Cour d'appel, 26 septembre 2022. 20/00021

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 26 SEPTEMBRE 2022 N° RG 20/00021 - N° Portalis DBVJ-V-B7E-LMPB SAS GROUPE PULSAR c/ SAS GROUPE TRIANGLE INVESTISSEMENTS - GTI SAS LE DECK Société LES BALCONS DU REMPART Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 29 novembre 2019 (R.G. 2018F01188) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 03 janvier 2020 APPELANTE : SAS GROUPE PULSAR, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2] représentée par Maître Jean-François DACHARRY de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉES : SAS GROUPE TRIANGLE INVESTISSEMENTS - GTI, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1] SAS LE DECK, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1] Société LES BALCONS DU REMPART, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1] représentées par Maître Thomas RIVIERE de l'AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 04 juillet 2022 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie PIGNON, Président chargé du rapport, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Nathalie PIGNON, Présidente, Madame Elisabeth FABRY, Conseiller, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE La société Groupe Triangle Investissements SAS (GTI) a une activité de promoteur immobilier. M. [X], exerçant les fonctions de responsable de programme, et M. [K], juriste, étaient salariés de la société Groupe Triangle Investissements SAS qui a pour gérante Mme [B] [X], mère de M. [P] [X]. Le 29 août 2012, la SARL GTI a constitué la SASU Le Deck dont elle est l'associée unique. En 2015, Messieurs [P] [X] et [T] [K] ont créé la société Groupe Pulsar SAS avec pour activité l'accompagnement et la réalisation de toutes promotions immobilières. Une convention d'assistance au développement et à la maîtrise d'ouvrage datée du 1er octobre 2015, a été conclue entre la société GTI et la société Pulsar, prévoyant que cette dernière se voit confier une mission d'assistance à la maîtrise d'ouvrage, de conseils en stratégie, et de service externalisé en charge du développement. La convention précise qu'elle est conclue pour une durée de ' se terminant à la livraison du dernier lot et au plus tard dans les seize mois', l'article 3 'rémunération' mentionnant : 'La société Groupe Pulsar percevra en contrepartie de l'exécution de sa mission une rémunération forfaitaire de 150.000 euros HT. Cette mission sera due et exigible à l'achèvement de l'opération actuellement en cours sur le site 'La vallée mouton' à [Localité 8] (86), programme dénommé 'La grand voile'...' Cette même convention rappelle que 'les dirigeants de la société Groupe Pulsar sont également salariés de la société GTI au titre de contrats de travail à durée indéterminée, pour des missions strictement étrangères à celles mentionnées dans la présente convention.' L'article 4 intitulé 'Autonomie' prévoit enfin que 'Les parties conserveront une totale autonomie dans l'organisation de leur activité et seront libres de contracter ou non avec les partenaires de leur choix par ailleurs. A cet égard, la société Groupe Triangle Investissements restera maître de décider d'autres développements sans faire appel à la société Groupe Pulsar...'. Le 5 janvier 2017, la société EDF a signé avec la société GTI, représentée par M. [P] [X] une promesse de vente portant sur une parcelle de terrain nu situé à [Adresse 5]. Le 13 février 2017, la mairie de [Localité 4] a accusé réception de la demande de permis de construire déposée par la société GTI. Le 24 avril 2017, la société Groupe Pulsar (avec faculté de substitution au profit de toute personne physique ou morale de son choix) a signé avec la SARL Ateliers [E] et Associés, architecte, une mission complète de maîtrise d'oeuvre portant sur un programme immobilier dénommé '[Adresse 3]. Messieurs [X] et [K] ont tous deux été licenciés de la société GTI le 20 juillet 2017. Le permis de construire a été accordé à la société GTI le 10 août 2017. Le 30 août 2017, M. [X], ès qualités de président de la société Groupe Pulsar a écrit à la société GTI, à l'attention de Mme [X], un courrier dans les termes suivants : 'Nous apprenons ce jour que le permis de construire déposé sur le terrain précité ('Dossier [R] [U]'), a été délivré le 10 août 2017. Cette opération a été initiée en vue d'un co-promotion entre les associés et Groupe Pulsar...Aussi nous sommes donc dans l'obligation, par la présente, de vous mettre en demeure, sous 8 jours, de nous faire part de votre position quant à la suite de ce projet...'. Le 14 février 2018, la société Le Deck et la société GTI ont créé une Société Civile de Construction Vente dénommée SCCV 'Les Balcons du Rempart'. Le 28 février 2018, la société EDF a vendu à la SCCV 'Les Balcons du Rempart' le terrain ayant fait l'objet du compromis du 5 janvier 2017. Par acte d'huissier du 26 novembre 2018, la société Groupe Pulsar a assigné la société GTI, Le Deck et la SCCV Les balcons du rempart devant le tribunal de commerce de Bordeaux aux fins qu'il dise et juge qu'elles sont commis une faute l'écartant de l'opération désormais dénommée '[Adresse 6]' et aux fins de les condamner au paiement de la somme de 475 000 euros à titre de dommages-intérêts. Par jugement contradictoire du 29 novembre 2019, le tribunal de commerce de Bordeaux a : - débouté la société Groupe Pulsar de toutes ses demandes, - condamné la société Groupe Pulsar à payer à la société Groupe Triangle Investissements la somme de 2.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Groupe Pulsar à payer à la société Le Deck la somme de 2.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Groupe Pulsar à payer à la société Les balcons du rempart la somme de 2.000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Groupe Pulsar aux dépens. Par déclaration du 3 janvier 2020, la société Groupe Pulsar a interjeté appel de cette décision à l'encontre de l'ensemble des chefs qu'elle a expressément énumérés, intimant les sociétés Groupe triangle investissements, Le Deck et la SCCV 'Les balcons du rempart'. PRETENTIONS DES PARTIES Par dernières conclusions transmises par RPVA le 21 août 2020, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, la société Groupe Pulsar demande à la cour de: - réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux le 29 novembre 2019, - et statuant à nouveau, - condamner solidairement les sociétés GTI, Le Deck et la SCCV Les balcons du rempart à payer à la société Groupe Pulsar à titre de dommages et intérêts pour la faute ayant consisté de la part de ces trois sociétés dans le fait de faire perdre à la société Groupe Pulsar la chance de pouvoir obtenir paiement des sommes auxquelles elle pouvait prétendre, une somme de 475.000 euros, - débouter les sociétés GTI, Le Deck et la SCCV Les balcons du rempart de l'ensemble de leurs prétentions et écarter leurs arguments, - condamner les sociétés intimées à payer chacune à la société GROUPE PULSAR une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - condamner les sociétés GTI, Le Deck et la SCCV Les balcons du rempart aux entiers dépens de première instance et d'appel. Cette condamnation pour ces derniers profitant à la SCP Luc Boyreau. La société Groupe Pulsar fait notamment valoir que : - la société Groupe Pulsar était à l'origine de l'opération, et que celle-ci devait ultérieurement évoluer vers une co-promotion avec GTI au travers de la constitution d'une SCCV, - la preuve de l'existence et de l'acceptation du contrat de co-promotion est démontrée par les écrits contemporains des faits, par un commencement d'exécution de la part de GTI, par diverses attestations, par les correspondances opérationnelles et par le comportement univoque de GTI, - la société GTI et ses deux sociétés complices (SCCV 'Les balcons du rempart' et société Le Deck) ont commis une faute consistant à refuser de respecter les obligations contractuelles prises à son égard en refusant d'exécuter le contrat de société valablement formé entre elles, - sa mise à l'écart a entraîné un évident manque à gagner. Par dernières conclusions transmises par RPVA le 30 octobre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour le détail des moyens et arguments, les sociétés Groupe triangle investissements, Le Deck et la SCI Les balcons du rempart demandent à la cour de: - confirmer la décision entreprise et débouter l'appelant, - condamner la société Groupe Pulsar au paiement d'une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de chacun des intimés, - condamner la société Groupe Pulsar aux entiers dépens de première instance et d'appel. Les sociétés Groupe Triangle Investissements, Le Deck et 'Les balcons du rempart' font notamment valoir : - qu'il n'y a pas de contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage entre la société GTI et la société Groupe Pulsar, - que le contrat cité dans l'assignation est celui d'un contrat pour un objet parfaitement limité, l'opération ayant été exécutée et le contrat entièrement purgé, - que l'opération a été développée par la société GTI seule et à ses risques et périls seuls, - que rien ne démontre la volonté de la société GTI de s'associer à la société Groupe Pulsar dans cette affaire, - que le tableau prévisionnel de mars 2017 produit est argué de faux et une plainte a été déposée, la signature apposée étant réfutée par Mme [X], - que le seul fait pour la société Le Deck et la SCCV d'accepter l'association avec la société GTI dans l'opération ne saurait être constitutif d'aucune faute, - qu'avec les difficultés techniques et géotechniques, les coûts de gestion, les sinistres à venir, et les questions de levées de réserves, le résultat est à peine équilibré et qu'il est amené à connaître une baisse future certaine. L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er juin 2022 puis a été reportée au 20 juin 2022 et le dossier a été fixé à l'audience du 4 juillet 2022. Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article L.110-3 du code de commerce, à l'égard des commerçants, les actes de commerce peuvent se prouver par tous moyens, à moins qu'il n'en soit autrement disposé par la loi. En l'espèce, aucune loi particulière ne prévoit un moyen de preuve particulier. Il ressort des pièces produites par la société Groupe Pulsar, qui affirme qu'un contrat de co-promotion immobilière avait été conclu avec la société GTI pour une opération immobilière dénommée 'Canopée', les éléments suivants : - Mme [S], agent immobilier, atteste que, courant 2015, elle avait contacté M. [K] pour lui présenter un terrain propriété de la société EDF, situé à [Adresse 5] et [Adresse 7], et précise : ' M. [K] et son associé M. [X] ont alors contacté M. [E] architecte, aux fins de réaliser une étude capacitaire. Je précise qu'en aucun cas je n'ai présenté ce dossier à la société GTI, ne connaissant en aucun cas sa gérante mais aux dirigeants de la société Groupe Pulsar, en raison des qualités personnelles de ses dirigeants. Peu après la réalisation de l'étude capacitaire, M. [X] m'a demandé si je voyais une objection à ce que ce projet immobilier soit réalisé, le cas échéant, en co-promotion avec la société GTI. J'ai compris que la société Groupe Pulsar souhaitait alors permettre à la société GTI de co-réaliser cette opération de co-promotion (GTI-Pulsar) la société Groupe Pulsar étant manifestement majoritaire dans ce projet, selon ce qu'il est ressorti des différents échanges...' La société GTI critique vainement la vraisemblance des faits décrits dans cette attestation au motif que l'agent immobilier connaissait M. [K], alors que ce témoignage est corroboré par le fait que le compromis de vente entre EDF et la société GTI a été conclu avec le concours de l'agence immobilière, qui est donc bien intervenue, ce qui rend plausible la relation des événements. - M. [E], architecte, confirme les déclarations de Mme [S], et notamment le projet de co-promotion, précisant : '...Groupe Pulsar et GTI étaient déjà associés sur deux autre opérations immobilières que nous menons avec ces dernières sur la commune de [Localité 8] (86). Suivant ce montage, le permis de construire a été déposé au nom de GTI mais le contrat a été signé avec la société Groupe Pulsar, en prévision d'un transfert vers une SCCV qui devait être régularisée... Je déclare n'avoir jamais rencontré la représentante de la société GTI à l'occasion des différentes réunions de travail de ladite opération, en particulier avec les services et l'élu en charge de l'urbanisme...' Au-delà de cette attestation dont les termes sont clairs en ce qui concerne le caractère commun aux société Groupe Pulsar et GTI de l'opération immobilière envisagée, la société appelante produit aux débats le contrat de maîtrise d'oeuvre 'mission complète' conclu le 24 avril 2017 entre la société Groupe Pulsar et la société ateliers [E] & associés, une note d'honoraires de 18.000 euros émise par l'architecte au nom du groupe Pulsar, un chèque tiré sur le compte de la société Groupe Pulsar de ce montant, et un e-mail de M. [E] confirmant le paiement à son profit de cette somme par la société Groupe Pulsar le 3 mai 2017, aucune restitution n'étant intervenue à la suite de ce paiement. En outre, les premiers plans élaborés par l'architecte portaient la mention  : 'SCCV Pulsar'. - les échanges d'e-mails avec le service d'instruction du permis de construire de la communauté d'agglomération du grand [Localité 4] du mois de juin 2017 versés aux débats par la société appelante sont exclusivement adressés en copie à messieurs [K] et [X], aucune demande n'étant adressée à la société GTI, et celle-ci ne s'étant jamais manifestée à cette époque auprès des services instruisant le permis de construire. - Le dossier de permis de construire comporte dans son annexe PC4, Notice descriptive A du 18 mai 2017 une mention 'GTI PULSAR'. A cet égard, le fait que certains courriers ou e-mails aient été adressés par M. [K], ès qualités de salarié de la société GTI, n'affecte pas la vraisemblance des autres éléments produits, si l'on se réfère au contrat signé le 1er octobre 2015 entre les parties pour une autre opération immobilière, et qui précise explicitement que :''les dirigeants de la société Groupe Pulsar sont également salariés de la société GTI au titre de contrats de travail à durée indéterminée, pour des missions strictement étrangères à celles mentionnées dans la présente convention'. - Par courrier du 7 septembre 2017, le notaire chargé de la vente a informé la société GTI de l'état d'avancement du dossier de vente, lui précisant : 'dans le cadre du dossier sus-référencé en co-promotion avec la société Pulsar'.', sans que sa destinataire n'en conteste les termes, et de la même façon, un e-mail adressé le 27 avril 2018 par une employée de M. [E] à la société GTI, comportant un plan de masse avec en en-tête 'GTI Pulsar' n'a suscité aucune réaction de la part de la société GTI. - la société Groupe Pulsar produit un document intitulé 'tableau prévisionnel' dont il est justifié par un constat d'huissier qu'il s'agit bien de la copie de l'original détenu par la société appelante. La société GTI conteste vainement l'authenticité de la signature apposée sur ce document, attribuée à la Présidente de la société, alors d'une part que la société appelante produit un rapport d'expertise en écritures attribuant sans aucune hésitation à Mme [B] [X] l'apposition de cette signature et que, d'autre part, le seul dépôt de plainte de Mme [X], qui n'a donné lieu à aucune poursuite pénale, et ses dénégations, qui ne s'appuient sur aucun élément factuel démontré, ne sont pas de nature à combattre utilement les conclusions expertales. Ce document, daté du 7 mars 2017, intitulé 'Opération 'Canopée'', signé par Mme [X], mentionne en en-tête 'SAS GROUPE PULSAR/GTI (copromotion 49/51), et porte le logo des deux sociétés, de sorte qu'il conforte les affirmations de la société Groupe Pulsar en ce qui concerne l'engagement de réaliser l'opération en copromotion, et le pourcentage retenu pour chacune des deux sociétés. Les sociétés intimées ne produisent aux débats aucun document susceptible de combattre utilement les multiples éléments fournis par la société Groupe Pulsar et qui démontrent de façon certaine que la société GTI s'était engagée à réaliser le projet immobilier objet du présent litige en copromotion avec la société Groupe Pulsar. Contrairement à ce que soutiennent les intimées, la société Groupe Pulsar a, par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 1er septembre 2017, mis en demeure la société GTI de prendre position sur la suite qu'elle entendait donner à l'opération immobilière, ce courrier rappelant que cette opération devait avoir lieu en copromotion. En créant une SCCV dénommée 'Les balcons du rempart', avec une société Le Deck dans elle est l'unique associée, avec pour but d'évincer la société Groupe Pulsar, la société GTI a violé son engagement, commis une faute et causé à la société Groupe Pulsar un préjudice dont cette dernière est fondée à solliciter la réparation, sur le fondement de l'article 1231-1 du Code civil. Par ailleurs, la société Les balcons du rempart ayant pour seules associées les sociétés GTI et Le Deck, et la société Le Deck étant elle-même détenue à 100% par la société GTI, ces trois sociétés ont concouru à la faute directement à l'origine du préjudice subi par la société Groupe Pulsar, et seront tenues in solidum de l'indemniser, sur le fondement de l'article 1240 du Code civil en ce qui concerne les sociétés Les balcons du rempart et Le Deck. Le préjudice subi par la société Groupe Pulsar est, comme elle le prétend, constitué par la perte de chance de participer au bénéfice de l'opération immobilière, dès lors qu'il y a, en l'espèce, disparition actuelle et certaine d'une éventualité favorable, à savoir la réalisation de l'opération immobilière, concrétisée par la construction de l'immeuble et la vente des lots. Les sociétés intimées ne contestent pas avoir mené l'opération immobilière jusqu'à son terme. Pour contester l'évaluation de la perte estimée par la société Groupe Pulsar, elles versent aux débats un projet de compte de résultat pour l'exercice 2021 de la SCCV Les balcons du rempart, dont il n'est pas établi qu'il s'agit des comptes régulièrement déposés et qui ne contient aucune explication sur les écritures passées, empêchant ainsi la cour d'en apprécier la régularité et la sincérité. Elles soutiennent en outre que depuis le 1er janvier 2022, trois assignations ont été reçues pour des questions de levées de réserves, et que des experts ont été nommés, mais ne produisent aux débats aucune pièce pour en justifier. Elles prétendent enfin à tort, que les associés de la société Groupe Pulsar n'ont travaillé qu'en tant que salariés (à temps plein) de la société GTI, et qu'ils ne peuvent en conséquence solliciter le paiement de frais de gestion, alors que l'indemnisation sollicitée porte précisément sur la perte de chance de n'avoir pu mener l'opération en co-promotion, et que messieurs [X] et [K] sont intervenus et auraient dû mener l'opération jusqu'à son terme en qualité d'associés de la société Groupe Pulsar, et non en tant que salariés de la société GTI. Il convient dans ces conditions de se référer au bilan prévisionnel établi le 7 mars 2017, approuvé par la présidente de la société GTI, dont il n'est pas démontré qu'il s'est révélé erroné lors de la réalisation de l'opération. De ce bilan il ressort une marge prévisible HT de 640.618,06 euros. Ce document est à rapprocher des documents de commercialisation versés aux débats qui font état d'un prix de vente au m2 des 29 appartements de l'opération, induisant, selon ce qu'avance la société appelante qui n'est pas utilement contredite par les intimées, une marge de 796.634,92 euros HT. La société appelante échoue en revanche à démontrer qu'elle devait en outre bénéficier de frais de gestion à hauteur de 30 %, faute de convention écrite précisant ce point, et rien ne permettant d'affirmer que le projet commun contenait ce type de rémunération, le bilan prévisionnel faisant seulement référence à un partage 49/51. Enfin, la société Groupe Pulsar est bien fondée à réclamer le remboursement des honoraires payés à M. [E] pour un montant de 15.000 euros HT, dès lors qu'elle rapporte la preuve, par la production de l'attestation de l'architecte, que cette somme ne lui a jamais été remboursée. Au regard de l'ensemble de ces éléments, de la probabilité de réalisation de l'opération compte tenu des aléas, il convient d'estimer à 80 % la perte de chance subie par la société Groupe Pulsar, des aléas demeurant de sorte qu'il y a lieu de condamner in solidum les sociétésintimées à payer à la société Groupe Pulsar la somme de 327.000 euros en réparation de son préjudice né de la perte de chance de réaliser l'opération immobilière litigieuse en co-promotion. Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositons. Compte tenu de la décision intervenue, les dépens de première instance et d'appel seront laissés à la charge des sociétés intimées. Il est équitable de condamner la SARL Groupe Triangle Investissements, la SAS Le Deck et la SCCV 'Les balcons du rempart' à payer à la SAS Groupe Pulsar, chacune, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Condamne in solidum la SARL Groupe Triangle Investissements, la SAS Le Deck et la SCCV 'Les balcons du rempart' à payer à la SAS Groupe Pulsar la somme de 327.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance de réaliser l'opération immobilière litigieuse en co-promotion ; Condamne la SARL Groupe Triangle Investissements, la SAS Le Deck et la SCCV 'Les balcons du rempart' à payer à la SAS Groupe Pulsar, chacune, la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne in solidum la SARL Groupe Triangle Investissements, la SAS Le Deck et la SCCV 'Les balcons du rempart aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Mme Pignon, présidente, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.