Tribunal judiciaire, 03 juin 2024. 23/02061

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/02061 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YI3H ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 JUIN 2024 MINUTE N° 24/01498 ---------------- Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, Après avoir entendu les parties à notre audience du 26 Avril 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE D’[Localité 3] dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101 ET : La société AKFADOU VIANDES dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :A0436 ******************************************* EXPOSE DU LITIGE Le 1er juin 2009, l'OPH [Localité 3] a donné à bail commercial à la SARL AKFADOU VIANDES, pour une durée de neuf années, deux magasins portant les numéros 7 et 12 avec un local à l’étage et un sous-sol d’une superficie de 170 m² au sein d’un ensemble immobilier dépendant du Centre commercial sis à [Adresse 2]. Suivant exploit du 23 mai 2023, l'OPH [Localité 3] a fait délivrer à la SARL AKFADOU VIANDES un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. Par exploit d’huissier du 22 novembre 2024, l'OPH [Localité 3] a fait assigner la SARL AKFADOU VIANDES aux fins de : Vu les articles 834 et suivants du CPC, Vu l’article L.145-41 du code de commerce, Vu l’article 700 du code de procédure civile, CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail en date du 1 er juin 2009 à compter du 24 juin 2023 ; REJETER toute demande éventuelle de délai de paiement de la part de la SARL AKFADOU VIANDES ; ORDONNER l’expulsion de la SARL AKFADOU VIANDES ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la Force Publique si nécessaire ; CONDAMNER la SARL AKFADOU VIANDES à payer la somme de 1.200 € à l’OPH d’[Localité 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la SARL AKFADOU VIANDES aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer. L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 26 avril 2024 et la décision mise en délibéré au 3 juin 2024 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. A l’audience, l'OPH [Localité 3], représenté par son conseil, a soutenu ses demandes. Dans ses conclusions déposées à l’audience, la SARL AKFADOU VIANDES, représentée par son conseil, demande au juge des référés de : Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile, Vu l'article L. 145-41 du Code de commerce, Vu l'article 1343-5 du code civil (ancien 1244-1 du Code curl), Il est demandé à Madame ou Monsieur le Président du Tribunal de BOBIGNY de : JUGER que la société AKFADOU VIANDES est à jour du paiement de ses loyers et charges ACCORDER à la société AKFADOU VIANDES des délais rétroactifs de paiement, en application des dispositions de l'article 1343-5 et suivants du Code civil.SUSPENDRE la réalisation et les effets de la clause résolutoire, prévue au bail, pendant les délais de grâce en application de l'article L.145-41 du Code de Commerce.JUGER que les délais rétroactifs ont été respectés par la société AKFADOU VIANDES et que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué.DEBOUTER L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA VILLE D'[Localité 3] de sa demande d'article 700 du Code de procédure civile et de dépens. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions sus-visées. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de l'article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement. Enfin, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les e?ets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement du 23 mai 2023 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. Le défaut de paiement des causes du commandement de payer dont la validité ne se heurte à aucune contestation sérieuse, dans le mois de cet acte, ne peut que conduire au constat de la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 juin 2023. Cependant, conformément aux dispositions du 1er alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. En l'espèce, le décompte produit en cours de délibéré par la société bailleresse, conformément à l’autorisation donnée, démontre que la société preneur a réglé l’intégralité des sommes dues Pour cette raison, il conviendra d’accorder à la SARL AKFADOU VIANDES un délai de paiement rétroactif jusqu’au 2 avril 2024 et de constater que celui-ci ayant été respecté, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué. Sur les demandes accessoires Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Dès lors que la présente action a été engagée en raison de la défaillance de la SARL AKFADOU VIANDES, celle-ci sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer. En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser l'OPH [Localité 3] au titre de ses frais irrépétibles. L'OPH [Localité 3] sollicite la somme de 1.200 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.000 euros lui sera allouée. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des Référés, Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 juin 2023 ; ACCORDE à la SARL AKFADOU VIANDES un délai rétroactif expirant le 2 avril 2024 pour s’acquitter de sa dette locative arrêtée à cette date, loyer du premier trimestre 2024 inclus et suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ; CONSTATE que la SARL AKFADOU VIANDES s’est intégralement acquittée de sa dette dans ce délai ; DIT en conséquence que la clause résolutoire est réputée n’avoir pas joué ; CONSTATE que la SARL AKFADOU VIANDES s’est par ailleurs acquittée de l’intégralité des loyers et provisions sur charges pour la période du 1er janvier au 31 mars 2024 ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNONS la SARL AKFADOU VIANDES à verser à l'OPH [Localité 3] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la SARL AKFADOU VIANDES aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 23 mai 2023 ; RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 03 JUIN 2024. LE GREFFIER Tuatahi LEMAIRE LE PRÉSIDENT Stéphane UBERTI-SORIN