Tribunal judiciaire, 20 février 2024. 22/09909

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [F] [E] Madame [G] [H] épouse [E] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Alice ZIADE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 22/09909 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYVVL N° MINUTE : 1 JUGEMENT rendu le 20 février 2024 DEMANDERESSE Madame [K] [J] divorcée [C], demeurant [Adresse 4] [Localité 1] représentée par Me Alice ZIADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811 DÉFENDEURS Monsieur [F] [E], comparant Madame [G] [H] épouse [E], non comparante, ni représentée demeurant ensemble [Adresse 2] [Localité 3] COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 29 août 2023 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 février 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Sanaâ AOURIK, Greffière Décision du 20 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 22/09909 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYVVL EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 septembre 2015, Madame [A] [J] aujourd'hui décédée et aux droits de laquelle vient sa fille Madame [K] [J] divorcée [C], a donné à bail à Monsieur [F] [E] et à Madame [G] [H] épouse [E] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 2] (2ème étage) à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 1 350 euros et 350 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 11 août 2022 à Monsieur [F] [E], puis un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 17 avril 2023 à Monsieur [F] [E] et à son épouse en règlement de la somme de 18 680,38 euros selon décompte arrêté au 31 mars 2023. Par actes de commissaire de justice des 6 décembre 2022 et 26 juin 2023, Madame [K] [J] divorcée [C] a fait assigner Monsieur [F] [E] puis Monsieur [F] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 18 juin 2023, - subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et des charges, - ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [E] et de Madame [G] [H] épouse [E] et de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers aux frais, risques et périls des défendeurs, - condamner solidairement à défaut in solidum Monsieur [F] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] au paiement de la somme de 24 155,94 euros arrêtée au mois de juin 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023 sur la somme de 18 860,38 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'à une indemnité d'occupation jusqu'à la libération définitive des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges, - condamner solidairement à défaut in solidum Monsieur [F] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. A l'audience du 29 août 2023, à laquelle l'affaire a été retenue, Madame [K] [J] divorcée [C], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 29 232,51 euros selon décompte arrêté au 28 août 2023, terme de septembre 2023 inclus. Elle s'est par ailleurs opposée à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Monsieur [F] [E], comparant en personne, a reconnu le principe et le montant de sa dette, sollicité des délais de paiement suspensif de la clause résolutoire pendant 36 mois ainsi que la régularisation des provisions sur charges de l'année 2022. Il indique avoir cessé de payer son loyer parce qu'il n'obtenait pas la régularisation des charges locatives et déclare percevoir des revenus de l'ordre de 4 300 euros par mois. Assignée à étude, Madame [G] [H] épouse [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 octobre 2023, puis a été prorogée à ce jour. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 18 avril 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail est donc recevable. Sur le bien-fondé de la demande de résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 30 septembre 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 avril 2023, pour la somme en principal de 18 680,38 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n'ayant été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 juin 2023. Si, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire, Monsieur [F] [E] ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. En effet, le locataire indique percevoir des revenus de l'ordre de 4 500 euros par mois sans cependant fournir le moindre justificatif à l'appui de ses déclarations. Il sera de plus relevé que le compte locatif a été constamment en situation de débit depuis au moins juin 2020 et qu'aucun paiement, même partiel, n'est intervenu depuis juin 2022, date à laquelle la bailleresse a procédé à la régularisation des charges des exercices 2019 à 2021, soit depuis plus d'un an, et que la dette locative ne cesse de s'aggraver. Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande de délais. Monsieur [F] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] étant sans droit ni titre depuis le 18 juin 2023, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. Par application des dispositions de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, Madame [K] [J] divorcée [C] verse aux débats un décompte arrêté à septembre 2023 inclus établissant l'arriéré locatif à la somme de 29 232,51 euros. Il faut toutefois retrancher à cette somme le montant de 348,99 euros facturé par l'agence immobilière au titre de frais de relance et de mises en demeure. Il convient par conséquent de condamner Monsieur [F] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] à verser à Madame [K] [J] divorcée [C] la somme de 28 883,52 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 18 680,38 euros à compter du commandement de payer du 17 avril 2023 et sur la somme de 23 806,95 euros (24 155,94 euros - 348,99 euros de frais de mises en demeure et relances) à compter de l'assignation du 26 juin 2023 conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article XI) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil. Monsieur [F] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] occupent depuis la résiliation les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice à la bailleresse qu'il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail. Cette indemnité sera due à compter du mois suivant du décompte, soit à compter de la mensualité d'octobre 2023. Il convient de rappeler que conformément à l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, toute indemnité d'occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité. Sur la demande de régularisation des charges locatives de l'année 2022 L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que "les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel " En l'espèce, Monsieur [F] [E] ne démontre pas avoir sollicité de la bailleresse qu'elle procède à la régularisation des charges locatives de l'année 2022, la lettre produite par ce dernier en date du 29 novembre 2021 concernant les exercices des années antérieures. En outre, s'agissant d'un appartement situé dans une copropriété, cette régularisation ne pourra intervenir qu'à l'issue de l'approbation par l'assemblée générale des comptes définitifs de l'exercice 2022, soit au plus tard avant le 31 décembre 2023. En conséquence, Monsieur [F] [E] sera débouté de sa demande tendant à obtenir la régularisation des charges locatives de l'année 2022. Sur les demandes accessoires Monsieur [F] [E] et Madame [G] [H] épouse [E], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 avril 2023. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [K] [J] divorcée [C] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action en résiliation de bail recevable, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 septembre 2015 entre Madame [A] [J] aux droits de laquelle vient Madame [K] [J] divorcée [C], d'une part, et Monsieur [F] [E] et Madame [G] [H] épouse [E], d'autre part, concernant les locaux situés situé [Adresse 2] (2ème étage) à [Localité 3] est résilié depuis le 18 juin 2023, DÉBOUTE Monsieur [F] [E] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, ORDONNE à Monsieur [F] [E] et à Madame [G] [H] épouse [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, DIT qu'à défaut pour Monsieur [F] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [K] [J] divorcée [C] pourra deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] à verser à Madame [K] [J] divorcée [C] la somme de 28 883,50 euros (décompte arrêté au 28 août 2023, échéance de septembre 2023 incluse), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 18 680,38 euros à compter du 17 avril 2023 et sur la somme de 23 806,95 euros à compter du 26 juin 2023, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] à verser à Madame [K] [J] divorcée [C] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 1 692,19 euros) à compter de l'échéance d'octobre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), DÉBOUTE Monsieur [F] [E] de sa demande de régularisation des charges locatives de l'année 2022, CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] à payer à Madame [K] [J] divorcée [C] la somme de 900 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes, CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [E] et Madame [G] [H] épouse [E] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés. La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection