Cour d'appel, 13 mars 2024. 22/03527

MINUTE N° 133/24 Copie exécutoire à - Me Patricia CHEVALLIER -GASCHY - Me Marion BORGHI Le 13.03.2024 Le Greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR PREMIERE CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 13 Mars 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 1 A N° RG 22/03527 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H5PP Décision déférée à la Cour : 09 Septembre 2022 par le Juge des référés civils du Tribunal judiciaire de MULHOUSE APPELANTE - INTIMEE INCIDEMMENT : S.A.R.L. SUB[Localité 3] prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, avocat à la Cour INTIMEE - APPELANTE INCIDEMMENT : S.C.I. ISABELLE prise en la personne de son représentant légal [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Marion BORGHI, avocat à la Cour COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 08 Janvier 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : M. WALGENWITZ, Président de chambre M. ROUBLOT, Conseiller Mme RHODE, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Mme VELLAINE ARRET : - Contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. - signé par M. Franck WALGENWITZ, président et Mme Régine VELLAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Vu l'assignation délivrée le 21 juin 2021, par laquelle la SCI Isabelle, ci-après également 'la SCI', a fait citer la SARL Sub[Localité 3] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins de constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial, liant les parties, en date du 31 mars 2016, complété par un avenant du 5 décembre 2016, et un autre du 10 mai 2017, portant sur une vitrine indépendante constituant le lot n° 26, comme suite à la délivrance d'un commandement d'huissier visant la clause résolutoire, en date du 23 octobre 2020, ainsi que d'expulsion des lieux de la locataire, sous astreinte, Vu l'ordonnance rendue le 9 septembre 2022, à laquelle il sera renvoyé pour le surplus de l'exposé des faits, ainsi que des prétentions et moyens des parties en première instance, et par laquelle le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse a statué comme suit : 'DISONS n'y avoir lieu à ordonner une mesure de conciliation entre les parties ; CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial conclu en la forme authentique le 31 mars 2016 et complété par deux avenants, respectivement datés des 5 décembre 2016 et 10 mai 2017, liant la SCI ISABELLE à la société SUB[Localité 3], concernant la location d'un local commercial au rez-de-chaussée ainsi que de deux places de parking constituant les lots n° 44, n° 226 et n° 227 dépendant d'un ensemble immobilier en copropriété dénommé '[Adresse 2]' sis [Adresse 1] à [Localité 3], et d'une vitrine indépendante constituant le lot n° 26 de la copropriété en question ; CONDAMNONS la société SUB[Localité 3], ainsi que tous occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai maximum d'un mois à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront en être expulsés, avec l'assistance d'un serrurier et le concours de la force publique ; A défaut de départ volontaire dans le délai précité, CONDAMNONS la société SUB[Localité 3] à payer à la SCI ISABELLE une astreinte, d'un montant de 100 euros (cent euros) par jour de retard ; RESERVONS au juge des référés le contentieux de la liquidation de l'astreinte en question ; CONDAMNONS la société SUB[Localité 3] à payer à la SCI ISABELLE, à titre de provision, la somme de 54 831,66 euros (cinquante quatre mille huit cent trente et un euros et soixante six centimes), à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions à valoir sur les charges échus et non réglés, partiellement ou totalement, selon décompte arrêté au 5 juin 2022, outre les intérêts de droit au taux légal à compter de la date du prononcé de la présente ordonnance ; CONDAMNONS la société SUB[Localité 3] à payer à la SCI ISABELLE, à titre de provision, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 815,57 euros (mille huit cent quinze euros et cinquante sept centimes), du 1er juillet 2022 jusqu'à la date de la libération complète des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; CONDAMNONS la société SUB[Localité 3] à payer à la SCI ISABELLE la somme de 1 000 euros (mille euros), en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la société SUB[Localité 3] aux entiers dépens de cette instance, outre le coût du commandement de payer signifié le 23 octobre 2020, soit 220,65 euros (deux cent vingt euros et soixante cinq centimes) ; CONSTATONS l'exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision.' Vu la déclaration d'appel formée par la SARL Sub[Localité 3] contre cette ordonnance et déposée le 19 septembre 2022, Vu la constitution d'intimée de la SCI Isabelle en date du 13 octobre 2022, Vu les dernières conclusions en date du 13 novembre 2023, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, et par lesquelles la SARL Sub[Localité 3] demande à la cour de : 'DECLARER les appels de la société SUB[Localité 3], recevables et bien fondés DECLARER irrecevable, subsidiairement mal fondé, l'appel incident formé par la SCI ISABELLE Faisant droit au seul appel principal INFIRMER 1'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions Avant dire droit ECARTER l'annexe 14 adverse obtenue de façon illégale. Statuant à nouveau DEBOUTER la SCI ISABELLE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions CONSTATER que les causes de la saisie ont été réglées et en conséquence di[re] n'y avoir lieu à constater le jeu de la clause résolutoire En conséquence REJETER toutes les demandes de la bailleresse INFIRMER la décision entrepris[e] DIRE n'y avoir lieu à astreinte DIRE n'y avoir lieu à provision et rejeter la demande de la SCI ISABELLE en paiement d'une provision DIRE ET JUGER que le bail poursuivra ses effets. Subsidiairement, PRONONCER la suspension de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement à la concluante sur 24 mois CONDAMNER la SCI ISABELLE aux entiers frais et dépens ainsi qu'à une indemnité de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du CPC. La CONDAMNER également aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel Subsidiairement, PRONONCER la suspension de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement à la concluante REJETER sa demande au titre de l'article 700 tant pour la première instance que pour la procédure d'appel DEBOUTER la SCI ISABELLE de l'ensemble de ses fins et conclusions' et ce, en invoquant, notamment : - le détournement par la partie adverse de la pièce numérotée 14, constituant une mise en demeure adressée à la concluante qui n'a pu en prendre connaissance, - la suspension des effets de la clause résolutoire, les montants réclamés étant affectés de contestations sérieuses, les causes du commandement lui-même étant réglées, - subsidiairement, la suspension de la clause résolutoire, laquelle ne serait pas acquise en vertu d'un jugement définitif, et l'octroi de délais de paiement, - sur les montants dus, l'existence de contestations sérieuses portant à la fois sur les charges, à défaut de justification suffisante par le bailleur, et sur la vitrine, qui aurait dû faire l'objet d'un bail distinct, comme étant exclue du champ des baux commerciaux, et serait 'inutilisable', à la suite d'un courrier de la ville de [Localité 3], relatif au dépassement, de fait non régularisable, en l'absence, par ailleurs, de tout autre problème d'affichage, de la limite de 25 % de la surface de la façade commerciale instaurée par le règlement local de publicité, régissant les dimensions et surfaces d'affichage maximales pour une enseigne, sans que la bailleresse n'ait donné suite à ses demandes de renoncer au bail concernant cette vitrine, - l'absence de bonne foi adverse dans l'exécution du bail, compte tenu, tout d'abord, de l'incidence de la période de fermeture durant la crise sanitaire, aucune annulation ni même aucun étalement des loyers n'ayant été accepté par la bailleresse, ensuite de la détérioration de la porte d'entrée, ne pouvant être réparée sans l'accord du bailleur, outre les contestations concernant la facturation des charges et de la taxe foncière, - l'octroi de délais à la concluante, qui serait à même de procéder à l'apurement du solde dû et de régler les loyers courants, pour autant qu'elle puisse poursuivre l'exploitation du fonds, dont la cession serait, par ailleurs, envisagée. Vu les dernières conclusions en date du 11 mai 2023, auxquelles est joint un bordereau de pièces récapitulatif qui n'a fait l'objet d'aucune contestation des parties, sous réserve de la demande adverse portant sur la pièce n° 14, et par lesquelles la SCI Isabelle demande à la cour de : 'SUR L'APPEL PRINCIPAL Déclarer irrecevable et mal fondé l'appel. Débouter la SARL SUB[Localité 3] de ses fins et conclusions. SUR L'APPEL INCIDENT Le déclarer recevable et bien fondé. Donner acte à la SCI ISABELLE de sa demande en diminution de la demande de provision. Condamner la SARL SUB[Localité 3] à payer à titre de provision la somme de 39 183,41 Euros, à titre d'arriérés sur les loyers à mai 2023 et charges arrêtées au 31 décembre 2021. Confirmer pour le surplus l'Ordonnance entreprise en toutes ses dispositions. Condamner SARL SUB[Localité 3] à payer la somme de 3 000 Euros au titre des dispositions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile. La condamner aux entiers frais et dépens d'appel' et ce, en invoquant, notamment : - le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du commandement resté infructueux dans le mois de sa délivrance, les loyers et charges, depuis le décompte du 5 septembre 2020 étant totalement impayés jusqu'en avril 2022, de même que les loyers et charges postérieurs à l'ordonnance de référé du 22 février 2023, prévoyant le sursis à exécution pour l'expulsion et ses conséquences, - la prise en compte de l'incidence de la saisie conservatoire et des sommes versées après l'ordonnance entreprise, mais aussi du montant des loyers courants restés impayés, - la production du décompte effectif et détaillé des charges de 2017 à 2021, - la réfutation de l'argumentation adverse, écartée tant par le premier juge que dans le cadre du référé sursis, qu'il s'agisse de l'utilisation de la vitrine qui ne relevait pas de son autorisation, ou des dommages subis par la porte dont elle décline toute responsabilité, et pour laquelle elle n'avait pas davantage d'autorisation à donner pour remplacer la vitre, - l'absence de déloyauté dans l'obtention de l'annexe n° 14, - l'absence de justification de la suspension de la clause résolutoire au regard de l'activité de la partie appelante, de l'arriéré de loyers et charges, d'autant que les loyers en cours à février et mai 2023 sont impayés. Vu l'ordonnance en date du 22 février 2023, par laquelle la présidente de chambre déléguée par la première présidente, a déclaré la demande recevable et ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire de l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Mulhouse le 9 septembre 2022, sauf en ce qui concerne la condamnation de la société Sub[Localité 3] à payer à la SCI Isabelle, à titre de provision, une somme de 54 831,66 euros, outre intérêts de droit au taux légal à compter de l'ordonnance, et rejeté les demandes respectives des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile, condamnant chaque partie à supporter ses propres dépens, Vu l'ordonnance en date du 30 octobre 2023, par laquelle le président de chambre délégué par la première présidente, a déclaré recevables les conclusions et l'appel incident présentés par la SCI Isabelle le 9 février 2023, Vu les débats à l'audience du 8 janvier 2024, Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l'article 455 du code de procédure civile, pour l'exposé de leurs moyens et prétentions. MOTIFS : Sur la demande tendant à voir écarter des débats la pièce n° 14 de la SCI Isabelle : La SCI Isabelle verse aux débats, à ce titre, une pièce intitulée 'décompte de charges avec justificatifs pour 2021", comprenant, outre un décompte sous forme de courrier daté du 10 octobre 2022 de la SCI à destination de sa locataire, un relevé de compteur d'eau manuscrit, plusieurs factures de chauffage, des décomptes des charges d'eau et plusieurs factures d'électricité, d'eau et d'assainissement, ou encore un décompte des charges établi par le syndic de copropriété, soit un total de 46 éléments, sous-numérotés, sur les pièces, 2021 1 à 2021 46. Or, la demande de la société Sub[Localité 3] concerne, en réalité, un courrier d'huissier du 23 juin 2022 qui lui aurait été adressé et qui aurait été obtenu illégalement par la partie adverse, pour prétendre à un état de cessation des paiements, la SCI Isabelle contestant toute déloyauté dans l'obtention de cet acte qu'elle aurait trouvé dans sa boîte à lettres, évoquant l'absence de suite favorable réservée à la plainte adverse à cet égard. La cour ne peut que constater que cette pièce ne figure pas au dernier bordereau récapitulatif de la SCI Isabelle en date du 11 mai 2023, tout en observant, au demeurant, que si la SCI Isabelle ne conteste pas être entrée en possession de cette pièce, il n'est pas fait la preuve de l'illégalité ou de la déloyauté de cette prise de possession. Quoi qu'il en soit, la demande de la société Sub[Localité 3] à ce titre sera écartée. Sur les demandes principales et reconventionnelles : Aux termes des dispositions de l'article L. 145-41, alinéa 1er, du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. L'alinéa 2 du même article énonce que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Et l'article 1343-5 précité du code civil dispose, en son alinéa 1er, que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, la société Sub[Localité 3] entend soutenir qu'il n'y aurait pas lieu à constater le jeu de la clause résolutoire, dès lors que les causes de la saisie conservatoire pratiquée par le bailleur auraient été réglées. Cela étant, ainsi que l'a rappelé le délégué du premier président dans l'ordonnance susvisée du 22 février 2023, aucun paiement n'est intervenu dans le mois suivant le commandement de payer ni avant la décision du juge des référés. Or, même en retenant, comme l'a fait le premier juge, que le commandement de payer en date du 23 octobre 2020 aurait été délivré pendant la période juridiquement protégée, ce qui n'est pas contesté par les parties, alors cependant que cette période a expiré le 24 juin 2020, il n'en demeure pas moins, en tout état de cause, comme rappelé dans l'ordonnance précitée du 22 février 2023, que la mesure d'interdiction de recevoir du public pendant la crise sanitaire n'entraîne pas la perte du local loué et ne constitue pas une inexécution de son obligation de délivrance par le bailleur et ne peut être invoquée au titre de la force majeure par le locataire, qui ne le fait d'ailleurs pas. En outre, comme justement relevé par le juge des référés, les effets du commandement de payer ont été invoqués postérieurement à l'expiration de la période juridiquement protégée. En toute hypothèse, c'est donc à bon droit que le juge de première instance a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial. En réalité, la partie appelante se borne à solliciter l'octroi de délais de paiement pour l'apurement de la dette, et partant la suspension des effets de la clause résolutoire, par application des dispositions précitées des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil. À cet égard, la cour partage, au vu des éléments versés aux débats respectivement par les parties, le constat fait dans l'ordonnance de sursis à exécution, à savoir qu'une saisie est intervenue, permettant de prélever sur le compte de la SARL Sub[Localité 3] une somme de 11 736 euros, un chèque d'un montant de 30 000 euros ayant, en outre, été versé entre les mains de l'huissier le 13 octobre 2022. Copie est, par ailleurs, produite de deux chèques d'un montant de 1 815,57 euros chacun en date du 9 novembre 2022 et du 5 janvier 2023, la bailleresse invoquant cependant des impayés à compter du mois de février 2023, outre le non-paiement des loyers de juillet à décembre 2022. Du reste, s'il peut être relevé, au vu du bilan 2021, seul produit aux débats, que la société Sub[Localité 3] disposait, malgré un résultat déficitaire de 1 622 euros, d'une trésorerie de 95 071 euros, correspondant à la ligne 'disponibilités' de l'actif circulant, il n'en reste pas moins qu'alors qu'elle invoquait, au jour de ses conclusions du 10 janvier 2023 dans le cadre de la demande de sursis à exécution, un arriéré de 24 048,33 euros, supérieur aux causes du commandement, elle n'établit pas depuis lors, poursuivre, comme elle l'affirme pourtant, ce que conteste la SCI, le règlement du loyer courant, pas plus qu'elle ne justifie de sa situation financière la plus récente, ni même de la poursuite effective de son activité, se bornant à indiquer, sans autre précision ni justification, avoir dû réduire ses horaires à compter d'octobre 2022 en raison d'un problème de recrutement. Quant au montant de la provision, si la société Sub[Localité 3] invoque des contestations au sujet de la taxe foncière, en particulier au titre des décomptes 2017 et 2018, il convient de constater que celle-ci n'est pas mise en compte, le courrier de décompte pour 2017 mentionnant bien un montant de 0,00 pour 2017, et cette taxe n'étant plus mentionnée par la suite. Concernant les charges, dont il est justifié de manière détaillée à hauteur de cour, si la SARL Subsaint-Louis émet une contestation quant au chauffage et à l'eau, dans la mesure où ces charges sont, par ailleurs, directement facturées à M. [B], gérant de la SCI Isabelle, au titre du local litigieux, ce qui correspond à la mention, attribuée au syndic, de l'exclusion de la 'part copropriétaire' sur ces postes, il apparaît, au vu des décomptes de charges du syndic, que ces postes ne sont pas facturés à la SCI Isabelle au titre des charges. Aucune contestation sérieuse n'affecte donc le montant des charges résiduelles mis en compte par la SCI à hauteur de 7 932,14 euros. Il en est de même concernant les griefs tirés de l'absence de remplacement d'une porte dégradée, d'une part, de location d'une vitrine indépendante qui n'aurait pu être exploitée, faute de respecter les prescriptions réglementaires en matière d'affichage, à défaut de contestation sérieuse quant aux manquements imputés au propriétaire, dont il n'est pas démontré formellement que le remplacement de la porte nécessitait l'accord, eût-il impliqué également un remplacement du châssis, et, en tout état de cause, aucune demande n'ayant été formulée auprès de lui en ce sens, et en tout cas aucune mise en demeure ne lui ayant été adressée, tandis que pour la vitrine indépendante, aucune contestation sérieuse n'affecte davantage l'obligation de délivrance du bailleur, qui ne saurait être tenu pour responsable de la circonstance que la locataire ait des prescriptions réglementaires à respecter, d'autant que l'avenant au contrat de bail correspondant ne formule aucune stipulation quant aux obligations du bailleur à ce titre ou quant à la destination du local. Au total, et compte tenu des règlements intervenus, au regard de la provision arrêtée par le premier juge à 54 831,66 euros, qui n'est pas affectée de contestations sérieuses à cette date, en tenant compte des versements effectués depuis lors, incluant les deux chèques précités de novembre 2022 et janvier 2023, soit un total de versements de 45 367,23 euros, dont la SCI Isabelle ne conteste pas l'encaissement, et des impayés accumulés postérieurement au décompte arrêté au 5 juin 2022, soit 19 971,27 euros (11x1 815,57), dont déduction, déjà opérée, du chèque de novembre 2022, le tout majoré du montant des charges résiduelles de 7 932,14 euros, il convient, en infirmation de l'ordonnance entreprise, de ramener le montant de la provision à 37 367,84 euros. Au regard de ce qui précède, il n'apparaît pas justifié d'assortir cette condamnation provisionnelle de délais de grâce. La SARL Sub[Localité 3], succombant pour l'essentiel, sera tenue solidairement des dépens de l'appel, par application de l'article 696 du code de procédure civile, outre confirmation de l'ordonnance déférée sur cette question. L'équité commande, par ailleurs, de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties, tout en confirmant les dispositions de l'ordonnance déférée de ce chef. P A R C E S M O T I F S La Cour, Déboute la SARL Sub[Localité 3] de sa demande aux fins de voir écarter l'annexe N° 14 de la SCI Isabelle. Confirme l'ordonnance rendue le 9 septembre 2022 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Mulhouse, sauf en ce qu'elle a : - condamné la SARL Sub[Localité 3] à payer à la SCI Isabelle la somme de 54 831,66 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions à valoir sur les charges échus et non réglés, partiellement ou totalement, selon décompte arrêté au 5 juin 2022, outre les intérêts de droit au taux légal à compter de la date du prononcé de l'ordonnance, L'infirme de ce chef. Statuant à nouveau du chef de demande infirmé et y ajoutant, Condamne la SARL Sub[Localité 3] à payer à la SCI Isabelle, la somme de 37 367,84 euros, à titre de provisions à valoir sur les loyers et sur les charges échus et non réglés, partiellement ou totalement, outre les intérêts de droit au taux légal à compter de la date du présent arrêt, Déboute la SARL Sub[Localité 3] de sa demande de délais de paiement et de sa demande en découlant, tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire, Condamne la SARL Sub[Localité 3] aux dépens de l'appel, Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice tant de la SARL Sub[Localité 3] que de la SCI Isabelle. La Greffière : le Président