Tribunal judiciaire, 29 février 2024. 23/10114

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies conformes délivrées le : 29/02/2024 à : - Me G. VIEL - M. [W] [W] [V] Copie exécutoire délivrée le : 29/02/2024 à : - Me G. VIEL La Greffière, Pôle civil de proximité ■ PCP JCP référé N° RG 23/10114 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UAK N° de MINUTE : 3/2024 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 29 février 2024 DEMANDERESSE La Société par Actions Simplifiée 35 HEXAGONE, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Guillaume VIEL, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #C2135 DÉFENDEUR Monsieur [W], [G] [V], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Nicole COMBOT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière DATE DES DÉBATS Audience publique du 18 janvier 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 29 février 2024 par Madame Nicole COMBOT, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière. Décision du 29 février 2024 PCP JCP référé - N° RG 23/10114 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UAK EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 2 janvier 2019, la SAS S.E.T.U.H. a donné à bail à Monsieur [W] [V] un logement d’une pièce d’une surface habitable de 15,52 m2, comportant un coin - cuisine, une douche et un lavabo, avec WC sur le palier, situé au 5ème étage (escalier cour, couloir face, à droite, puis à gauche, porte face) de l’immeuble du [Adresse 1], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 400 euros et d’une provision sur charges de 25 euros. Le bail, soumis à la loi du 6 juillet 1989 et conclu pour une durée de six années, a pris effet le 1er janvier 2019 pour venir à échéance le 31 décembre 2024. En vue de cette date, la SAS 35 HEXAGONE, venue aux droits de la SAS S.E.T.U.H., a délivré à Monsieur [W] [V], par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2023, un congé pour reprise des lieux pour motif légitime et sérieux, à savoir la réalisation dans l’immeuble de travaux de ravalement, de réfection de la toiture et de réhabilitation intérieure, nécessitant la libération des lieux loués. Les parties ont conclu un « avenant de résiliation amiable et anticipée du bail » le 5 juillet 2023 aux termes duquel Monsieur [W] [V] s’est engagé à libérer les lieux de manière anticipée le 31 octobre 2023, la SAS 35 HEXAGONE s’engageant de son côté à lui verser la somme de 17.764,65 euros au titre d’une indemnité forfaitaire et globale, dont 60 % dans les cinq jours de la signature de l’avenant et les 40 % restant dans les cinq jours suivant la libération des lieux. Monsieur [W] [V] se trouve encore actuellement dans les lieux, ainsi qu’il résulte de la sommation par acte de commissaire de justice du 3 novembre 2023. C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023, la SAS 35 HEXAGONE a fait assigner Monsieur [W] [V] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins, au visa des articles 2044 et suivants du code civil et 835 du code de procédure civile, de voir : - Constater que Monsieur [W] [V] occupe les lieux, objet du bail et du protocole d’accord, sans droit ni titre, - Ordonner son expulsion des lieux sans délai, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, - Condamner Monsieur [W] [V] à lui payer la somme de 10.658,79 euros, correspondant aux 60 % de l’indemnité forfaitaire qui lui a été versée, - Condamner Monsieur [W] [V] à lui verser une somme de 200 euros par jour, à titre d’indemnités d'occupation à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux, - Condamner Monsieur [W] [V] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SAS 35 HEXAGONE fait valoir que Monsieur [W] [V] a violé le protocole d’accord conclu entre les parties et ce, alors même qu’il a reçu 60 % de l’indemnité forfaitaire convenue en contrepartie de la libération anticipée des lieux, que l'occupation sans droit ni titre des lieux par Monsieur [W] [V], constatée le 3 novembre 2023, constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser sans délai. À l'audience du 18 janvier 2024, la SAS 35 HEXAGONE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, auquel, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens. Assigné à étude du commissaire de justice, Monsieur [W] [V] n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré au 29 février 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur la demande, mais n’y fait droit que pour autant qu’il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l’expulsion En application de l'article 835 alinéa 1er du même code, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. En l’espèce, il est constant que les parties ont conclu « un avenant de résiliation amiable et anticipée du bail » le 5 juillet 2023, aux termes duquel Monsieur [W] [V] s’engageait à libérer les lieux de manière anticipée le 31 octobre 2023, au lieu du 31 décembre 2024, date d’échéance de son contrat de bail et d’effet du congé qui lui a été délivré le 23 janvier 2023, la SAS 35 HEXAGONE s’engageant pour sa part, à lui verser la somme de 17.764,65 euros au titre d’une indemnité forfaitaire et globale dont 60 % dans les cinq jours de la signature de l’avenant et les 40 % restant dans les cinq jours suivant la libération des lieux. Cet avenant s’analyse en une transaction, telle que prévue par l’article 2044 du code civil, soit un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation. Aux termes de l’article 1104 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Or, au cas présent, il résulte des pièces versées aux débats et notamment de l’ordre de virement du 6 juillet 2023 que Monsieur [W] [V] a perçu la somme de 10.658,79 euros, correspondant à 60 % de l’indemnité forfaitaire que la SAS 35 HEXAGONE s’était engagée à lui verser en contrepartie de sa libération anticipée des lieux et que, néanmoins, il n’a pas quitté les lieux à la date convenue. Il est donc occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 1er novembre 2023, ce qui caractérise de manière non sérieusement contestable un trouble manifestement illicite. Il convient donc d'ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision. Sur les demandes de condamnation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier. En l’espèce, les demandes de la SAS 35 HEXAGONE, aux fins de condamnation en paiement de Monsieur [W] [V], ne sont pas formées à titre provisionnel et excèdent les pouvoirs du juge des référés. En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes. Sur les demandes accessoires Monsieur [W] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens ainsi qu'à payer à la SAS 35 HEXAGONE, qui a dû engager des frais pour les besoins de la présente procédure, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l’existence d’un trouble manifestement illicite, CONSTATONS que Monsieur [W] [V] est occupant sans droit ni titre du logement d’une pièce d’une surface habitable de 15,52 m2, comportant un coin-cuisine, une douche et un lavabo, avec WC sur le palier, situé au 5ème étage (escalier cour, couloir face, à droite, puis à gauche, porte face) de l’immeuble du [Adresse 1] et appartenant à la SAS 35 HEXAGONE et ce, depuis le 1er novembre 2023, ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [W] [V] de libérer les lieux à compter de la signification de la présente décision, DISONS qu'à défaut pour Monsieur [W] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux, la SAS 35 HEXAGONE pourra, après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation formées par la SAS 35 HEXAGONE, CONDAMNONS Monsieur [W] [V] à payer à la SAS 35 HEXAGONE la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DÉBOUTONS la SAS 35 HEXAGONE du surplus de ses demandes ; CONDAMNONS Monsieur [W] [V] aux dépens ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la Juge et la Greffière susnommées. La Greffière,La Première Vice-Présidente,