Tribunal judiciaire, 17 juin 2024. 23/02172

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/02172 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMFE Minute : 24/549 Monsieur [M] [V] [X] représenté par Me Chloé CHOUMER FROGER Avocat au barreau de PARIS C/ Monsieur [H] [S] [J] Madame [F] [G] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 juin 2024 ; Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : Monsieur [M] [V] [X], demeurant [Adresse 2] [Localité 5] représenté par Me Chloé CHOUMER FROGER, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [H] [S] [J], demeurant [Adresse 3] [Localité 5] comparant en personne Madame [F] [G], demeurant [Adresse 3] [Localité 5] comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2021, Monsieur [M] [X] a donné à bail à Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5], ainsi qu’une cave et un emplacement de stationnement n°16 pour un loyer mensuel de 834,00 euros, et 150 euros de provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice en date du 23 mars 2023, Monsieur [M] [X] a fait signifier à Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] un congé pour vendre à effet au 31 janvier 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 10 août 2023, Monsieur [M] [X] a fait signifier à Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3721,58 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 11 août 2023, Monsieur [M] [X] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, Monsieur [M] [X] a fait assigner Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, valider le congé pour vente,ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4302,79 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 10 août 2023,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 173,17 euros au titre des frais d’huissier et les dépens,ordonner l’exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 6 novembre 2023. À l'audience du 29 avril 2024, Monsieur [M] [X], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4825,36 euros arrêtée au 22 avril 2024, loyer du mois d’avril 2024 inclus. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Monsieur [M] [X] soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer du 10 août 2023. À titre subsidiaire, il soutient que le congé pour vente a été valablement délivré. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il affirme qu’aucun paiement n’est intervenu depuis le mois de février 2024. Concernant la demande de délais pour quitter les lieux, il rappelle devoir vendre le bien et ne pas pouvoir maintenir les locataires dans les lieux. Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G], comparants, contestent le montant de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire, et à défaut le bénéfice de délais pour quitter les lieux fin août 2024. Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent avoir réglé deux fois 1050 euros en avril, sommes non imputées au décompte du bailleur. Ils expliquent que Monsieur [S] [J] a arrêté de travailler en février 2023, ne percevant que des indemnités chômage à hauteur de 1700 euros par mois, mais ayant désormais entamé une activité en tant qu’autoentrepreneur. Concernant Madame [G], ils indiquent qu’elle perçoit, dans le cadre d’un CDD, un salaire mensuel de 2100 euros et qu’elle recherche un CDI. Ils ajoutent qu’ils ont eu du mal à faire face à l’ensemble de leurs charges, notamment du fait des frais de garde de leurs enfants, précisant avoir deux enfants mineurs dont l’un seulement est en âge d’être scolarisé. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 17 juin 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. Par note en délibéré, autorisée, reçue le 2 mai 2024, Monsieur [M] [X] a adressé un décompte actualisé des sommes dues arrêté au 2 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, portant la dette à la somme de 3783,10 euros et confirmant les deux règlements de 1050 euros réalisés par les locataires en avril 2024 évoqués à l’audience. Par note en délibéré, autorisée, reçue le 5 mai 2024, Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] ont adressé le relevé de compte faisant figurer les deux paiements de 1050 euros évoqués à l’audience et réitérant leur souhait de bénéficier d’un délai pour quitter les lieux jusqu’à la fin du mois d’août ou début du mois de septembre 2024. MOTIVATION DE LA DECISION Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 6 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, Monsieur [M] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de Monsieur [M] [X] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 30 janvier 2021, du commandement de payer délivré le 10 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 2 mai 2024 que Monsieur [M] [X] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat. En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] à payer à Monsieur [M] [X] la somme de 3.783,10 euros, au titre des sommes dues au 2 mai 2024, terme de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 août 2023. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 30 janvier 2021 à compter du 21 septembre 2023. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En vertu de l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues, et parmi celles-ci sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. En l'espèce, Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Si le bailleur soutient que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience, force est de constater qu’ils ont versé 1050 euros le 16 avril 2024 et 1050 euros le 18 avril 2024, venant s’imputer sur la dette qu’ils avaient le plus d’intérêt d’acquitter, à savoir l’échéance d’avril 2024 à hauteur de 1057,74 euros. L’échéance d’avril 2024 a ainsi été payée intégralement avant l’audience. La condition tenant au versement du loyer intégral avant l’audience est donc remplie. Néanmoins, malgré les efforts de paiement certains de Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G], notamment depuis le mois de janvier 2024, ils font état d’une situation financière précaire, Madame [G] ne bénéficiant que d’un contrat à durée déterminée jusqu’à la fin du mois de juillet 2024 et Monsieur [S] [J] commençant tout juste à tirer profit de son activité d’auto-entrepreneur. Cette précarité ne les met pas en mesure de régler la dette locative, qui est ancienne et qu’ils ne sont pas parvenus à résorber malgré la reprise des paiements. Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais formulée par Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G]. L’expulsion de Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de délais pour quitter les lieux Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. En l’espèce, il apparaît que Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] ont démontré une réelle bonne foi et réalisé de véritables efforts de règlement du loyer courant. En outre, les locataires sont parents de deux enfants pour lesquels une stabilité est nécessaire jusqu’à la fin de l’année scolaire au moins. Enfin, il convient de prendre en considération la tenue prochaine des jeux olympiques en région parisienne qui va complexifier la recherche d’un nouveau logement à l’été 2024. A l’inverse, le bailleur ne démontre pas l’urgence qui est la sienne de vendre le bien loué. Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] un délai pour quitter les lieux de deux mois à compter de la signification du jugement. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 septembre 2023, Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] à son paiement à compter de 21 septembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux. La clause de solidarité stipulée au bail ne vise pas explicitement le paiement des indemnités d’occupation. Toutefois, Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] ayant concouru ensemble à la réalisation du dommage, ils seront condamnés in solidum au paiement de cette indemnité. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner in solidum Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] à payer à Monsieur [M] [X] la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevable la demande de Monsieur [M] [X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 janvier 2021 entre Monsieur [M] [X] d'une part, et Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 21 septembre 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ACCORDE à Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 3] à [Localité 5], ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l'expulsion de Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] à compter du 21 septembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] à payer à Monsieur [M] [X] la somme de 3783,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 2 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] à payer à Monsieur [M] [X] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 2 mai 2024, échéance de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [S] [J] et Madame [F] [G] à payer à Monsieur [M] [X] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE Monsieur [M] [X] de ses autres demandes et prétentions. 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