Tribunal judiciaire, 28 février 2024. 23/08504

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [C] [L] [I], Monsieur [F] [I] Préfecture de Paris Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 23/08504 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GG7 N° MINUTE : 4 JUGEMENT rendu le 28 février 2024 DEMANDERESSE S.A. REGIE IMMOBILEIRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), [Adresse 1] représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Madame [C] [L] [I], [Adresse 2] comparante en personne Monsieur [F] [I], [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 janvier 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 février 2024 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 28 février 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08504 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3GG7 EXPOSE DU LITIGE Suivant actes sous seing privé des 28 janvier 2010 et 22 mars 2012, à effet dès 28 janvier 2010 et 1er avril 2012, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] a donné à bail à [C] [L] un appartement à usage d’habitation, au 5ème étage de l’immeuble situé [Adresse 2] et une cave à la même adresse. [C] [L] a épousé [F] [I]. Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, soit la somme de 1.993,75 euros, correspondant au solde dû sur les loyers impayés au 7 juin 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation d’impayés par la voie électronique le 21 juin 2023. Par exploit en date du 6 septembre 2023, notifié au représentant de l’Etat dans le département conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, par la voie électronique le 7 septembre 2023, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] a fait assigner [F] [I] et [C] [L], épouse [I], à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de : - voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire prévue au contrat ou à défaut, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation de paiement du loyer ; - voir ordonner l’expulsion d’[F] [I] et [C] [L], épouse [I], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique et voir ordonner la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde meubles qu’il plaira à la requérante et ce aux frais des défendeurs ; - voir condamner solidairement [F] [I] et [C] [L], épouse [I], à payer une indemnité d’occupation mensuelle au moins égale au montant du loyerqui aurait été dû si les baux s’étaient poursuivis, majoré des taxes et charges diverses et courantes, à compter de la date de résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux ; - voir condamner solidairement [F] [I] et [C] [L], épouse [I] au paiement de la somme de 3.200,06 euros, correspondant au solde des loyers et charges du logement, arrêté au 17 mai 2023, sauf à parfaire lors de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer valant mise en demeure; - voir condamner solidairement les locataires aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi qu’à payer une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; - voir rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. La Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] a mentionné que l’arriéré s’élevait à la somme de 2.479,04 euros, échéance de décembre 2023 incluse. Elle a expliqué que le paiement du dernier loyer courant était repris, que la dette avait baissé et qu’elle acceptait le paiement de mensualités de 150 euros en plus du loyer courant pour apurer la dette, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. [C] [L], épouse [I], a comparu, sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Elle a indiqué pouvoir régler des mensualités de 70 euros en plus du loyer courant. [F] [I] n’a pas comparu, bien que régulièrement cité à personne. La présente décision, rendue en premier ressort, réputée contradictoire, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 28 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande de résiliation pour défaut de paiement des loyers L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mentionne une procédure précise relative à la résiliation des baux d’habitation pour défaut de paiement des loyers. Il est ainsi prévu en cas de non paiement des loyers et de mise en oeuvre de la clause résolutoire insérée au contrat qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois, une assignation peut être délivrée au locataire et que copie de cette assignation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception au représentant de l’Etat dans le département. En l’espèce, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] a fait délivrer à [F] [I] et [C] [L], épouse [I], un commandement de payer les loyers le 20 juin 2023, et a informé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 juin 2023. Le commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois. C’est donc à bon droit que la Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] a assigné [F] [I] et [C] [L], épouse [I] en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion des lieux loués, plus de deux mois après la notification de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette assignation a été dénoncée à la préfecture dans les délais légaux puisqu’elle a été notifiée par l’huissier le 7 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 janvier 2024. En conséquence, la demande de la Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] est recevable. Sur la résiliation du bail Le défaut de paiement du loyer et des charges dans les termes convenus au bail constitue une cause de résiliation du bail et d’expulsion. En l’espèce, l’existence d’un arriéré locatif est justifiée par des relevés et décomptes produits par le bailleur et n’est d’ailleurs pas contestée. Le commandement délivré le 20 juin 2023 reproduit les termes de la clause résolutoire stipulée dans le bail ainsi que les dispositions, prévues à peine de nullité de l’acte, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il mentionne aussi la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse est précisée. La résiliation de plein droit du contrat de bail ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse. Aussi, il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit intervenue le 21 août 2023, faute par [F] [I] et [C] [L], épouse [I] d’avoir réglé l’arriéré de loyers en totalité dans les deux mois de la délivrance du commandement. Toutefois, la situation d’[F] [I] et [C] [L], épouse [I], commande qu’il soit fait application en leur faveur des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. En effet, le décompte du 29 septembre 2023 produit aux débats révèle que les locataires ont repris le paiement du loyer courant. [F] [I] et [C] [L], épouse [I], seront donc autorisés à se libérer du solde restant dû au 12 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, soit de la somme de 2.479,04 euros, hors frais, en deniers ou quittances pour tenir compte des versements éventuellement intervenus, moyennant le versement de 36 mensualités payables ainsi qu’il sera précisé au dispositif ci-après, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023, date de remise à personne du commandement de payer. Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais. Il y a lieu de rappeler néanmoins qu’en cas de : - paiement intégral des échéances et des loyers courants à l’issue des délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ; - défaut de paiement par les locataires d’une des échéances dues, arriéré et loyer courant, la totalité de la somme due redeviendra immédiatement exigible huit jours après une mise en demeure restée infructueuse et la clause résolutoire reprendra son plein effet. Dans cette hypothèse, le bailleur pourra procéder à l’expulsion à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux infructueux et [F] [I] et [C] [L], épouse [I], seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels en cours, majoré des charges des contrats de bail, pour l’appartement et la cave, qui auraient été dûs si les baux s’étaient poursuivis, soit la somme de 731,97 euros, en décembre 2023, jusqu’à libération effective des lieux. Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile [F] [I] et [C] [L], épouse [I], qui succombent, seront solidairement tenus aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Enfin, il ne paraît pas inéquitable de laisser à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] la charge de ses frais non compris dans les dépens. Sur l’exécution provisoire L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, - Constate la résiliation de plein droit du bail signé entre les parties à compter du 21 août 2023 ; - Condamne solidairement [F] [I] et [C] [L], épouse [I] à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] la somme de 2.479,04 euros (deux mille quatre cent soixante dix neuf euros et quatre centimes), hors frais, en deniers ou quittances, arrêtée au 12 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, au titre de l’arriéré locatif correspondant au solde restant dû sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023; - Autorise solidairement [F] [I] et [C] [L], épouse [I] à se libérer de la dette, soit de la somme de 2.479,04 euros (deux mille quatre cent soixante dix neuf euros et quatre centimes), arrêtée au 12 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, en deniers ou quittances, par le versement de 35 mensualités de 70 euros (soixante dix euros), chacune payable au plus tard le dernier jour de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, étant précisé que le solde de la dette (29,04 euros), majoré des intérêts échus, devra être payé au plus tard le 36ème mois; - Rappelle que les paiements effectués par les locataires depuis la délivrance de l’assignation s’imputent sur l’arriéré locatif, en application de l’article 1342 du code civil ; - Rappelle que ces délais et les modalités de paiement ainsi accordés ne suspendent pas le paiement en intégralité du loyer et des charges en cours ; - Dit que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés et que si les locataires se libèrent de la dette selon cet échéancier, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué ; - Rappelle cependant qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, loyer courant et mensualité de remboursement, le solde de la dette deviendra, huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, à nouveau immédiatement exigible et la clause de résiliation reprendra son plein effet ; - Précise que, sans autre formalité : *La Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] sera alors autorisée à faire procéder à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion d’[F] [I] et [C] [L], épouse [I], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est des lieux, appartement et cave, situés au 5ème étage de l’immeuble dont l’adresse est [Adresse 2]; *[F] [I] et [C] [L], épouse [I], seront solidairement condamnés à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant des loyers mensuels en cours, majoré des charges des contrats de bail, pour l’appartement et la cave, qui auraient été dûs si les baux s’étaient poursuivis, soit la somme de 731,97 euros (sept cent trente et un euros et quatre vingt dix sept centimes), indexée selon les dispositions contractuelles, à compter du 21 août 2023, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné; - Dit que le sort des meubles sera régi par le code des procédures civiles d’exécution; - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires; - Condamne solidairement [F] [I] et [C] [L], épouse [I], aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l’assignation à comparaître et des notifications à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; - Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure civile ; - Déboute la Régie immobilière de la Ville de [Localité 3] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ; - Dit qu’il sera adressé copie par le greffe de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 3] en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi du 31 mai 1990. Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe. LE GREFFIERLE JUGE