Tribunal judiciaire, 20 février 2024. 23/01019

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN [Adresse 5] [Adresse 5] Tél:[XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 6] N° RG 23/01019 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YORT Minute : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Du : 20 Février 2024 Madame [U] [I] née [Z] C/ Madame [D] [P] [N] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Après débats à l'audience publique du 16 Janvier 2024, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 20 Février 2024 ; Sous la Présidence de Madame [J] [E], juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ; DEMANDEUR : Madame [U] [I] née [Z] [Adresse 4] [Adresse 4] comparante en personne DÉFENDEUR : Madame [D] [P] [N] [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] comparante en personne Copie exécutoire délivrée le : à : Madame [U] [I] née [Z] Madame [D] [P] [N] Expédition délivrée à : EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat signé le 1 mars 2021, Madame [U] [Z] épouse [I] a donné en location à Madame [D] [P] [N] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 950,00 €, outre provisions sur charges de 275,00 €. Le 25 juillet 2023, Madame [U] [Z] épouse [I] a fait délivrer à Madame [D] [P] [N] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 15 309,00 € selon décompte arrêté au 12 juillet 2023. Par notification électronique du 26 juillet 2023, Madame [U] [Z] épouse [I] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015. Par assignation délivrée à étude le 13 novembre 2023, Madame [U] [Z] épouse [I] a attrait Madame [D] [P] [N] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti. Madame [U] [Z] épouse [I] a demandé à la juridiction : De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Madame [D] [P] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;Supprimer ou réduire le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;De condamner Madame [D] [P] [N] au paiement des sommes suivantes :18 669,00 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2023, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux, soit la somme de 1 225 € ;600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation.Le 14 novembre 2023, Madame [U] [Z] épouse [I] a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département. L'audience s'est tenue le 16 janvier 2024. Lors de l'audience, Madame [U] [Z] épouse [I] comparante en personne, accompagnée par sa fille Madame [O], [C] [I] épouse [G], maintient ses demandes à l'excepté de celles relatives à la suppression du délai d'expulsion et à l'article 700 du code de procédure civile. Elle précise qu'en vertu d'un décompte arrêté au 16 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 22 633,00 €. Elle précise qu'un premier jugement a déjà été rendu et qu'elle n'a jamais perçu de loyer de la part de la locataire. Elle indique que l'époux de celle-ci vivait dans les lieux puis en est parti, et qu'elle ignore s'il est revenu. Elle expose que Madame [U] [Z] épouse [I] est injoignable et ne donne aucune information. Elle s'oppose à tout délai de paiement. Madame [D] [P] [N] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 628,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle indique travailler en CDI et être rémunérée entre 1 200 et 1 300 € chaque mois, mais qu'elle va bientôt commencer un nouvel emploi davantage rémunéré. Elle précise vivre dans les lieux avec ses deux enfants, l'un d'eux étant mineur. Elle mentionne avoir d'autres dettes, notamment des crédits. Elle soutient que son époux peut l'aider à apurer la dette. L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 20 février 2024. MOTIFS DE LA DECISION : SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République. En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 25 juillet 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi. SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article X) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [D] [P] [N] le 25 juillet 2023, pour un montant principal de 15 309,00 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti. Madame [D] [P] [N] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 septembre 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Madame [D] [P] [N] demande ainsi l'octroi de délais de paiement à hauteur de 628,00 € par mois, en plus du loyer courant. Néanmoins, considérant l'importance de la dette locative due par Madame [D] [P] [N] ainsi que la faiblesse de ses ressources, il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux et que Madame [D] [P] [N] n'est donc pas en situation de régler la dette locative. La demande de délais de paiement de Madame [D] [P] [N] sera ainsi écartée. Madame [D] [P] [N] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour Madame [U] [Z] épouse [I], propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [D] [P] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser Madame [U] [Z] épouse [I], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [D] [P] [N]. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. En l'espèce, Madame [U] [Z] épouse [I] verse aux débats un décompte arrêté au 16 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 22 633,00 €. Au vu des justificatifs fournis, la créance de Madame [U] [Z] épouse [I] est établie tant dans son principe que dans son montant. Il convient par conséquent de condamner Madame [D] [P] [N] en application des stipulations du bail à verser à Madame [U] [Z] épouse [I] la somme de 22 633,00 € actualisée au 16 janvier 2024 au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 15 309,00 € à compter du 25 juillet 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre. L'occupation illicite des lieux par Madame [D] [P] [N] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Madame [U] [Z] épouse [I] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 1 225,00 €. Il y a donc lieu de condamner Madame [D] [P] [N] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 1 225,00 € en application des stipulations du bail, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [P] [N] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS : Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort ; CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par Madame [U] [Z] épouse [I] ; CONSTATONS que le contrat signé le 1 mars 2021 entre Madame [U] [Z] épouse [I] et Madame [D] [P] [N] concernant les locaux situés [Adresse 3] s'est trouvé de plein droit résilié le 26 septembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ; En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Madame [D] [P] [N] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISONS Madame [U] [Z] épouse [I] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [D] [P] [N] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS Madame [D] [P] [N] à verser à Madame [U] [Z] épouse [I] la somme de 22 633,00 € actualisée au 16 janvier 2024 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023 sur la somme de 15 309,00 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Madame [D] [P] [N] à la somme mensuelle de 1 225,00 €, et au besoin CONDAMNONS Madame [D] [P] [N] à verser à Madame [U] [Z] épouse [I] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ; CONDAMNONS Madame [D] [P] [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 juillet 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ; RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ; DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. LA GREFFIÈRELA PRESIDENTE