Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/01956

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [R] [W] Monsieur [K] [Y] [T] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre GENON CATALOT Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/01956 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BS6 N° MINUTE : 6 JCP JUGEMENT rendu le vendredi 28 juin 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096 DÉFENDEURS Madame [R] [W], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée Monsieur [K] [Y] [T] [V], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 avril 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 juin 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 28 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/01956 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BS6 EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 29 août 2008, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (ci-après la RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [J] [W] et Mme [X] [U] ép. [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5]. Mme [X] [U], veuve de M. [J] [W], est décédée le 21 novembre 2022. Par actes de commissaire de justice du 5 janvier 2024, la RIVP a assigné Mme [R] [W] et M. [K] [Y] [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater la résiliation du bail à la date du 21 novembre 2022, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [W] et M. [K] [Y] [T] [V] , sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé ou à défaut de la signification du jugement pendant un délai de trois mois, avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, et obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement des sommes suivantes,  sous le bénéfice de l’exécution provisoire: une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 21 novembre 2022 d’un montant égal à celui du loyer, majoré de 30 %, et des charges, jusqu’à libération des lieux,3310,60 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, avec capitalisation des intérêts, 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la sommation et du procès-verbal de constat. Elle fait valoir que le décès du locataire entraîne la résiliation du bail de plein droit, que Mme [R] [W], qui a pris possession des lieux et les a mis à la disposition de tiers, ne remplit pas les conditions du transfert du bail. À l'audience du 26 avril 2024, la RIVP, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette, actualisée au 26 avril 2024, s'élève désormais à 6502,93 euros. Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [R] [W] et M. [K] [Y] [T] [V] n’ont pas comparu. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail En application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant ; aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. En l’espèce, Mme [X] [U] est décédée le 21 novembre 2022. Elle était veuve de M. [J] [W] comme l’indique son acte de décès. Il ne ressort pas des pièces produites par la RIVP l’établissement de l’un des cas de transfert de bail (filiation, union, personne à charge). Par ailleurs, Mme [R] [W], qui n’a pas comparu dans le cadre de la présente instance, n’a produit aucun élément permettant de considérer qu’elle détient un droit à ce transfert lequel n’a donc pu intervenir. Le contrat de bail est en conséquence résilié depuis le 22 novembre 2022. Sur la demande d’expulsion En l’espèce, lors de la sommation interpellative du 29 juillet 2023, le commissaire de justice constatait qu’aucun autre nom que celui des locataires figurait sur la boite aux lettres et relatait que selon un voisin, Mme [R] [W] aurait été aperçue mais ne semblait pas vivre dans le logement, qu’il lui était en conséquence impossible de déterminer l’occupation actuelle et réelle des lieux. En outre, il ressort du procès-verbal de constat sur ordonnance par commissaire de justice du 17 octobre 2023 les éléments suivants. La personne présente dans les lieux, M. [K] [Y] [T] [V], a déclaré occuper le logement depuis un mois sans payer de loyer, logement qui lui a été prêté par l’une de ses cousines, Mme [R] [W], laquelle vit en Algérie. Le logement, de trois pièces, est très peu garni. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que seul M. [K] [Y] [T] [V] occupe le logement, et non Mme [R] [W]. Il convient dès lors d’ordonner à M. [K] [Y] [T] [V] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la RIVP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant. Le recours à la force publique étant une mesure suffisante pour contraindre les occupants à quitter les lieux, la demande d'assortir l'expulsion d'une astreinte sera rejetée. Sur la demande de suppression du délai pour quitter les lieux Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, M. [K] [Y] [T] [V] est occupant sans droit ni titre. Il a indiqué être entré dans les lieux par l’intermédiaire de sa cousine vivant en Algérie. Cette dernière, dont le nom ne figure pas sur la boîte aux lettres, n’occupe pas les lieux. Par ailleurs le logement est très peu meublé (cf. procès-verbal de constat) et n’est occupé que par M. [K] [Y] [T] [V]. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [K] [Y] [T] [V] ne peut ignorer que Mme [R] [W] n’est pas locataire en titre ou qu’il n’est pas légitimement hébergé, ce qui caractérise une mauvaise foi. Par ailleurs le commissaire de justice a constaté que la porte palière du logement avait été forcée et était endommagée, ce qui constitue des manœuvres pour entrer dans les lieux. En conséquence il sera fait droit à la demande de la RIVP de suppression du délai visé à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sur l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. Les locataires ont seul vocation à être condamnés au titre des loyers impayés en ce qu'ils sont les seuls débiteurs contractuellement tenus par le contrat de bail, en application de l'article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, et dès lors qu'il n'est justifié d'aucune cotitularité du bail de droit au sens de l'article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil. En revanche, en ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, y sont tenus au premier chef les occupants du bien, même non locataires. En l’espèce, en cas de maintien dans les lieux de M. [K] [Y] [T] [V] ou de toute personne de son chef, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, sans majoration. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, depuis le 22 novembre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire. Sur la dette d’indemnité d’occupation En l’espèce, la RIVP produit un décompte pour la période du 1er mai 2023 au 31 mars 2024 faisant état d’un solde débiteur de 6502,13 euros. Mme [R] [W] n’occupant pas le logement, elle ne peut être tenue au paiement de cette dette d’indemnité d’occupation. La RIVP sera en conséquence déboutée de sa demande à son égard. M. [K] [Y] [T] [V] ne peut quant à lui en être redevable pour la période antérieure au 17 septembre 2023 - date d’entrée dans les lieux selon ses déclarations relatées dans le procès-verbal de constat, la RIVP ne rapportant pas la preuve d’une occupation antérieure. Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 4359,05 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour la période du 17 septembre 2023 au 31 mars 2024. Sur la demande de capitalisation des intérêts En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts, dès lors qu'ils seront échus pour une année entière, seront capitalisés. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [K] [Y] [T] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du seul procès-verbal de constat sur ordonnance, la présence de M. [K] [Y] [T] [V] dans les lieux n’étant pas démontrée à la date de la sommation interpellative, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la RIVP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, CONSTATE la résiliation intervenue le 22 novembre 2022 du bail d’habitation conclu le 29 août 2008 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4], d’une part, et M. [J] [W] et Mme [X] [U] ép. [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5], DEBOUTE la RIVP de l’ensemble de ses demandes à l’égard de Mme [R] [W] ; ORDONNE à M. [K] [Y] [T] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, REJETTE la demande d’astreinte, SUPPRIME le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE M. [J] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter du 17 septembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, CONDAMNE M. [K] [Y] [T] [V] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] 4359,02 euros au titre de la dette d’indemnité d’occupation du 17 septembre 2023 au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ; CONDAMNE M. [K] [Y] [T] [V] aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat sur ordonnance du 17 octobre 2023, CONDAMNE M. [K] [Y] [T] [V] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge