Cour d'appel, 19 mai 2022. 20/01241

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 19 Mai 2022 N° RG 20/01241 - N° Portalis DBVY-V-B7E-GRJQ Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANNECY en date du 07 Septembre 2020, RG 1120000080 Appelant M. [B] [I] né le 12 Juillet 1973 à MOYEUVRE GRANDE (57250), demeurant 19, rue Louis Chaumontel - 74000 ANNECY Représenté par la SELURL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau d'ANNECY Intimées Mme [E] [U], demeurant 21 rue du Lieutenant Yvan Genot - 6 ème étage Appartement 1601 - 74240 GAILLARD sans avocat constitué Mme [K] [G] épouse [V], demeurant 71, Rue Pierre Braun - 68170 RIXHEIM sans avocat constitué -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 08 mars 2022 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière, Et lors du délibéré, par : - Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 3 janvier 2017, M. [B] [I] a donné à bail à Mme [E] [U] un studio à Annecy. Le même jour, Mme [K] [G] épouse [V] s'est portée caution solidaire des engagements de la locataire. Les loyers n'ont pas été régulièrement payés. Par acte du 6 août 2018, M. [B] [I] a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, commandement dénoncé à la caution le 8 septembre 2018. La locataire a quitté les lieux le 29 octobre 2018. Par acte du 21 janvier 2020, M. [B] [I] a assigné Mme [E] [U] et Mme [K] [G] épouse [V] en paiement de sommes restant dues au titre des loyers impayés et des réparations locatives. Il sollicitait, en outre, le remboursement de frais d'huissier et une condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 7 septembre 2020, le tribunal judiciaire d'Annecy a: - condamné solidairement Mme [E] [U] et Mme [K] [G] épouse [V] à payer à M. [B] [I] la somme de 1 664,04 euros au titre de leur arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 19 septembre 2019, - condamné solidairement Mme [E] [U] et Mme [K] [G] épouse [V] à payer à M. [B] [I] la somme de 506,78 euros au titre des frais d'huissier exposés, - rejeté le surplus de la demande en paiement, - autorisé Mme [E] [U] et Mme [K] [G] épouse [V] à s'acquitter de ces sommes par le biais de 11 mensualités de 200 euros chacune et une dernière mensualité correspondant au solde restant dû, augmenté des frais et intérêts échus, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, - dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à l'échéance prévue, la totalité du solde deviendra exigible, sans mise en demeure préalable, - condamné in solidum Mme [E] [U] et Mme [K] [G] épouse [V] à payer à M. [B] [I] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum Mme [E] [U] et Mme [K] [G] épouse [V] aux dépens, - constaté l'exécution provisoire du jugement, en toutes ses dispositions. Par déclaration au greffe du 26 octobre 2020, M. [B] [I] a interjeté appel du jugement. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [B] [I] demande à la cour de : - dire et juger recevable et bien fondé l'appel interjeté, - déclarer ses conclusions d'appel recevables et bien fondées, par voie de conséquence, - infirmer les dispositions du jugement déféré en ce qu'il a : * condamné solidairement Mme [E] [U] et Mme [K] [G] épouse [V] à lui payer la somme de 1 664,04 euros au titre de leur arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 19 septembre 2019, * rejeté le surplus de la demande en paiement, * autorisé Mme [E] [U] et Mme [K] [G] épouse [V] à s'acquitter de cette somme par le biais de 11 mensualités de 200 euros chacune et une dernière mensualité correspondant au solde restant dû, augmenté des frais et intérêts échus, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, * dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à l'échéance prévue, la totalité du solde deviendra exigible, sans mise en demeure préalable. et statuant à nouveau, * condamner solidairement Mme [E] [U] et Mme [K] [G] épouse [V] à lui payer les sommes de : - 1 631,93 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges, - 3 952,04 euros au titre des frais de retrait de meubles et de réparations locatives, * rejeter les demandes en délais de paiement formulées par Mme [E] [U], * confirmer les dispositions du jugement susvisé pour le surplus, * condamner solidairement Mme [E] [U] et Mme [K] [G] épouse [V] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * condamner solidairement Mme [E] [U] et Mme [K] [G] épouse [V] aux frais et dépens qui seront recouvrés pour les dépens d'appel par la SCP Bollonjeon, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, * rappeler l'exécution provisoire de l'arrêt à intervenir. La déclaration d'appel et les conclusions de M. [B] [I] ont été signifiées à Mme [E] [U] par actes des 27 novembre 2020 et 19 février 2021 délivrés à étude d'huissier et à Mme [E] [U] par actes 11 décembre 2020 et 5 février 2021, délivrés à personne. Les intimées n'ont pas constitué avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 février 2022. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'état des lieux de sortie La cour observe que, bien que le document qui lui est soumis (pièce n°3) s'intitule 'état des lieux entrant', il permet de distinguer clairement les mentions relatives à l'entrée dans les lieux (dactylographiées en noir) et celles concernant la sortie (mentions manuscrites en rouge portant une annotation 'lu et approuvé' signée par la locataire et corroborées par les photographies versées, également signées par la locataire). Au demeurant, tant Mme [E] [U] que Mme [K] [G] épouse [V] n'ont contesté en première instance la validité de cet état lieux de sortie. En conséquence, il peut servir d'élément d'appréciation en ce qui concerne les travaux dont M. [B] [I] demande à être remboursé. Sur la dette locative Il convient de relever que la dette n'était contestée ni par la caution, ni par la locataire en première instance. Il résulte de la situation de compte liquidatif (pièce n°6) que la locataire reste redevable des sommes suivantes : - 1 538,83 euros au titre des loyers impayés, - 77,83 euros au titre des charges impayées, soit un total de 1 616,66 euros, qui ne tient pas compte de la somme de 0,45 euro relative à des frais d'impayé lesquels ne relèvent pas de la dette locative. Il convient d'ajouter à la somme de 1 616,66 euros, celle de 24,82 euros réclamée par le bailleur au titre de la taxe sur les ordures ménagères de 2018, dont il justifie la réalité à hauteur d'appel (pièce n°9). Après déduction de la somme de 419,23 euros correspondant au montant du dépôt de garantie versé par Mme [E] [U], la somme due est de 1 222.25 euros. Il convient donc de condamner solidairement Mme [E] [U] et Mme [K] [G] épouse [V] à payer à M. [B] [I] la somme de 1 222,25 euros au titre de l'arriéré locatif. Sur les réparations locatives - Sur les frais de désinfection, de désodorisation et de remplacement du parquet Il résulte de l'état des lieux de sortie que le sol en parquet est imprégné d'une odeur de déjection incrustée. L'entreprise qui est intervenue pour procéder à la désinfection et à la désodorisation atteste que, malgré cette intervention, 'les odeurs d'urine d'animaux persistent' de sorte que la seule solution envisageable est un remplacement du parquet (pièce n°14). En conséquence, il convient d'imputer à la locataire de coût de la désinfection / désodorisation à hauteur de 209 euros (pièce n°10), M. [B] [I] ne justifiant que d'une seule facture contrairement à ce qu'il indique dans la situation de compte liquidatif lequel retient deux fois cette somme. Sera également imputé à la locataire, le changement du parquet à hauteur de 931 euros (pièce n°13), étant entendu que cette somme correspond au coût total des travaux affecté d'un coefficient de vétusté de 50 %, le parquet n'était, en effet, qu'en 'état d'usage' dans l'état des lieux d'entrée. - Sur l'enlèvement des meubles abandonnés et le nettoyage de l'appartement L'état des lieux de sortie établit la liste des meubles abandonnés et fait état du niveau de saleté général des lieux. Les mentions de l'état des lieux sont largement corroborées par les photographies qui y sont jointes. Par conséquent, il convient d'imputer à la locataire le montant des travaux engendrés par l'enlèvement des meubles et le nettoyage de l'appartement, soit la somme de 479,16 euros (pièce n°11). - Sur la réparation des portes et fenêtres Il résulte de l'état des lieux que : - la porte de la pièce principale, notée comme en bon état à l'entrée, a désormais un montant cassé et une serrure qui ne fonctionne plus, - la porte de la salle de bain est hors service et rongée en partie basse, - le vitrage de l'accès au balcon est cassé et le ventail gauche doit être réglé. Il convient donc de mettre à la charge de la locataire les travaux de réparation correspondant pour une somme de 508 euros (pièce n°12). - Sur les réparations électriques Les travaux dont M. [B] [I] sollicite la prise en charge par sa locataire tels qu'ils résultent de la facture présentée (pièce n°15) correspondent bien à des points soulevés dans l'état des lieux de sortie à l'exception de la ligne 'débarras : fourniture et pose d'un hublot Sarlam'. En conséquence, Mme [E] [U] devra prendre à sa charge les travaux électriques à hauteur de la somme de 139,70 euros. - Sur la reprise des peintures Sur ce point, sont conformes (pièce n°13) à ce qui est décrit dans l'état des lieux de sortie, les travaux concernant la reprise du plafond de la pièce principale (228 euros) et des murs (518,40 euros). Ces sommes correspondent à la valeur des travaux à laquelle a été appliqué, pour la première, un coefficient de vétusté de 50 % en raison de 'l'état d'usage' à l'entrée et, pour la seconde, un coefficient de vétusté de 20 % en raison du 'bon état' à l'entrée. Les frais de protection sont nécessairement induits par les travaux de peinture eux-mêmes (80 euros). En revanche, rien ne permet de mettre à la charge de la locataire les frais de peinture des portes (elles ont été réparées par ailleurs sans que la remise à neuf de la peinture ne soit également justifiée) ceux du plafond de la salle de bain (aucun défaut n'est relevé dans l'état des lieux de sortie). Mme [E] [U] devra donc prendre à sa charge les travaux de peinture à hauteur de la somme de 826,40 euros. - Sur les travaux de plomberie Les travaux dont M. [B] [I] sollicite la prise en charge par sa locataire tels qu'ils résultent de la facture présentée (pièce n°16) correspondent bien à des dégradations relevées dans l'état des lieux de sortie. Mme [E] [U] devra ainsi prendre à sa charge les travaux de plomberie à hauteur de la somme de 539,28 euros. Il résulte de ce qui précède que Mme [E] [U] et Mme [K] [G] épouse [V] seront solidairement condamnées à payer à M. [B] [I] la somme de 3 632,54 euros au titre des réparations locatives. Sur les délais de paiement M. [B] [I] sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a accordé des délais de paiement à la locataire et à la caution. La cour constate que, dans la mesure où les intéressées ne sont pas comparantes, elle ne dispose d'aucun élément lui permettant d'apprécier la réalité de la situation financière de Mme [E] [U] et de Mme [K] [G] épouse [V]. En conséquence, il y a lieu d'infirmer le jugement déféré sur ce point. Sur les dépens et la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile Mme [E] [U] et Mme [K] [G] épouse [V] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les coûts du commandement de payer et de sa dénonce à la caution, avec distraction au profit du conseil de M. [B] [I] pour les dépens d'appel, conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Il n'est pas inéquitable de faire supporter par Mme [E] [U] et Mme [K] [G] épouse [V] partie des frais irrépétibles non compris dans les dépens exposés par M. [B] [I] en première instance et en cause d'appel. Elles seront donc condamnées in solidum à lui verser la somme de 1 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, Réforme partiellement le jugement déféré Statuant à nouveau sur le tout pour plus de clarté, Condamne solidairement Mme [E] [U] et Mme [K] [G] épouse [V] à payer à M. [B] [I] la somme de 4 854,79 euros, Dit n'y avoir lieu à délais de paiement, Condamne in solidum Mme [E] [U] et Mme [K] [G] épouse [V] aux dépens de première instance et d'appel, en ce compris les coûts du commandement de payer et à sa dénonce à la caution, la Selurl Bollonjeon, étant autorisée à recouvrer auprès d'elles les dépens d'appel dont elle a fait l'avance sans recevoir provision, Condamne in solidum Mme [E] [U] et Mme [K] [G] épouse [V] à payer à M. [B] [I] la somme de 1 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi prononcé publiquement le 19 mai 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Viviane CAULLIREAU-FOREL, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Delphine AVERLANT, Greffière faisant fonction pour le prononcé. La GreffièreLa Présidente