Tribunal judiciaire, 15 mars 2024. 23/06848

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Cité Judiciaire Service des contentieux de la protection [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] JUGEMENT DU 15 Mars 2024 N° RG 23/06848 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KSGW JUGEMENT DU : 15 Mars 2024 N° 24/159 [T] [O] [U] [O] C/ [K] [W] [X] [P] [W] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE 15/03/24 à Me COLLET Sébastien COPIE CERTIFIEE CONFORME à Mr [W] [K] COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 15 Mars 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Annie SIMON, Greffier ; Audience des débats : 12 Janvier 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 15 Mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ; ENTRE : DEMANDEURS M. [T] [O] [Adresse 3] [Localité 5] comparant en personne assisté de Me Sébastien COLLET, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Lauranne CANTIN-NYITRAY, avocat au barreau de RENNES Mme [U] [O] [Adresse 3] [Localité 5] comparante en personne assistée de Me Sébastien COLLET, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Lauranne CANTIN-NYITRAY, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEURS : M. [K] [W] [Adresse 1] [Localité 5] comparant en personne Mme [X] [P] [W] [Adresse 1] [Localité 5] non comparante, ni représentée EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 17 juillet 2018, Monsieur [T] [O] et Madame [U] [O], représentés par la société La Française Immobilière, ont consenti un bail d'habitation à Monsieur [K] [W] et Madame [X] [P] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 815 €. Par actes de commissaire de justice du 11 avril 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 770,70 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [K] [W] et Madame [X] [P] [W] le 12 avril 2023. Par assignations du 30 août 2023, les époux [O] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir : "A titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire, "A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs, "En tout état de cause, constater que Monsieur et Madame [W] sont, par conséquent, occupants sans droit ni titre du logement, "Ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [W] ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, le concours de la force publique, "Condamner solidairement, ou à défaut in solidum, Monsieur et Madame [W] à verser aux époux [O] les sommes suivantes : 3 282,39 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 14 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. À l'audience du 12 janvier 2024, les époux [O], assistés de leur avocat, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 8 janvier 2024, s'élève désormais à 4 108,52 €. Les époux [O] considèrent enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dès lors que les locataires ont réglé les sommes de 1 000 € au mois de novembre 2023 et 900 € au mois de décembre 2023. Ils indiquent toutefois s'opposer au prononcé de délais de paiement. Monsieur [K] [W] expose qu'il perçoit un salaire mensuel d'un montant de 4 800 €. Il explique qu'une somme de 400 € a été saisie sur son salaire, ce que les bailleurs contestent, et qu'il règle la somme de 1 000 € tous les mois depuis un an sans toutefois en rapporter la preuve. Il propose de régler la somme de 150 € par mois, en plus du loyer courant, au titre des délais de paiement. Monsieur [K] [W] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [X] [P] [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Monsieur [K] [W] a indiqué ne pas faire l'objet d'une telle procédure. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande de constat de la résiliation du bail "Sur la recevabilité de la demande Les époux [O] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Ils justifient également avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. "Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 11 avril 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 770,70 € n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 juin 2023. "Sur les délais de paiement Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que les revenus du foyer de Monsieur [K] [W] et Madame [X] [P] [W] leur permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 150 € par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette. Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [K] [W] et Madame [X] [P] [W] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. Sur la dette locative Selon l'article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, les époux [O] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 8 janvier 2024, Monsieur [K] [W] et Madame [X] [P] [W] leur devaient la somme de 4 108,52 €, soustraction faite des frais de procédure. Monsieur [K] [W] et Madame [X] [P] [W] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3 282,39 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [K] [W] et Madame [X] [P] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, il convient de les condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges. Elle ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Monsieur [K] [W] et Madame [X] [P] [W], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 € à la demande de les époux [O] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Sur l'exécution provisoire Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 avril 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 juillet 2018 entre les époux [O], d'une part, et Monsieur [K] [W] et Madame [X] [P] [W], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 12 juin 2023, CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [W] et Madame [X] [P] [W] à payer aux demandeurs la somme de 4 108,52 € (quatre mille cent huit euros et cinquante-deux centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 3 282,39 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE Monsieur [K] [W] et Madame [X] [P] [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 27 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 € (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [K] [W] et Madame [X] [P] [W], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, "le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 juin 2023, "le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, "les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [K] [W] et Madame [X] [P] [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, "le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, "Monsieur [K] [W] et Madame [X] [P] [W] seront solidairement condamnés à verser aux demandeurs une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [W] et Madame [X] [P] [W] à payer aux demandeurs la somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [W] et Madame [X] [P] [W] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 11 avril 2023 et celui des assignations du 30 août 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 mars 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge