Tribunal judiciaire, 20 février 2024. 23/01918

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/01918 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YK4J ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 FEVRIER 2024 MINUTE N° 24/00421 ---------------- Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, greffier, Après avoir entendu les parties à notre audience du 11 janvier 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La Société ATDB ESTATE, dont le siège social est sis [Adresse 1] Freprésentée par Me Jean-François BORNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0216 ET : La Soiciété EL MADINA, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Isabelle SAMAMA-SAMUEL de l’ASSOCIATION BENHAMOU SAMAMA-SAMUEL, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196 substituée par Me François DUMOULIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS *********************************************** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2016, la société DAFRAN, aux droits de laquelle vient la société ATDB ESTATE, a donné à bail à la société EL MADINA des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 3]. Invoquant des loyers et régularisations de charges demeurés impayés, la société ATDB ESTATE, par acte du 8 novembre 2023, a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société EL MADINA pour : Faire constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement ;Ordonner l'expulsion de la société et de tous occupants de son chef des locaux loués, sous astreinte, à défaut de départ volontaire dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir ainsi que la séquestration du mobilier présent sur place aux frais et risques du preneur ;Condamner la société EL MADINA à lui payer à titre provisionnel :une somme de 18.288,16 euros au titre de l'arriéré de loyers, majorés des charges et accessoires ;une indemnité trimestrielle d'occupation d'un montant de 12.001,74 euros majorée des charges mensuelles de 70 euros et accessoires, jusqu'à la libération des lieux ;Dire que les rappels de loyers et d'indemnités d'occupation produiront intérêts selon stipulations contractuelles ;Condamner la société EL MADINA à lui payer à titre provisionnel les frais de délivrance du commandement de payer, soit la somme de 181,37 euros, avec intérêts légal ;Condamner la société EL MADINA à lui régler la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui seront recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile. L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 11 janvier 2024. Par conclusions soutenues oralement, la société ATDB ESTATE maintient ses demandes, en actualisant sa créance au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 22.225,74 euros. Lors des débats, elle actualise oralement sa créance, au titre de l'arriéré de loyers à la somme de 16.236,16 euros, 1er trimestre 2024 inclus. En défense, par conclusions soutenues oralement, la société EL MADINA conclut au rejet de la demande d'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion et subsidiairement, constater l'existence de contestations sérieuses. En tout état de cause, elle demande de constater sa bonne foi, qu'elle est à jour du règlement des loyers et charges loyer de janvier 2024 inclus et lui donner acte de ce qu'elle propose d'apurer sa dette locative correspondant à la régularisation de la consommation d'eau contestée en 24 mensualités, suspendre les effets de la clause résolutoire. A titre reconventionnel, elle demande de condamner la société ATDB ESTATE par provision à lui régler une somme de 6.510 euros en remboursement des provisions sur charges mensuelles non justifiées depuis le 1er avril 2016, outre la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et 5.000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et soutenues à l'audience. MOTIFS Sur les demandes principales Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. " Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause et que la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 octobre 2023 à la société EL MADINA par la société ATDB ESTATE vise, en principal : une somme de 8.095 euros au titre d'une régularisation d'eau de septembre 2022 - juin 2023,une somme de 4.000,58 euros au titre du loyer d'octobre 2023,une somme de 70 euros au titre de la provision sur charges. Il y a lieu de relever que ce commandement, délivré le 2 octobre 2023, vise l'échéance mensuelle de loyer d'octobre 2023, alors que le décompte joint est arrêté à la date du 11 septembre 2023, date à laquelle ce terme de loyer n'était pas encore exigible. De plus, le décompte joint à ce commandement, outre le fait qu'il est partiellement illisible, n'est accompagné d'aucun justificatif relatif à la régularisation d'eau réclamée, et il n'est pas non plus produit de courrier ou mise en demeure préalable qui aurait informé le preneur de cette régularisation. Au vu de l'ensemble de ces éléments, il existe une contestation sérieuse quant à la bonne foi du bailleur dans la délivrance du commandement et dès lors, quant à la validité de cet acte. L'appréciation de la régularité de ce commandement de payer excède les pouvoirs du juge des référés et relève du juge du fond. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation. Le bailleur demande par ailleurs le paiement de l'arriéré de loyers à la somme de 16.236,16 euros correspondant au loyer du 1er trimestre 2024 inclus. En effet, le contrat de bail liant les parties prévoit "un loyer trimestriel de 42.000 euros HC par an, payable d'avance avec ses accessoires au domicile du bailleur le premier jour de chaque mois", une clause d'échelle mobile, une provision sur charges mensuelle de 70 euros, un dépôt de garantie de "7.000 euros, correspondant à deux mois de loyer HC en principal." En dépit de la mention incohérente relative à la périodicité du loyer, il ressort à l'évidence des dispositions contractuelles que le montant du loyer initial de 42.000 euros HC est annuel, soit un loyer mensuel initial de 3.500 euros, hors charges, payable mensuellement à terme à échoir. Les décomptes produits aux débats laissent apparaître une facturation mensuelle du loyer jusqu'en décembre 2023 et une facturation trimestrielle à compter de janvier 2024, qui ne correspond manifestement pas aux stipulations contractuelles, sans qu'il ne soit justifié d'un avenant ni même du moindre courrier pouvant expliquer cette modification. Seul le loyer mensuel de janvier 2024 apparaît ainsi exigible à ce jour. A titre surabondant, il résulte de l'ordre de virement produit en défense que le terme mensuel de loyer et de la provision sur charge de janvier 2024 a été réglé en date du 8 janvier 2024. En conséquence, la demande en paiement provisionnel au titre du loyer du 1er trimestre 2024 inclus est infondée et sera rejetée. Sur les demandes reconventionnelles Sur la demande provisionnelle en remboursement des provisions sur charges mensuelles non justifiées depuis le 1er avril 2016 En l'espèce, compte tenu des pièces produites aux débats, cette demande se heurte à des contestations sérieuses qu'il appartient au juge du fond de trancher. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive Il ressort des dispositions de l'article 32-1 du code de procédure civile, que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. D'après l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, à ce stade et au vu des éléments produits aux débats, il n'est pas démontré que la procédure engagée par la société demanderesse relève d'un abus de droit justifiant d'accorder à la société défenderesse des dommages intérêts à ce titre. Cette demande sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires La société ATDB ESTATE supportera la charge des dépens. Elle sera condamnée à régler à la société EL MADINA la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion et fixation d'une indemnité d'occupation. Rejetons la demande de condamnation au paiement provisionnel au titre du loyer du 1er trimestre 2024 ; Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle en paiement d'une provision au titre du remboursement des provisions sur charges mensuelles ; Rejetons la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts ; Rejetons pour le surplus, Condamnons la société ATDB ESTATE à régler à la société EL MADINA la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la société ATDB ESTATE à supporter la charge des dépens ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 20 FEVRIER 2024. LA GREFFIERE Tiaihau TEFAFANO LA PRÉSIDENTE Mallorie PICHON