Cour d'appel, 02 juin 2022. 21/04058

N° RG 21/04058 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I5C2 COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE DE LA PROXIMITE ARRET DU 02 JUIN 2022 DÉCISION DÉFÉRÉE : 11-21-0702 Jugement du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE ROUEN du 20 Juillet 2021 APPELANTE : Madame [D] [O] [Adresse 2] [Localité 3] représentée et assistée par Me Juliette AURIAU, avocat au barreau de ROUEN INTIMEE : S.A. IMMOBILIERE BASSE SEINE Société Anonyme d'HLM, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro 552 141 541 dont le siège social est [Adresse 1], ayant Agence à [Adresse 5], agissant en la personne de ses Président et Directeurs Généraux domiciliés en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Djamel MERABET de la SCP LENGLET, MALBESIN & ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 14 Avril 2022 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, Présidente, rapporteur. Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de : Madame GOUARIN, Présidente Madame TILLIEZ, Conseillère Mme PICOT-DEMARCQ, Conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS ET DE LA MISE A DISPOSITION: Madame DUPONT DEBATS : A l'audience publique du 14 Avril 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 Juin 2022 ARRET : Contradictoire Prononcé publiquement le 02 Juin 2022, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière. * * * Exposé des faits et de la procédure Suivant acte sous seing privé du 17 janvier 2020, la SA Immobilière Basse-Seine a donné à bail à Mme [D] [O] un bien à usage d'habitation situé au [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 628,84 euros outre les charges. Par acte d'huissier du 6 octobre 2020 visant la clause résolutoire, le bailleur a fait signifier à Mme [O] un commandement de payer les loyers impayés pour un montant de 2 332,25 euros et de justifier de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs. Par acte d'huissier du 13 janvier 2021, la SA Immobilière Basse-Seine a fait assigner Mme [O] afin notamment de voir constater la résiliation du bail. Par jugement réputé contradictoire du 20 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a : - constaté la résiliation du bail ; - ordonné la libération des lieux et l'expulsion des occupants ; - condamné Mme [O] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges qui aurait été payé si le bail n'avait pas été résilié ; - condamné Mme [O] à payer à la SA Immobilière Basse-Seine la somme de 1 941,89 euros au titre des loyers et des charges impayés au 19 mai 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2021 ; - dit n'y avoir lieu à accorder des délais de paiement ; - rejeté toute demande plus ample ou contraire ; - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [O] aux dépens. Par déclaration du 21 octobre 2021, Mme [O] a relevé appel de cette décision. L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 mars 2022. Exposé des pretentions des parties Par dernières conclusions reçues le 10 mars 2022, Mme [O] demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu ; - débouter la SA Immobilière Basse-Seine de ses demandes ; - lui accorder des délais de paiement de 36 mois pour s'acquitter de sa dette; - dire n'y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles ; - dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens. Par dernières conclusions reçues le 18 mars 2022, la SA Immobilière Basse-Seine demande à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu ; - débouter Mme [O] de son appel ; A titre subsidiaire, si la cour venait à réformer le jugement et à accorder des délais de paiement à Mme [O] - juger qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité du terme courant ou à défaut de paiement d'une seule mensualité à valoir sur l'arriéré locatif, Mme [O] sera déchue des délais de paiement octroyés ; - juger que dans cette hypothèse, la clause résolutoire reprendra son plein effet et que l'expulsion sera acquise avec concours de la force publique à défaut de libération spontanée des lieux ; - juger que dans cette hypothèse, Mme [O] sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu'à la complète libération des lieux ; - condamner Mme [O] aux dépens de première instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification au Préfet ; - condamner Mme [O] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; - condamner Mme [O] aux dépens de première instance et d'appel. En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de reporter aux dernières conclusions des parties pour l'exposé des moyens développés par celles-ci. MOTIVATION Sur la résiliation du bail pour défaut d'assurance couvrant les risques locatifs Aux termes de l'article 7.g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. En l'espèce, le bail versé aux débats comporte à l'article 9.2 du contrat une clause résolutoire pour défaut d'assurance ainsi libellée : 'En cas de non-souscription d'une assurance contre les risques locatifs, la résiliation du contrat interviendra de plein droit un mois après une sommation de justifier de la souscription d'une assurance demeurée infructueuse'. Il résulte des dispositions claires et précises de cette clause que la résiliation du bail est encourue à défaut d'assurance contre les risques locatifs et non à défaut de justification d'une telle assurance. En l'espèce, si Mme [O] n'établit pas avoir adressé au bailleur une attestation d'assurance dans le mois ayant suivi le commandement délivré le 6 octobre 2020, elle justifie cependant par les pièces versées aux débats d'une attestation d'assurance établie le 24 décembre 2019 et souscrite pour la période du 6 janvier 2020 au 31 août 2020, laquelle a nécessairement été remise au bailleur à la date de signature du bail le 17 janvier 2020. L'appelante verse également aux débats deux attestations d'assurance établies les 10 septembre 2020 et 13 octobre 2021 qui justifient de la souscription d'une assurance pour la période du 1er septembre 2020 au 31 août 2021 et pour la période du 1er septembre 2021 au 31 août 2022. Il en résulte que Mme [O] démontre avoir été régulièrement assurée depuis la date de conclusion du contrat et que la clause résolutoire invoquée ne peut recevoir application. Il convient en conséquence d'infirmer les dispositions du jugement ayant constaté la résiliation du bail sur ce fondement et de débouter la SA Immobilière Basse-Seine de sa demande formée à ce titre. Sur la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer délivré le 6 octobre 2020 prévoit que, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit. Il résulte des éléments versés aux débats par la bailleresse et non contestés que Mme [O] n'a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement et qu'elle reste devoir la somme de 1 941,89 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 mai 2021, somme au paiement de laquelle elle a été condamnée par le jugement déféré qui sera confirmé sur ce point, étant observé que le décompte produit par le bailleur arrêté au 14 mars 2022 démontre que la dette s'est aggravée. Il convient en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 décembre 2020. Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, Mme [O] verse aux débats l'enquête sociale réalisée dans le cadre de l'assignation en expulsion dont il résulte qu'elle vit seule avec sa fille, qu'elle travaille et dispose de revenus mensuels de 1 673 euros, qu'elle bénéficie d'une mesure d'accompagnement social, qu'elle a repris le paiement régulier de son loyer et qu'elle est en capacité financière de régler sa dette locative. Compte tenu des difficultés financières invoquées par Mme [O], qui formule des offres de paiement sérieuses et susceptibles d'être tenues au regard de sa situation financière, il lui sera accordé les délais de paiement sollicités, avec clause de déchéance du terme dans l'hypothèse du non-respect de l'échéancier. Compte-tenu du montant de la condamnation prononcée à hauteur de la somme de 1 941,89 euros, Mme [O] devra donc régler la somme de 53 euros par mois, en sus du loyer en cours, charges comprises, avant le 10 de chaque mois à compter du 10 juillet 2022, la dette devant être payée en totalité au terme du 36ème mois. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus. Si le locataire se libère dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. En cas de non-respect des modalités de paiement ainsi accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets, le bail sera résilié, l'expulsion du locataire pourra être mise en oeuvre et une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir sera due jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés. Sur les frais et dépens Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées. Les dépens d'appel seront supportés par Mme [O] dont l'absence de comparution en première instance n'a pas permis au premier juge d'appréhender la réalité de la situation et qui reste redevable de loyers impayés dont la présente décision échelonne le règlement. En revanche, les circonstances de l'espèce ne commandent pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'intimée dont la demande formée à ce titre doit en conséquence être rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf celles ayant condamné Mme [O] au paiement de la somme de 1 941,89 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 mai 2021 et aux dépens et celles ayant débouté la SA Immobilière Basse-Seine de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ; Statuant à nouveau des chefs infirmés Déboute la SA Immobilière Basse-Seine de sa demande de résiliation du bail pour défaut d'assurance couvrant les risques locatifs ; Constate la résiliation de plein droit du bail liant la SA Immobilière Basse-Seine à Mme [O] à la date du 6 décembre 2020 pour défaut de paiement des loyers et des charges ; Autorise Mme [O] à s'acquitter de sa dette en versements mensuels consécutifs de 53 euros, en plus du loyer courant, avant le 10 de chaque mois à compter du 10 juillet 2022, le 36ème et dernier versement devant régler le solde du principal, des intérêts et des frais ; Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect des conditions fixées ; Dit que si Mme [O] se libère de sa dette selon les délais et les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée non acquise ; Dit qu'à défaut de versement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer à bonne date, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et Mme [O] tenue de rendre libre de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef les lieux sis au [Adresse 2] ; Dit que dès le premier impayé, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ; Dit que si le bail est résilié, - il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [O] au besoin avec le concours de la force publique ; - l'expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié et Mme [O] sera condamnée à en verser mensuellement le montant à la SA Immobilière Basse-Seine ; Condamne Mme [D] [O] aux dépens d'appel ; Déboute la SA Immobilière Basse-Seine de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La greffièreLa présidente C. DupontE. Gouarin * * *