Tribunal judiciaire, 11 juin 2024. 24/00123

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 24/00123 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X5O2 SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 JUIN 2024 DEMANDEUR : M. [R] [C] [Adresse 1] [Localité 5] représenté par Me Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : Société HAUTS DE [Localité 7] [Localité 9] LHDF [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Clément FOURNIER, avocat au barreau de LILLE JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 14 Mai 2024 ORDONNANCE du 11 Juin 2024 LA JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte authentique du 26 décembre 2019, reçu par Me [Z] [T], notaire à [Localité 10] (59), [R] [C] a acquis en état futur d’achèvement, les lots n°13 (appartement n° 1105) et 505 (emplacement de stationnement) , dépendant d’un ensemble immobilier dénommé “Résidence [8]”, situé à [Localité 9] (59) [Adresse 3]- [Adresse 2], la livraison étant fixée au plus tard au 30 juin 2021. La livraison est intervenue le 13 janvier 2023, avec des réserves, outre des non-conformités contractuelles à savoir absence de bâtiment C et du local à vélos, ce que [R] [C] a fait constater suivant procès-verbal de commissaire de justice. Un désordre complémentaire a été signalé par lettre recommandée avec accusé de réception du 09 janvier 2024, le vendeur étant également mis en demeure le même jour de procéder à la levée des réserves. Suivant ordonnance du 19 décembre 2023 à laquelle il est renvoyé, le juge des référés a, à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence, ordonné à la société venderesse de réaliser sous astreinte, les travaux de mise en conformité et de levée de réserves, en ce qui concerne les parties communes . Par acte du 12 janvier 2024, [R] [C] a fait assigner la SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]-LHDF devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référés, aux fins de condamnation de la défenderesse à réaliser les travaux pour lever les réserves, à communiquer différentes pièces, à autoriser [R] [C] à procéder à la déconsignation du solde du prix de vente, à condamner la même, au titre du préjudice résultant du retard de livraison, et subsidiairement, aux fins de désignation d’un expert, de provision ad litem et indemnité pour frais irrépétibles. L’affaire a été appelée à l’audience du 13 février 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties pour être plaidée le 14 mai 2024. A cette date, [R] [C] sollicite le bénéfice de ses dernières écritures n°2, formant les prétentions suivantes: Vu les articles 146, 835 et 873 du code de procédure civile, Vu les articles 1604 et suivants, 1642-1 et 1648 du code civil, Vu les articles 1792 et suivants du code civil, Vu les pièces versées aux débats, -Déclarer Monsieur [C] [R] recevable et bien fondé en son action ; -Condamner la HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]- LHDF à lever l’intégralité des réserves, défauts de conformité et désordres mentionnés tant dans le procès-verbal de livraison en date du 13 janvier 2023, que dans les mises en demeures en date des 18/04/2023, 09/01/24 et 10/01/24, passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par réserve/désordre/non-conformité non levée, tels que listés dans les conclusions, -Condamner à titre de provision au titre du préjudice subi du fait du retard de livraison, la SCCV HAUTS de [Localité 7] à verser à Monsieur [C] [R], la somme de 7 465,26 euros, subsidiairement 6.281,15 euros, et à titre infiniment subsidiaire, la somme de 4 000 euros, -Juger que le juge des référés se réservera la liquidation de l’ensemble des astreintes prononcés à l’encontre de la SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]- LHDF ; A titre subsidiaire, et si par extraordinaire la juridiction s’estimait insuffisamment éclairée pour caractériser l’existence des désordres, réserves et non-conformités subsistant à ce jour, identifier les responsabilités encourues et chiffrer les préjudices, il y a lieu : -Ordonner avant dire droit, une expertise judiciaire, suivant la mission suggérée à ses écritures, -Juger que la provision sur honoraires de l’expert sera mise à la charge de la SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]- LHDF à titre de provision ad litem, En tout état de cause, -Condamner la SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]- LHDF à verser à Monsieur [C] [R] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamner la SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]- LHDF aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de commissaire de justice relatifs aux deux procès-verbaux dressés. La SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]-LHDF représentée par son avocat a développé oralement ses conclusions n°2 déposées à l‘audience, formant les prétentions suivantes : Vu l’article 1231-1 du code civil, -Débouter Monsieur [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; -Acter les protestations et réserves d’usage de la SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]- LHDF quant à la mesure d’expertise sollicitée ; -Constater que la SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]- LHDF communiquer l’intégralité des PROCÈS-VERBAL de réception ainsi que la liste des entreprises intervenues à l’acte de construire ; -Condamner Monsieur [C] à payer à la SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]- LHDF la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la présente instance. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION sur la levée des réserve et défauts de conformité apparents [R] [C] sollicite la levée de l’intégralité des réserves mentionnées dans le procès-verbal de livraison, corroboré par le procès-verbal de constat du même jour et celles complémentaires dénoncées par lettre recommandée avec accusé de réception des 18 avril 2023, 09 et 10 janvier 2024, ainsi que les désordres postérieurement dénoncés, suivant mise en demeure des 09 et 10 janvier 2024, soutenant qu’il avait la faculté de dénoncer les vices et défauts de conformité apparents, dans le délai d’un an, à compter du plus tardif d’entre la réception des travaux (28 septembre 2022) ou de l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession, intervenue le 13 janvier 2023, soit jusqu’au 13 février 2024. Il ajoute que les réserves constatées par procès-verbal d’huissier, établi sur requête de l’acquéreur et en présence du vendeur, doivent être considérées comme des réserves régulièrement dénoncées, d’autant plus qu’elles ont été reprises dans les mises en demeure. S’agissant des défauts de conformité affectant les parties communes, établissant le manquement du vendeur en VEFA, à son obligation de délivrance conforme, qui ne sont pas contestés par celui-ci, [R] [C] fait valoir que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a obtenu la condamnation de la SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]-LHDF à effectuer les prestations non réalisées. Le défendeur s’oppose aux prétentions de son adversaire, exposant que seules six réserves sont mentionnées au procès-verbal de réception, que les observations mentionnées au procès-verbal de commissaire de justice, ne sont pas des réserves et n’ont pas été reprises dans le procès-verbal de réception ; que le demandeur est dépourvu d’intérêt à agir contre le promoteur, du fait de l’absence de bâtiment C, indiquant avoir interjeté appel de l’ordonnance ; qu’il a contesté la qualification de réserves à certains observations formulées par l’acquéreur et que d’autres ont été levées le jour-même. La SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]-LHDF indique ne pas s’opposer à la demande d’expertise formée à titre subsidiaire par le demandeur, à laquelle il fait protestations et réserves d’usage. Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire”. Le vendeur en VEFA est tenu en vertu des articles 1642-1 et 1648 du code civil, à la réparation des vices de construction ou des défauts de conformité, réservés dans le mois de la prise de possession ou dénoncés dans le délai d’un an suivant la prise de possession. En l’occurrence, suivant procès-verbal établi par commissaire de justice le 13 janvier 2023 en présence du vendeur (pièce [C] n° 10), a été relevé un certain nombre d’observations formées par l’acquéreur, tandis que n’ont été mentionnées au procès-verbal de réception du même jour (pièce [C] n° 9) que six d’entre elles, admises par le promoteur. Dans les lettres des 18 avril 2023 et 09 janvier 2024 (dont au demeurant les accusés de réception ne sont pas produits), sont dénoncés, outre les réserves contradictoirement déterminées, également tous les désordres évoqués dans le procès-verbal d’huissier, mais que le promoteur a contestés comme ne constituant pas des “réserves”, ce que [R] [C] a admis puisqu’il a signé le procès-verbal de réception. [R] [C] ne peut donc prétendre à obtenir, la condamnation de la SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]-LHDF à réaliser des travaux propres à lever des dommages autres que ceux retenus à titre de réserves, au cours de la réception. Le fait qu’il ait réitéré ultérieurement, la dénonciation de ces mêmes désordres, ne leur confère pas plus, le qualificatif de “réserves”. Dans ce même courrier, [R] [C] a également invoqué un défaut d’isolation coffrage du volet roulant et par lettre du 10 janvier 2024, il a signalé de “nouveaux désordres” apparus postérieurement aux opérations de livraison. Toutefois, il existe une contestation sérieuse, sur la qualification de ces désordres, que le juge des référés ne peut trancher, qui sont essentiellement des désordres esthétiques (traces, marques, empreintes, projections de peinture, salissures, légères fissures, boursouflures, légères déformations) et dont il n’est pas démontré qu’ils constituent soit “un vice de construction” (un défaut grave affectant la qualité de la construction, qui engendre une dégradation du bâtiment et qui le rend impropre à sa destination), soit un “défaut de conformité” (caractérisé par l’inadéquation entre ce qui était prévu au contrat et le bien livré en raison d’éléments absents ou différents de ceux qui étaient initialement prévus), susceptible de générer la responsabilité du vendeur. Il s’ensuit que [R] [C] ne peut solliciter de la SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]-LHDF, dans le cadre de l’obligation de délivrance conforme de celle-ci, que la reprise des six désordres mentionnés au procès-verbal de réception contradictoire, ainsi qu’il sera dit au dispositif. -sur la demande subsidiaire aux fins de désignation d’un expert [R] [C] sollicite subsidiairement une mesure d’expertise, sur laquelle la SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]-LHDF ne s’oppose. Néanmoins, eu égard des contestations qu’il appartient au seul juge du fond et non pas à l’expert, de trancher, la mesure d’expertise n’apparaît pas utile. Sur la communication des marchés de travaux Cette demande a été satisfaite en cours de procédure par le vendeur, qui a produit les procès-verbaux de réception de chaque lot dans le cadre de ses écritures, elle est donc devenue sans objet. Sur la demande provisionnelle en dommages et intérêts Invoquant un retard de livraison de plus d’un an et demi, [R] [C] expose qu’il s’est trouvé contraint d’exposer des frais engendrés par le retard de livraison (prolongation de la durée du prêt, paiement taxe foncière 2022, préjudice lié à l’impossibilité de louer le bien destiné à la location qui ne s’analyse pas comme une perte de chance). [R] [C] conteste les causes de retard “légitimes”, invoquées par le bailleur, liées à la pandémie et aux intempéries. [R] [C] demande à ce titre la somme de 7465,26 euros, ou subsidiairement, celle de 6281,15 euros et encore plus subsidiairement, celle de 4000 euros, fixée aux termes du protocole d’accord conclu avec la défenderesse. Se référant à la clause contractuelle de suspension du délai de livraison page 23 de l’acte de vente en VEFA et invoquant la pandémie ayant entraîné la désorganisation du chantier, pendant trois à cinq mois et la survenue de 78 jours d’intempéries cumulés, la SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]-LHDF estime justifier d’un retard de livraison, de 228 jours et subsidiairement, estime que la perte financière alléguée n’est en réalité qu’une perte de chance et que le préjudice n’est qu’aléatoire, subordonné à la conclusion d’un bail et au risque d’impayés de loyers. Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée et en l’occurrence, la somme susceptible d’être allouée en réparation du préjudice de [R] [C], le juge des référés fixant discrétionnairement à l’intérieur de cette limite, la somme qu’il convient d’allouer au requérant. En l’occurrence, eu égard à la somme offerte par la SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]-LHDF dans le cadre du protocole d’accord, qu’elle est disposée à régler et aux contestations invoquées par la même, au titre du retard légitime, dont la connaissance n’appartient pas au juge des référés, la somme de 4000 euros sera allouée à titre provisionnel à [R] [C]. Sur les autres demandes La SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]-LHDF qui succombe supportera les dépens et ses propres frais. Elle sera en outre condamnée à payer à [R] [C] la somme de 1.200 euros, au titre des frais irrépétibles que celui-ci a exposés pour assurer sa défense et sa représentation et préserver ses droits , qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. La présente décision est exécutoire par provision en application des articles 484 et 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS, Statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, Ordonnons à la SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]-LHDF d’exécuter, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de trois mois, après la signification de la présente ordonnance, l’astreinte courant pendant trois mois, les travaux propres à la levée des six réserves émises dans le procès-verbal de réception du 13 janvier 2023, Déboutons [R] [C] du surplus de ses demandes d’injonction de travaux, Disons que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte, Rejetons la demande subsidiaire en désignation d’un expert; Condamnons la SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]-LHDF à payer à [R] [C], la somme provisionnelle de 4000 euros (quatre mille euros) à valoir sur l’indemnisation du préjudice subi par [R] [C] du fait du retard de livraison du chantier, Condamnons la SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]-LHDF à payer à [R] [C], la somme de 1.200 euros (mille deux cents euros) au titre des frais irrépétibles, Condamnons la SCCV HAUTS de [Localité 7]-[Localité 9]-LHDF aux dépens, Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision. La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET