Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 23/00391

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Nathalie LAGREE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Fariza SAFI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/00391 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZ62 N° MINUTE : JUGEMENT rendu le vendredi 09 février 2024 DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT-OPH (anciennement OPAC de [Localité 4]) dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Nathalie LAGREE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500 DÉFENDERESSE Madame [R] [E] demeurant [Adresse 1] comparante en personne, assistée de Me Fariza SAFI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1781 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/003078 du 08/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris) COMPOSITION DU TRIBUNAL Imen GRAA, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 novembre 2023 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 février 2024 par Imen GRAA, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 09 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/00391 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZ62 EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 28 avril 2016, l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [E] [R] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer de 508,65 euros hors charges. Par acte d'huissier en date du 02 janvier 2023, l'EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner Madame [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : -à titre principal, de constater le défaut de paiement des loyers mensuels et de constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, et déclarer le bail résilié à compter du 28 août 2022 -à titre subsidiaire de constater l'abus de jouissance des lieux loués (des injures à l'encontre du voisinage, des menaces, des violences physiques et verbales), de constater le défaut de paiement des loyers mensuels, et prononcer la résiliation du contrat de location; Et en conséquence : -expulser Madame [E] [R] sous astreinte de 80 euros par jour de retard, -la condamner au paiement de la somme de 3595,18 euros au titre des loyers impayés, -supprimer le délai de deux mois suivant délivrance du commandement de payer; -la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer actuel qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi; -la condamner au paiement de la somme de 1000,00 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens. Cette assignation a été transmise le 29 juin 2022 à la préfecture de [Localité 4]. L'affaire a été appelée à l'audience du 6 mars 2023, et fait l'objet d'un renvoi à la demande des parties au 30 juin 2023. De nouveau, les parties ont sollicité le renvoi pour se mettre en état, et l'affaire a ainsi été appelée à l'audience du 23 novembre 2023. A l'audience du 23 novembre 2023, la partie demanderesse expose par l'intermédiaire de son conseil, que suite à une décision de la commission de surendettement la dette locative de Madame [E] a été effacée si bien que ses demandes principales sont devenues sans objet et qu'elle ne les maintient donc plus, mais qu'elle maintient sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail pour manquement à l'obligation d'occupation paisible des lieux loués. Elle expose que Madame [E] insulte ses voisins, et est violente physiquement et verbalement à leur encontre. Elle produit au débat des attestations anonymisées pour protéger les voisins qui s'en plaignent. Madame [E] [R], citée régulièrement est comparante à l'audience de plaidoirie, et assistée de son avocat. Elle conteste être l'auteur de troubles et déclare être victime harcèlement de la part de ses voisins. Elle précise être une mère célibataire avec deux enfants dont un en situation de handicap, qu'elle ne travaille pas et a besoin de son logement. Elle précise que les attestations anonymisées de la partie demanderesse sont dépourvues de toute force probante. Elle sollicite que [Localité 4] HABITAT-OPH soit débouté de ses demandes. Le président d'audience a autorisé la partie demanderesse a communiqué au plus tard le 15 décembre 2023 les attestations des voisins non anonymisées. Au cours des délibérés, le 15 décembre 2023, les pièces non anonymisées ont été versées au débat. A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré à ce jour, 09 février 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales L'article 385 du Code de procédure civile dispose : " L'instance s'éteint à titre principal par l'effet de la péremption, du désistement d'instance ou de la caducité de la citation. Dans ces cas, la constatation de l'extinction de l'instance et du dessaisissement de la juridiction ne met pas obstacle à l'introduction d'une nouvelle instance, si l'action n'est pas éteinte par ailleurs. " L'article 394 du même code précise : " Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. " L'article 395 de ce même code ajoute : " Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. " En l'espèce, à l'audience, la partie demanderesse a déclaré se désister de sa demande principale. Il convient donc de constater que la partie demanderesse se désiste de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et de sa demande de résiliation judiciaire pour manquement à l'obligation de s'acquitter du loyer. Sur la résiliation judiciaire pour manquement à l'obligation de jouissance paisible des lieux loués Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location. En outre, il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes. En l'espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH produit : -une main courante déposée par Monsieur [Y] [H] le 28 mai 2021 au commissariat du [Localité 2] dans laquelle il déclare que Madame [E] l'a aspergé de spray, qu'elle a tenté de frapper son fils, et qu'elle les insulte de " serpents, et sorcières ". -une main courante déposée par Monsieur [Y] [H] le 21 octobre 2021 au commissariat du [Localité 2] dans laquelle il déclare que Madame [E] a accroché dans les parties communes de l'immeuble deux écrits insultants à son égard et celui de sa famille. Un écrit est daté du 03 octobre 2021 et est signé de " l'occupante de l'étage du dessus " étant rappelé que Monsieur [Y] vit au 5ème étage et Madame [E] au 6ème étage. Dans cet écrit des propos injurieux à caractère raciste sont portés à l'encontre de la famille [K] ; étant précisé que [K] est le nom de jeune fille de l'épouse de Monsieur [Y]. Dans le deuxième écrit, qui est daté du 15 octobre 2021, la famille [K] est accusée de fouiller les poubelles, et de procéder à " des provocations, sorcelleries de merde, des actes malsains ". -un dépôt de plainte daté du 06 novembre 2021 de Monsieur [Y] [H] au commissariat du [Localité 2] dans laquelle il déclare qu'avec sa famille il subi depuis deux ans des agressions verbales et maintenant physiques de la part de Madame [E] -un courrier de Monsieur [Y] adressé à [Localité 4] HABITAT le 06 mai 2022 pour faire état des agressions dont il fait l'objet avec sa famille et dont Madame [E] serait l'auteur. -Une lettre rédigée par Monsieur [Y] datée du 22 juillet 2022 à [Localité 4] HABITAT-OPH pour se plaindre du comportement de Madame [E], contresigné par 10 autres personnes. Les signataires sont présentés comme étant des voisins, mais aucune attestation avec copie de leur pièce d'identité et indication de leur qualité de voisin n'est versée au débat. En défense, Madame [E] produit : -une main courante qu'elle a déposé le 30 juin 2023 dans laquelle elle déclare que Monsieur [Y] ment dans ses dépôts de plainte et les mains courante déposées à son encontre ; elle reconnaît l'usage d'une bombe lacrymogène à son encontre mais pour se défendre, elle fait état de menaces proférées par Monsieur [Y] à son encontre ; -une liste datée du 25 octobre 2023 établie par Madame [E] des actes harcèlement qu'elle a subi de ses voisins [Y]/[K] -plusieurs attestations de proches indiquant que Madame [E] est une personne respectable -attestations de la sœur et du frère de Madame [E] se plaignant des comportements des voisins de pallier et des voisins du 5ème étage de leur sœur. -de nombreux courriers de Madame [E] adressés à [Localité 4] HABITAT-OPH pour se plaindre de ses voisins Il ressort de tout ces éléments et pièces produites, les deux constats suivants : -d'une part, il est clair qu'un conflit de voisinage opposant Madame [E] à ses voisins [Y]/[K] existe ; -d'autre part, [Localité 4] HABITAT-OPH ne produit que des dépôts de plainte et mains courantes émanant du même voisin, sans que cela ne soit corroboré ou étayé par d'autres éléments (attestations d'autres voisins, déclarations du gardiens, constat d'huissier, etc...) . PARIS HABITAT-OPH échoue à apporter la preuve de la violation par Madame [E] [R] de son obligation d'usage paisible des lieux loués et par conséquent sera débouté de sa demande de résiliation judiciaire et de ses demandes subséquentes d'expulsion, d'indemnité d'occupation, et de suppression du délai de deux mois. Sur les demandes accessoires Le demandeur, partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. PARIS HABITAT-OPH sera déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Décision du 09 février 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/00391 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZ62 Enfin, selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que [Localité 4] HABITAT-OPH se désiste de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ; CONSTATE que [Localité 4] HABITAT-OPH se désiste de sa demande de résiliation judiciaire pour manquement à l'obligation de s'acquitter du loyer ; CONSTATE que [Localité 4] HABITAT-OPH se désiste de sa demande de paiement de l'arriéré locatif ; DEBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande pour manquement à l'obligation de jouissance paisible des lieux loués de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 28 avril 2016 avec Madame [E] [R] relatif à l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] ; DEBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande d'expulsion ; DEBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de condamnation de Madame [E] [R] au paiement d'une indemnité d' occupation ; DEBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DEBOUTE [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE le surplus des demandes des parties ; CONDAMNE [Localité 4] HABITAT-OPH aux dépens de l'instance ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 09 février 2024 par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection