assurance dommages ouvrage de l'immeuble ont déjà été communiqués, le jugement déféré sera confirmé relativement à la communication du planning des travaux, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard compte de l'absence d'exécution depuis le jugement déféré d'octobre 2021, à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification de l'arrêt, pendant 60 jours. La présente juridiction se réservera le droit de liquider l'astreinte. L'ordonnance déférée sera réformée sur ce point et confirmée et ce qu'elle a ordonné la remise par la Sa Immobilière Atlantic Aménagement à Mme [B] [S] d'un planning de travaux. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La Sa Immobilière Atlantic Aménagement succombant pour l'essentiel, sera condamnée aux dépens d'appel. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. La Sa Immobilière Atlantic Aménagement succombant pour l'essentiel, l'équité commande d'allouer à Mme [S] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, Rejette la note en délibéré du 22 avril 2022 produite par l'appelante, Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a ordonné la communication de l'attestation d'assurance dommages ouvrage et a fixé l'astreinte à 75 euros par jour, Statuant à nouveau dans cette limite, Déboute Mme [B] [S] de sa demande de production des documents relatifs à l'assurance dommages ouvrage, Dit que l'astreinte assortissant la production du planning de travaux sera fixée à 100 euros par jour à compter de l'expiration d'un délai de 60 jours courant de la signification de présent arrêt pendant 60 jours, Dit que la présente juridiction se réserve le droit de liquider l'astreinte, Y ajoutant, Condamne la Sa Immobilière Atlantic Aménagement à payer à Mme [B] [S] la somme de 1 500 sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la Sa Immobilière Atlantic Aménagement aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Roland POTEE, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier,Le Président,