Tribunal judiciaire, 11 mars 2024. 23/03478

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS 10 boulevard Hoche 93600 AULNAY-SOUS-BOIS Téléphone : 01 48 66 09 08 Télécopie : 01 48 96 11 43 @ : civil.tprx.aulnay-sous-bois@justice.fr REFERENCES : N° RG 23/03478 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YRV7 Minute : 24/00366 PMM S.A. VILOGIA Représentant : Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1118 C/ Madame [T] [W] [D] née [Y] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Laure BELMONT Copie délivrée à : Mme [D] Le AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du ONZE MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE par Madame [F] [N], en qualité de juge des contentieux de la protection Assistée de Mme Mylène PARFAITE-MARNY, greffier ; Après débats à l'audience publique du 11 Janvier 2024 tenue sous la présidence de Madame Nadine SPIRY, juge des contentieux de la protection, assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : S.A. VILOGIA, demeurant [Adresse 3], représentée par son Président du directoire en exercice dûment habilité à cet effet, et y domicilié représentée par Me Laure BELMONT, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDERESSE : Madame [T] [W] [D] née [Y], demeurant [Adresse 1] comparante en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE La SA VILOGIA fait signifier à Madame [T] [W] [D] commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l'occupation du bien concernant un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]. Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, la SA VILOGIA a ensuite fait assigner Madame [T] [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A l’audience du 11 janvier 2024, la SA VILOGIA - représentée par son conseil - reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de : prononcer la résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement et de production d'une attestation d'assurance ; condamner Madame [T] [W] [D] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2. 447, 97 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; condamner Madame [T] [W] [D] au versement d'une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer , charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ;ordonner l’expulsion de Madame [T] [W] [D] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique ; ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner Madame [T] [W] [D] au paiement d'une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner Madame [T] [W] [D] aux dépens le tout, d'ordonner l'exécution provisoire. La SA VILOGIA n'est pas opposée à l'octroi de tout délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Elle se désiste de sa demande formulée au titre du défaut d'assurance. Elle ajoute que le bail a été égaré. La SA VILOGIA fait état d'un paiement à hauteur de 400 euros par mois ne figurant pas dans le décompte. Madame [T] [W] [D] ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l'octroi de délais de paiement. Elle propose de verser 200 € par mois en règlement de l'arriéré, en plus du loyer courant. Elle souhaite également se maintenir dans les lieux. Madame [T] [W] [D] indique qu'elle travaille et perçoit un revenu de 1. 600 euros. Elle a un enfant à charge. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024. Par note en délibéré autorisée reçue le 11 janvier 2024, la SA VILOGIA a produit un décompte actualisé tenant compte du versement de 400 euros, réalisé le 10 janvier 2024. MOTIFS DE LA DECISION En l'espèce, Madame [T] [W] [D], comparaît, de sorte que la décision est contradictoire. I .SUR LA RÉSILIATION ET LA CONDAMNATION AU PAIEMENT - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 23 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la Caisse d'allocations familiales par la SA VILOGIA les 18 et 20 juillet 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - Sur l'existence d'un bail verbal La SA VILOGIA explique dans l’assignation que le bail initialement conclu entre les parties a été égaré de sorte qu’elle n’est pas en mesure de le communiquer. Elle estime qu'un bail verbal a été conclu entre les parties. Il ressort des éléments du dossier que la réalité du bail verbal est établie par la production du décompte locataire, qui fait état d’une entrée dans les lieux le 21 mars 1997 et permet de constater que des paiements même partiels ont été effectués par Madame [T] [W] [D]. Enfin, la délivrance d’un commandement de payer le solde de la dette locative et de justifier de l'occupation du bail le 21 juillet 2023 a permis à l’huissier de justice de constater que le nom de la défenderesse était inscrit sur la boîte aux lettres et sur l'interphone. Il en a été de même de même s’agissant de l’assignation du 20 octobre 2023. Par conséquent, il convient de constater l’existence d’un bail entre, d’une part, la SA VILOGIA et, d’autre part, Madame [T] [W] [D] pour un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], et pour lequel il sera fait application des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. - sur le bien-fondé des demandes de condamnation au paiement L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que "le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus". L'article 1224 du code civil dispose que "La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.". L'article 1227 du code civil précise que "La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice." et l'article 1228 du même code prévoit que "Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.". Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l'article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.". Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave. La SA VILOGIA produit un décompte en cours de délibéré démontrant que Madame [T] [W] [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et imputation du dernier paiement de 400 €, la somme de 2. 047, 97 €, décembre 2023 inclus, à la date du 11 janvier 2024. Madame [T] [W] [D] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la défenderesse et sa condamnation au paiement de la somme de 2. 047, 97 €. L'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (applicable en l'espèce au regard de la date de conclusion du contrat), dispose toutefois que "la résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances". De son côté, l'article 1244-1 de ce même code prévoit que "compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues". En l'espèce, Madame [T] [W] [D] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. Elle justifie de la perception de ressources mensuelles d'un montant de 1. 600 euros. Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l'absence d'opposition du bailleur, Madame [T] [W] [D] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera : - que la clause de résiliation reprenne son plein effet ; - que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant prononcée au 11 mars 2024 ; - que Madame [T] [W] [D] devienne occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ; - que faute pour Madame [T] [W] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA VILOGIA soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [T] [W] [D] ; - qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA VILOGIA soit en droit d’exiger de la défenderesse le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [T] [W] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Caisse d'allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA VILOGIA, Madame [T] [W] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, DECLARE recevable la demande de la SA VILOGIA aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE le désistement de sa demande de résiliation judiciaire au titre du défaut d'assurance; CONDAMNE Madame [T] [W] [D] à verser à la SA VILOGIA la somme de 2. 047, 97 € (décompte arrêté au 11 janvier 2024, incluant une dernière échéance de décembre 2023), comprenant le montant des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 juillet 2023 ; AUTORISE Madame [T] [W] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 10 mensualités de 200 € chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ; PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre la SA VILOGIA et Madame [T] [W] [D], uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ; dans l'hypothèse de cette résiliation, CONDAMNE Madame [T] [W] [D] à payer à la SA VILOGIA le solde de la dette locative ; AUTORISE la SA VILOGIA, à défaut pour Madame [T] [W] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l'appartement du [Adresse 2], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et à faire procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [T] [W] [D] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; CONDAMNE Madame [T] [W] [D] à verser à la SA VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 11 mars 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; et en tout état de cause CONDAMNE Madame [T] [W] [D] à verser à la SA VILOGIA une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [T] [W] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Caisse d'allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 11 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et le greffier ; Le greffier, La juge des contentieux de la protection,