Cour d'appel, 23 mai 2024. 23/17251

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 10 ARRET DU 23 MAI 2024 (n°253 , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/17251 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CINI5 Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Octobre 2023 -Juge de l'exécution de PARIS RG n° 21/00317 APPELANT Monsieur [F] [M] [Adresse 5] [Adresse 5] Représenté par Me Maurice CASTEL de la SELEURL MC LEGAL, avocat au barreau de PARIS, toque : C0054 INTIMEES S.A. BNP PARIBAS [Adresse 2] [Localité 7] Représentée par Me Béatrice LEOPOLD COUTURIER de la SELARL PUGET LEOPOLD COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R029 POLE DE RECOUVREMENT SPECIALISE DNVSF [Adresse 9] [Adresse 9] n'a pas constitué avocat SDC [Adresse 5] représenté par Me CHAHCEZ LAUBEUF - 37 rue Lafayette, administrateur judiciaire [Localité 7] n'a pas constitué avocat S.A. BPCE LEASE [Adresse 3] [Localité 8] n'a pas constitué avocat S.A. ELLIOT ADVISORS UK LIMITED [Adresse 1] [Localité 8] n'a pas constitué avocat S.A. BPCE BAIL anciennement dénommée NATIXIS BAIL, Société anonyme au capital de 154 868 220,00 € immatriculée au RCS de Paris sous le n°309 112 605, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 6] [Adresse 6] Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 Ayant pour avocat plaidant Me Laurence TURPIN de la SCP SCP SENTEX - NOIRMONT- TURPIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R036 S.A. BPI FRANCE [Adresse 4] [Adresse 4] n'a pas constitué avocat S.A. BPIFRANCE FINANCEMENT anciennement dénommée OSEO FINANCEMENT, Société anonyme au capital de 5 440 000 000,00 € immatriculée au RCS de Créteil sous le n°320 252 489, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège [Adresse 4] [Adresse 4] Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065 Ayant pour avocat plaidant Me Laurence TURPIN de la SCP SCP SENTEX - NOIRMONT- TURPIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R036 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 03 Avril 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre Madame Catherine LEFORT, Conseillère Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Valérie Distinguin, conseiller dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER ARRET : - REPUTE CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition. Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 6 septembre 2021, publié le 11 octobre 2021, la BNP Paribas a poursuivi la vente d'un ensemble immobilier appartenant à M. [F] [J] [M], situé [Adresse 5] (lots de copropriété numéros 1, un appartement, lots 10 et 12, deux chambres, lots 47, 48, 49 et 50, 4 caves) et [Adresse 10], (lot numéro 50, un box pour voiture). Ce commandement a été dénoncé au conjoint du débiteur Mme [U] [R] [M]. Par acte du 10 décembre 2021, la BNP Paribas a assigné M. [M] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir ordonner la vente forcée du bien immobilier saisi sur une mise à prix de 700 000 euros et mentionner que sa créance est d'un montant de 2 229 974,40 euros. L'assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits, à savoir : le Trésor Public, la société Éliott Advisors Uk Limited, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble susmentionné, la société BPCE Lease, la société BPCE Bail et la société Bpifrance. Par jugement du 12 octobre 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris a : - déclaré irrecevables les demandes formulées par les sociétés BPCE Bail et Bpifrance, créanciers inscrits, tendant au relèvement de la mise à prix, - rejeté la demande tendant à l'annulation du commandement de payer valant saisie immobilière, - mentionné que le montant retenu pour la créance du poursuivant est de 2 229 974,40 euros, intérêts arrêtés au 1er septembre 2020, - taxé les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à une somme de 7 461,38 euros, à laquelle s'ajoutera l'émolument prévu à l'article A 444-191 V du code du commerce, - autorisé la partie saisie à poursuivre la vente amiable des droits et biens immobiliers saisis dans les conditions prévues aux articles R 322-21 à R 322-25 du code des procédures civiles d'exécution, - dit que le prix de vente net vendeur ne pourra être inférieur à 3 800 000 euros, - dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du jeudi 8 février 2024 à 10 heures, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d'exécution, à l'exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances, - dit que les dépens suivront le sort des frais taxables. Pour statuer ainsi, il a considéré que seul le débiteur avait qualité pour demander un rehaussement de la mise à prix fixée par le créancier poursuivant, en cas d'insuffisance de celle-ci de sorte que les demandes de ce chef par les créanciers inscrits étaient irrecevables. Il a ensuite relevé que la clause du règlement de copropriété opposée par M. [M] présentait un caractère illicite, en ce qu'elle imposait des restrictions à la cession de certains lots privatifs et contrevenait au principe fondamental de libre disposition par un copropriétaire de son lot de copropriété, ajoutant que le syndicat des copropriétaires concerné, dans la procédure de saisie immobilière qu'il avait engagée sur les lots 8 et 44 appartenant à M. [M], avait lui-même reconnu dans des conclusions signifiées le 15 juin 2023, le caractère illicite de ladite clause, et avait soutenu expressément que les lots qu'il avait saisis pouvaient être vendus à des tiers. Surabondamment, le juge a considéré que la saisie pratiquée par la BNP Paribas, laquelle englobe le lot numéro 1, qui est un appartement, rentre dans les prévisions de l'article 9 du règlement de copropriété. M. [M] a fait appel de cette décision par déclaration du 2 novembre 2023, puis par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2023, il a fait assigner à jour fixe devant la cour d'appel de Paris la banque BNP Paribas, après y avoir été autorisé par ordonnance du 23 novembre 2023. Par actes du même jour, l'assignation a été dénoncée au Trésor Public, à la société Éliott Advisors Uk Limited, au syndicat des copropriétaires de l'immeuble, aux sociétés BPCE Lease, BPCE Bail et Bpifrancefinancement, Par conclusions signifiées le 7 décembre 2023, M. [M] demande à la cour de : constater qu'il ne forme aucune demande contre les créanciers inscrits, le déclarer recevable en son appel et bien fondé, Et statuant à nouveau, réformer le jugement entrepris et déclarer nul et non avenu le commandement de saisie immobilière du 6 septembre 2021, A défaut, l'autoriser à procéder à la vente amiable des lots n°1, 8, 10, 12, 44, 47, 48, 49 et 50 moyennant le prix 3.800.000 euros, net vendeur, et ce pour une période de 12 mois à compter de l'arrêt à intervenir, condamner la société BNP Paribas aux dépens. Au soutien de son appel, M. [M] fait valoir qu'une agence immobilière qu'il a mandatée a reçu une offre d'achat ferme pour un prix de 3.395.000 euros, correspondant à la vente de la totalité des lots, c'est-à-dire les lots n°1, 8, 10, 12 44, 47, 48, 49 et 50 alors que la société BNP Paribas n'a pas englobé les lots n°8 et 44 dans sa procédure de saisie. Il soutient que l'article 8 du règlement de copropriété indique que les lots 8 à 35 ainsi que les caves ne peuvent être vendus qu'aux copropriétaires des appartements, c'est-à-dire les propriétaires des lots 1 à 7 et que l'article 9 interdit leur cession à des tiers. Il affirme que contrairement à ce qu'a dit le juge de l'exécution, ce type de clause est reconnu comme parfaitement licite par la Cour de cassation. Il en déduit qu'aucune raison valable ne peut justifier l'omission de ces deux lots de la part du créancier poursuivant. Il considère qu'il subit un préjudice anormal, car en perdant la propriété du lot n°1, il perdrait ainsi la faculté de vendre sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires les lots n°8 et 44 dont il resterait propriétaire. A titre subsidiaire, il demande que la vente amiable soit autorisée pour un prix net vendeur de 4.000.000 euros pour la totalité des lots avec faculté de négociation à la baisse jusqu'à 3.800.000 euros, ainsi que la fixation d'une période de 12 mois pour la réaliser. Par conclusions signifiées le 27 mars 2024, la BNP Paribas demande à la cour de : confirmer le jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris du 12 octobre 2023 en toutes ses dispositions, déclarer toutes les demandes de M. [M] irrecevables ou, à défaut, mal fondées et l'en débouter, le condamner au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. En réplique, la BNP Paribas soutient que la saisie n'est pas en contradiction avec les articles 8 et 9 du règlement de copropriété, puisqu'elle porte sur le lot 1 qui est un appartement, ce qui lui permet de mettre en vente également les chambres et les caves. Elle précise qu'elle a inséré au cahier des conditions de vente le règlement de copropriété par voie de dire, en soulignant la particularité du lot 44, qui est une cave transformée en dressing avec un accès depuis le lot n°1 et qui devra être refermé par l'adjudicataire à ses frais. Elle ajoute que sous la réserve que la clause interdisant la vente de certains lots à des tiers soit licite, aucune annulation ne peut être prononcée, dès lors que cette disposition est portée à la connaissance des éventuels acquéreurs. Elle rappelle en outre qu'elle n'a pas saisi les lots 8 et 44 parce qu'ils faisaient déjà l'objet d'une saisie immobilière du syndicat des copropriétaires dont celui-ci s'est ultérieurement désisté. La BNP Paribas souligne, en outre, que M. [M] peut encore procéder à la cession de ces deux lots, soit directement à un des copropriétaires des lots n° 1 à 7, soit à un tiers sur autorisation de l'assemblée générale. Enfin, la vente amiable à hauteur de 3.800.000 euros a déjà été autorisée et à l'audience de rappel au 8 février 2024, aucun engagement écrit d'acquisition n'a été produit. Par conclusions signifiées le 13 mars 2024, la société BPCE Bail et la société Bpifrance financement demandent à la cour de : confirmer le jugement du 12 octobre 2023 en toutes ses dispositions, débouter M. [F] [M] de toutes ses demandes, Y ajoutant, condamner M. [F] [M] à leur payer à chacune la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamner M. [F] [M] aux dépens d'appel. Elles exposent qu'elles sont créancières de M. [M] d'une somme en principal de 2.700.000 euros au titre de son engagement de caution auprès de la SCI Champs CPI dans le cadre de la souscription d'un contrat de crédit-bail. Elles soutiennent qu'une clause qui interdirait la vente de certains lots à des tiers serait illicite ainsi que l'a jugé constamment la Cour de cassation et que l'a observé au cas d'espèce le juge de l'exécution. Elle relèvent qu'en tout état de cause, le créancier poursuivant a saisi le lot n°1 qui est un appartement, de sorte qu'il est autorisé à faire vendre les deux chambres de bonne ainsi que les 4 caves. En outre, elles relèvent que la BNP Paribas a porté ladite clause à la connaissance des éventuels acquéreurs. Elles rappellent enfin que les lots n° 44 et n°8 ne pouvaient pas être englobés dans la saisie, puisqu'ils avaient déjà été saisis par le syndicat des copropriétaires. MOTIFS DE LA DECISION Sur la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière M. [M] sollicite la nullité du commandement en ce qu'il ne comprendrait pas les lots n°8 et n°44 de l'immeuble saisi (soit une chambre de service et une cave en sous-sol) et qu'il ne serait tenu aucun compte des clauses de règlement de copropriété, notamment son article 9 interdisant aux tiers de se porter acquéreur des chambres de service et des caves, que seuls les propriétaires d'appartements seraient autorisés à acquérir. Il sera préalablement relevé que M. [M] n'invoque aucun fondement juridique au soutien de sa demande de nullité du commandement de payer valant saisie du 6 septembre 2021. Aux termes de ce commandement, la BNP Paribas a saisi les lots n° 1, 10, 12, 47, 48, 49 et 50 dépendant de l'immeuble sis [Adresse 5], (outre le lot n° 50 à usage de parking sis au [Adresse 10] ) pour paiement d'une créance échue de 2.229.974,40 euros arrêtée au 1er septembre 2020. Il est de principe que le créancier poursuivant demeure libre d'agir en exécution sur un bien quelconque de son débiteur et aucune disposition ne le contraint de saisir par exemple l'ensemble des lots de copropriété détenus par le débiteur dans l'immeuble, l'article L.111-7 du code des procédures civiles d'exécution ne posant comme limite que celle de ne pas excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation. Il ne peut donc être fait aucun grief à la BNP Paribas d'avoir fait choix de ne pas saisir la totalité des lots de M. [M] et d'avoir ainsi écarté les lots n°8 (une chambre de service) et n° 44 (une cave), étant surabondamment observé que ces deux lots faisaient déjà l'objet d'une saisie initiée par le syndicat des copropriétaires lors de la délivrance du commandement du 6 septembre 2021 et dont ce dernier ne s'est désisté ultérieurement qu'au terme d'un jugement du 12 octobre 2023. Ces deux lots ne rentrant pas dans le périmètre de la saisie, les développements de M. [M] quant à leurs caractéristiques juridiques au regard des articles 8 et 9 du règlement de copropriété, dont la licéité a été critiquée tant par le juge de l'exécution que par le syndicat des copropriétaires lui-même, sont sans incidence aucune sur la régularité de la saisie. Par ailleurs, l'adjudicataire des lots, en ce qu'il aura acquis aux enchères le lot n° 1, soit un appartement de 266 m² environ, ne contreviendra pas à la clause du règlement intérieur, en acquérant les autres lots. Si M. [M] prétend subir un préjudice résultant de l'omission du périmètre de la saisie des lots n°8 et 44, expliquant que s'il devait ne conserver que ces deux lots après la vente, il lui serait alors interdit de les vendre à des tiers sans l'autorisation de l'assemblée générale, la libre cession n'étant autorisée au terme du règlement intérieur qu'au profit des seuls copropriétaires, force est de constater que le préjudice ainsi allégué n'affecte en rien la validité de la saisie pratiquée. Enfin, l'aménagement de la cave correspondant au lot n°44 en un dressing accessible depuis l'appartement (lot n°1) par un escalier en colimaçon n'aura pas non plus d'incidence sur la vente dès lors que la BNP Paribas a fait annexer au cahier des conditions de vente un dire informant les potentiels adjudicataires du lot n°1 qu'il leur appartiendra de condamner l'accès à cette cave à leur frais. Il sera enfin observé que rien n'empêchait M. [M] de vendre l'ensemble des lots de gré à gré s'il avait estimé que ce fût dans son intérêt. Il se déduit de ces constations qu'aucun moyen de nullité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 6 septembre 2021 n'est fondé et qu'il convient en conséquence de rejeter la demande de ce chef. Sur la demande d'autorisation de vente amiable : Aux termes du jugement dont appel, la vente amiable a été autorisée, l'affaire étant déjà venue à l'audience de rappel et mise en délibéré au 4 avril 2024. Aucune des parties ne sollicitant l'infirmation de la décision sur ce point, le jugement ayant autorisé la vente amiable sera confirmé de ce chef. En revanche, la demande de M. [M] tendant à se voir autoriser à vendre à l'amiable la totalité des lots, c'est-à-dire en incluant les lots n°8 et 44, doit être rejetée dès lors que ces lots ne sont pas visés au commandement de payer valant saisie et qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du juge de l'exécution d'élargir le périmètre de la saisie. De même, la demande d'une année de délai pour parvenir à la vente doit être rejetée, les délais de réalisation de la vente amiable étant fixés par l'article R 322-21 du code des procédures civiles d'exécution qui dispose que la vente amiable, si elle est autorisée, ne peut être réalisée que sous un délai de 7 mois maximum et auquel il n'est pas permis de déroger. Aucun élément n'étant de nature à modifier la décision du juge de l'exécution quant aux modalités de la vente, ces dispositions seront confirmées. Sur les demandes accessoires : Au vu de l'issue du litige, il convient de condamner M. [M] aux entiers dépens d'appel. En outre, il n'est pas inéquitable de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la BNP Paribas et de condamner à ce titre M. [M] à lui payer la somme de 2.000 euros. Il y a lieu de le condamner également à payer aux sociétés BPCE Bail et Bpifrance financement une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles qu'elles ont exposés. M. [F] [J] [M] sera débouté de la demande qu'il forme à ce titre. PAR CES MOTIFS La Cour, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 octobre 2023 par le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris, CONDAMNE M. [F] [J] [M] à payer à la BNP Paribas la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [F] [J] [M] à payer aux sociétés BPCE Bail et Bpifrance financement la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE M. [F] [J] [M] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [F] [J] [M] aux dépens d'appel. Le greffier, Le président,