Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 22/09190

N° RG 22/09190 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XCLV 7EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 7EME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 14 Mai 2024 50D N° RG 22/09190 N° Portalis DBX6-W-B7G-XCLV Minute n° 2024/ AFFAIRE : [K] [Y] [M] C/ [S] [J] [F] épouse [H] Grosse Délivrée le : à Avocats : Me Laurianne BAL DIT SOLLIER Me Sophie PASTURAUD COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente, Madame Alice VERGNE, Vice-Présidente, Madame Sandrine PINAULT, Juge Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier DEBATS : à l’audience publique du 05 Mars 2024 JUGEMENT : Contradictoire En premier ressort Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe DEMANDERESSE Madame [K] [Y] [M] née le 17 Octobre 1990 à [Localité 9] (GIRONDE) de nationalité Française [Adresse 7] [Localité 5] représentée par Me Sophie PASTURAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant DEFENDERESSE Madame [S] [J] [F] épouse [H] née le 08 Février 1958 à [Localité 6] (LOT-ET-GARONNE) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Me François DELMOULY de la SELARL AD-LEX, avocat au barreau d’AGEN, avocat plaidant, Me Laurianne BAL DIT SOLLIER, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant EXPOSE DU LITIGE Suivant acte reçu le 20 mai 2021 par Maître [Z] [U], notaire à [Localité 8], madame [S] [H] a vendu à madame [K] [M] le lot n°16 de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 1], consistant en un appartement situé au 1er étage du bâtiment A, et les 1247/10385èmes des parties communes générales, moyennant une somme de 200.000 €. Le 6 décembre 2021, la mairie de [Localité 8] a pris un arrêté de péril mentionnant de graves défauts de structure en sous-sol et interdisant l’accès et l’usage d’habitation de l’immeuble. Au motif que madame [H] lui aurait dissimulé l'existence de ces désordres ainsi que les procédure judiciaires en cours, madame [M], lui a, par acte du 12 octobre 2022, fait délivrer assignation devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d'obtenir l'anéantissement de la vente et l'indemnisation de ses préjudices. Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2024, madame [M] demande au tribunal : A titre principal, de prononcer la résolution de la vente sur le fondement des articles 1641 et suivants du Code Civil et à titre subsidiaire de prononcer son annulation pour dol en application des articles 1602, 1112, 1112-1, 1137 et suivants du Code Civil. En toute hypothèse, madame [M] demande la restitution du prix de vente à hauteur de 200 000 euros, outre les intérêts à compter de son paiement intervenu le 20 mai 2021, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil. Elle demande également d'ordonner la restitution de la somme de 3 707,68 €uros, correspondant aux émoluments de Maître [U], outre les intérêts légaux à compter du paiement intervenu le 20 mai 2021 avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil, ainsi que les impôts sur la mutation acquittés à hauteur de 11 613 euros dès que le jugement à intervenir sera passé en force de chose jugée, outre les intérêts légaux à compter du paiement intervenu le 20 mai 2021 avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil. Madame [M] demande également le paiement des sommes suivantes à titre de dommages et intérêts : - le montant des intérêts et des frais d’assurance de son prêt à compter de la signature de l’acte de vente le 20 mai 2021 et arrêtés au 30 mai 2023 à la somme de 5 354,98 €uros au titre des intérêts d’emprunt et 482,25 €uros au titre des frais d’assurance, ce montant étant à parfaire jusqu’à l’obtention d’un jugement passé en force de chose jugée, - la somme de 22,07 €uros par mois correspondant au montant de la cotisation assurance habitation à compter du mois de juillet 2021 jusqu’à l’obtention d’un jugement passé en chose de force jugée. - 976 €uros au titre de la taxe foncière 2022, - 1 333,06 €uros au titre des charges de copropriété pour la période de mai 2021 au 8 mars 2023, - 4 710,24 €uros au titre de l’appel de fonds en date du 8 août 2023 émis par le Cabinet [C], administrateur provisoire de la copropriété, - 2 356,05 €uros au titre de l'appel de fonds du Cabinet [C] en date du 14 novembre 2023 ; - 5 000 €uros en réparation du préjudice moral - la somme de 740 €uros par mois en réparation du préjudice de jouissance depuis le 1er décembre 2021 jusqu’à ce que le jugement à intervenir soit passé en force de chose jugée. Madame [M] demande que toute somme allouée soit assortie des intérêts légaux avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil Elle demande enfin une somme de 6 000 €uros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens, sans écarter l'exécution provisoire. Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2023, madame [H] demande au tribunal de débouter la demanderesse et de la condamner aux dépens. Subsidiairement, elle demande au tribunal de réduire les prétentions indemnitaires. Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Une ordonnance de clôture est intervenue le 9 février 2024. MOTIFS I/ Sur la demande de résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés L’article 1641 du Code Civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. » Par application de l’article 1643 du code civil, le vendeur qui a stipulé n’être obligé à aucune garantie est néanmoins tenu des vices cachés s’il en avait connaissance à la date de la vente. La mise en œuvre de la garantie des vices cachés suppose la réunion cumulative de plusieurs conditions : - L’existence d’un vice, - La gravité du vice, - Le caractère caché du vice, - L’antériorité du vice par rapport à la vente. En l'espèce, le 6 décembre 2021 la Mairie de [Localité 8] a pris un arrêté de péril dont il ressort que l'immeuble dans lequel se situe l'appartement de madame [M] présente un défaut de structure en sous-sol. Cet arrêté emporte interdiction de l'accès et de l'usage de l'ensemble de l'immeuble, interdiction qui, à ce jour, n'est toujours pas levée. Il est donc établi de façon incontestable une impropriété de l'immeuble vendu à madame [M] à son usage d'habitation. Ce défaut de structure a été mis en évidence au cours d'une expertise judiciaire ordonnée par le juge des référés le 25 février 2019 et confiée à madame [A] qui, dans un pré-rapport en date du 12 mars 2020, indique au niveau de la cave un état dégradé du plancher à poutrelles, la corrosion très avancée des poutrelles avec forte dégradation des matériaux des voûtains. L'expert relève que le plancher de la cave est soutenu par un étaiement avec pose d’un filet pare-gravât pour éviter les chutes de matériaux, que les causes du sinistre sont liées à la vétusté des locaux, les poutrelles en métal du plancher à poutrelles et voûtains étant endommagées par la corrosion. L'expert ajoute que "ce désordre structurel survenu dans les parties privatives, affecte partiellement les parties communes de l’immeuble A dans leurs éléments constitutifs. Le plancher affecté est celui du rez-de-chaussée de l’immeuble A dans sa partie avant, donnant [Adresse 10]. Les réparations sont à entreprendre par le propriétaire et, dans une proportion fixée par règlement de copropriété, par la copropriété. » C'est dans ce contexte que l'expertise judiciaire cantonnée dans un premier temps à un seul copropriétaire, monsieur [E], propriétaire de la cave et à sa locataire commerciale, a été étendue au syndicat des copropriétaires, selon ordonnance du 1er mars 2021. Il est donc établi l'antériorité du vice par rapport à la vente en date du 20 mai 2021. Par ailleurs, aucune des annexes du compromis de vente du 18 janvier 2021, ni de l'acte réitératif en date du 20 mai 2021, ne fait référence aux désordres affectant la structure, y compris les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale. Dans l'état daté délivré par le syndic SQUARE HABITAT en vue de la signature de l’acte définitif du 20 mai 2021 il est mentionné l’absence de procédure judiciaire en cours, alors même que le syndicat avait été assigné en référé expertise le 1er décembre 2020, et qu’une ordonnance de référé rendant les opérations d’expertise judiciaire de Madame [A] opposables au syndicat des copropriétaires avait été rendue le 1er mars 2021. Ainsi, il est démontré que le vice structurel affectant le bien immobilier vendu à madame [M], en ce qu'il touche partiellement aux parties communes dont elle est devenue copropriétaire, sous forme de tantièmes, a été caché à Madame [M]. Enfin, il ressort du carnet d’entretien de l’immeuble (annexé à la promesse de vente et à l’acte authentique du 20 mai 2021) que Madame [H] est membre du conseil syndical et qu'à ce titre elle a adressé : -le 25 juin 2020 un courriel à [Localité 8] Métropole quant à l’obtention de renseignements sur la règlementation applicable ainsi que les procédures envisageables, -le 14 décembre 2020 un courriel aux copropriétaires ainsi qu’à SQUARE HABITAT, syndic, aux termes duquel elle évoque l’état de la cave. Est également versé aux débats un courriel en date du 20 décembre 2020, moins d'un mois avant la signature du compromis, adressé à un autre copropriétaire, Monsieur [O], dans les termes suivants : « J’ai rencontré hier mon acheteuse et ai abordé le sujet [E] sans insister trop sur la cave. J’ai expliqué qu’il était en désaccord avec sa locataire par rapport à des travaux dans sa cave et qu’il ne voulait jamais payer. Elle avait bien relevé qu’il disait toujours non lors des AG. Je lui ai aussi expliqué que nous étions majoritaires et qu’en tant que copropriétaires nous étions ensemble et d’accord pour faire avancer les décisions, par exemple, relance travaux porte d’entrée et installation prise d’eau et électricité. » Monsieur [O] a d'ailleurs rédigé le 25 juillet 2022 une attestation dans les termes suivants : « J’agis pour le compte de la SCI LES NOYERS, propriétaire de l’appartement voisin de Mademoiselle [M]. J’ai été informé des troubles structuraux du bâtiment en juin 2019. J’ai eu l’occasion à de nombreuses reprises d’échanger avec le syndic et Madame [H] sur le problème ainsi que les solutions possibles. Il est à noter que les troubles structuraux ont été abordés brièvement lors de l’assemblée générale de l’automne 2019 où Madame [H] était présente. A noter également que ce sujet n’était pas à l’ordre du jour, ce qui explique qu’il ne figure pas dans le compte rendu. » N° RG 22/09190 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XCLV Ainsi, contrairement à ce qu'elle soutient, et quand bien même, elle n'occupait pas personnellement les lieux, madame [H] connaissait, avant la vente, l'existence d'un vice structurel affectant l'immeuble et dont l'origine se situait en sous-sol. Elle aurait dû en informer son acheteuse lors de la vente. A ce titre, elle ne peut se prévaloir de la clause exonératoire de garantie figurant à l'acte de vente. Le tribunal, en application de la garantie des vices cachés et des textes précités, prononce en conséquence la résolution de la vente conclue le 20 mai 2021 entre madame [H] et madame [M], selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la décision. II/ Sur les demandes en paiement L’article 1644 du Code Civil dispose : «Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.» En l'espèce, il sera fait droit à la demande de restitution du prix de 200 000 euros, outre les intérêts à compter de son paiement intervenu le 20 mai 2021, en application de l'article 1352-7 du code civil, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil. En ce qu'ils constituent des frais nécessaires à la vente, madame [M] est également bienfondée à demander la restitution de la somme de 3 707,68 euros, correspondant aux émoluments de Maître [U], outre les intérêts légaux à compter du paiement intervenu le 20 mai 2021 avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil, En application de l'article 1646 du code civil, et dans la mesure où madame [H] connaissait le vice caché, madame [M] est également bien fondée à lui demander des dommages et intérêts complémentaires. Il en est ainsi : -des intérêts et des frais d’assurance acquittés par Madame [M] au titre de son emprunt bancaire entre la signature de l’acte de vente le 20 mai 2021 et arrêtés au 30 mai 2023 respectivement aux sommes de 5 354,98 euros et 482,25 euros car contrairement à ce que soutient madame [H], ils sont la contrepartie de la propriété du bien et non de sa jouissance, -de la taxe foncière 2022 pour une somme de 976 euros, -des charges de copropriété sur la période de mai 2021 au 8 mars 2023 pour un montant de 1 333,06 euros, -des sommes de 4 710,24 euros au titre de l’appel de fonds en date du 8 août 2023 émis par le Cabinet [C], administrateur provisoire de la copropriété et 2 356,05 euros au titre de l'appel de fonds du Cabinet [C] en date du 14 novembre 2023, En revanche, ne sera pas allouée la somme de 11.613 € en remboursement des impôts sur la mutation, en ce que cette somme sera récupérable auprès des services fiscaux en application de l'article 1961 du code général des impôts. Ne sera pas non plus accordé le remboursement des côtisations d'assurance habitation qui constituent des dépenses incontournables, quel que soit le logement occupé par madame [M] en ce qu'elles sont la contrepartie de l'habitation. De même, en raison des effets de la résolution, madame [M] est censée n'avoir jamais été propriétaire du bien, si bien qu'elle ne peut réclamer une indemnisation au motif qu'elle a été privée de sa jouissance à compter de décembre 2021. En revanche, madame [M], jeune primo accédante, qui a dû subir la perte brutale de son logement récemment acquis, est bien fondée à revendiquer l'existence d'un préjudice moral qui sera justement réparé par l'allocation d'une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts; Ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil et avec capitalisation en application de l’article 1343-2 du code civil. III/ Autres demandes Madame [H], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens et, en cette qualité, condamnée à payer à madame [M] une indemnité qu'il est équitable de fixer à la somme de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire de droit de la décision sera écartée en ce qu'elle n'est pas compatible avec la nature de l'affaire, en application de l'article 514-1 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, PRONONCE la résolution de la vente intervenue le 20 mai 2021 entre Madame [S] [F] épouse [H] et Madame [K] [M] portant sur le lot n°16 et les 1247/10385èmes des parties communes générales au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 8] ; CONDAMNE madame [S] [F] épouse [H] à restituer à madame [K] [M] la somme de 200.000 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2021, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil ; CONDAMNE madame [S] [F] épouse [H] à payer à madame [K] [M] la somme de 3 707,68 euros, correspondant aux émoluments de Maître [U], assortie des intérêts au taux légal à compter du paiement intervenu le 20 mai 2021, avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil ; CONDAMNE madame [S] [F] épouse [H] à payer à madame [K] [M] les sommes suivantes : - au titre des intérêts et des frais d’assurance du prêt bancaire arrêtés au 30 mai 2023 les sommes respectives de 5 354,98 euros et 482,25 euros, - au titre de la taxe foncière 2022, la somme de 976 euros, - au titre des charges de copropriété sur la période de mai 2021 au 8 mars 2023, la somme de 1 333,06 euros, - les sommes de 4 710,24 euros et 2 356,05 euros au titre des appels de fonds en date des 8 août et 14 novembre 2023, assorties des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et avec capitalisation des intérêts ; CONDAMNE madame [S] [F] épouse [H] à payer à madame [K] [M] la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et avec capitalisation des intérêts ; DEBOUTE madame [K] [M] du surplus de ses demandes ; CONDAMNE madame [S] [F] épouse [H] à payer à madame [K] [M] la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE madame [S] [F] épouse [H] aux dépens ; ECARTE l'exécution provisoire de la décision. La présente décision est signée par Mdadme Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Président, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier. LE GREFFIER,LE PRESIDENT,