Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 30 NOVEMBRE 2022
N° 2022/ 523
N° RG 21/01538
N° Portalis DBVB-V-B7F-BG4FF
S.C.I.
LES MOULIERES
C/
[D] [L]
[T] [L]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Patrick LEROUX
Me Delphine GIRARD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de GRASSE en date du 15 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01041.
APPELANTE
S.C.I. LES MOULIERES
prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]
représentée et plaidant par Me Patrick LEROUX de la SELARL LEROUX PATRICK, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Monsieur [D] [L]
né le 18 Août 1959 à [Localité 6] [Localité 6] (81), demeurant [Adresse 3]
Madame [T] [L]
née le 13 Février 1961 à [Localité 5] (75), demeurant [Adresse 4]
représentés et plaidant par Me Delphine GIRARD, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Mme Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
La SCI LES MOULIERES a donné à bail le 16 novembre 2017 à M.et Mme [L] une maison sise [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 2.500 euros et une provision sur charges de 200 euros.
Un avenant a été formalisé entre les parties le 7 avril 2018 afin de prévoir que la taxe sur les ordures ménagères serait due par M.et Mme [L].
Considérant comme inopposable le préavis des locataires, par acte d'huissier en date du 25 février 2020, la SCI LES MOULIERES a assigné M.et Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de GRASSE afin qu'ils soient condamnés à lui payer la somme de 4.050 euros correspondant aux loyers et charges dus pour la période courant du 1er août 2019 au 10 septembre 2019, 1.171,85 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, 2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Est en outre sollicitée la compensation des éventuelles sommes mises à la charge de M.et Mme [L] avec le dépôt de garantie et que soit ordonnée l'exécution provisoire.
Par jugement rendu le 15 décembre 2020, le Tribunal a:
DIT que le congé donné par M.et Mme [L] à la SCI LES MOULIERES concernant la maison donnée à bail sise [Adresse 2] a pris effet au 23 juillet 2019 pour se terminer le 23 août2019.
CONDAMNE M.et Mme [L] à payer à la SCI LES MOULIERES la somme de 1.854,84 euros au titre du loyer du mois d'août 2019 dû prorata temporis.
CONDAMNE M.et Mme [L] à payer à la SCI LES MOULIERES la somme de 955,65 euros au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères due prorata temporis
ORDONNE la compensation de ces sommes avec le dépôt de garantie conservé par la SCI LES MOULIERES.
DIT que les frais d'huissier exposés pour l'état des lieux de sortie seront partagés par moitié entre M.et Mme [L] d'une part et la SCI LES MOULIERES d'autre part.
DEBOUTE la SCI LES MOULIERES de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
DEBOUTE M.et Mme [L] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
CONDAMNE M.et Mme [L] à payer à la SCI LES MOULIERES la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE M.et Mme [L] aux dépens.
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile.
Par déclaration au greffe en date du 2 février 2021, la SCI LES MOULIERES a interjeté appel de cette décision.
Elle sollicite :
REFORMER le jugement de première instance du 15 décembre 2020 en ce qu'il n'a accueilli que partiellement les demandes de la SCI Les Moulières,
REFORMER le jugement de première instance du 15 décembre 2020 en ce qu'il a considéré que les époux [L] étaient en droit de se prévaloir d'un délai de préavis d'un mois,
CONFIRMER le jugement de première instance du 15 décembre 2020 en ce qu'il a débouté les époux [L] de leurs demandes,
Et, statuant à nouveau,
CONSTATER que la lettre de congé n'a jamais été remise au gérant de la SCI Les Moulières,
CONSTATER que la lettre de congé ne mentionne pas le moindre motif justifiant un préavis d'un mois,
CONSTATER que la SCI Les Moulières a reloué son bien à compter du 10 septembre 2019,
En conséquence,
DIRE et JUGER que le congé donné par les époux [L] est nul et de nuls effets,
A défaut, DIRE ET JUGER que le préavis applicable était de trois mois, soit jusqu'au 23 octobre 2019,
CONDAMNER M.et Mme [L] à payer à la SCI Les Moulières la somme de 4.050 euros, correspondant aux loyers et charges pour la période du 1 er août au 10 septembre 2019,
CONDAMNER M.et Mme [L] à payer à la SCI Les Moulières la somme de 1.171,85 euros correspondant à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères,
CONDAMNER M.et Mme [L] à payer à la SCI Les Moulières la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour inexécution fautive et résistance abusive,
DIRE ET JUGER que le montant total de la somme due par M.et Mme [L] sera compensé avec le montant du dépôt de garantie versé à la SCI Les Moulières,
Sur les demandes incidentes,
DEBOUTER M.et Mme [L] de toutes leurs demandes,
En tout état de cause,
CONDAMNER M.et Mme [L] à payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC,
CONDAMNER M.et Mme [L] aux entiers dépens.
A l'appui de son recours, elle fait valoir :
-que quant bien même le logement se situe en zone tendue, le locataire qui entend se prévaloir d'un délai de préavis d'un mois doit nécessairement motiver son congé, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, qu'ainsi le délai de préavis est de trois mois,
-que faute pour elle d'avoir pu réceptionné le congé (problème de santé de son gérant) fait par LRAR ce dernier n'est pas valable,
-qu'elle se heurte à la résistance abusive des intimés et doit être indemnisée,
-que ces derniers n'établissent pas le préjudice moral qu'ils invoquent, ni qu'elle chercherait systématiquement à prolonger les baux au maximum pour encaisser des loyers en plus,
-que les attestations versées aux débats manquent de crédibilité.
M.et Mme [L] concluent :
RECEVOIR l'appel incident de M.et Mme [L].
DEBOUTER la SCI LES MOULIERES de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions.
CONFIRMER LE JUGEMENT déféré en ce qu'il a dit que le congé donné par M.et Mme [L] à la SCI LES MOULIERES concernant la maison donnée à bail sise [Adresse 2] a pris effet au 23 juillet 2019 pour se terminer le 23 août 2019.
CONFIRMER LE JUGEMENT déféré en ce qu'il a condamné M.et Mme [L] à payer à la SCI LES MOULIERES la somme de 1.854,84 € au titre du loyer du mois d'août 2019 dû prorata temporis.
CONFIRMER LE JUGEMENT déféré en ce qu'il a condamné M.et Mme [L] à payer à la SCI LES MOULIERES la somme de 955,65 € au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères due prorata temporis.
CONFIRMER LE JUGEMENT déféré en ce qu'il a ordonné la compensation de ces sommes avec le dépôt de garantie conservé par la SCI LES MOULIERES.
CONFIRMER LE JUGEMENT déféré en ce qu'il a dit que les frais d'huissier exposés pour l'état des lieux de sortie seront partagés par moitié entre M.et Mme [L] d'une part et la SCI LES MOULIERES d'autre part.
CONFIRMER LE JUGEMENT déféré en ce qu'il a débouté la SCI LES MOULIERES de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.
INFIRMER LE JUGEMENT déféré en ce qu'il a débouté M.et Mme [L] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral.
INFIRMER LE JUGEMENT déféré en ce qu'il a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
INFIRMER LE JUGEMENT déféré en ce qu'il a dit que les frais d'huissier de sommation du 23 juillet 2019 exposé dans le seul intérêt de M.et Mme [L], resteront à leur charge.
INFIRMER LE JUGEMENT déféré en ce qu'il a condamné M.et Mme [L] à payer à la SCI LES MOULIERES la somme 1.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
INFIRMER LE JUGEMENT déféré en ce qu'il a condamné M.et Mme [L] aux entiers dépens de 1'instance.
Et pour le surplus,
CONDAMNER la SCI LES MOULIERES à verser à M.[D] [L] la somme de 1.500 euros au titre de son préjudice moral.
CONDAMNER la SCI LES MOULIERES à verser à Mme [T] [L] la somme de 1.500 euros au titre de son préjudice moral.
CONDAMNER la SCI LES MOULIERES à verser à M.et Mme [L] la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile de première instance.
CONDAMNER la SCI LES MOULIERES à assumer les frais d'huissier de sommation du 23 juillet 2019 en remboursant à M.et Mme [L] la somme de 150 €.
CONDAMNER la SCI LES MOULIERES à verser à M.et Mme [L] la somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appe1.
CONDAMNER la SCI LES MOULIERES aux entiers dépens tant de la première instance que de 1'appel distraits au profit de Me GIRARD GIDEL, avocat aux offres de droit.
Ils soutiennent :
-qu'en zone tendue le préavis est d'un mois sans que les locataires n'aient à en justifier,
-qu'ils établissent que le bailleur connaissait parfaitement la date de libération des lieux antérieurement à la lettre de congé, qu'il l'avait acceptée, qu'il a sciemment refusé d'aller chercher sa lettre recommandée,
-qu'il a eu ce comportement avec d'autres locataires,
-qu'ils ont subi un préjudice moral indemnisable,
-que les frais de la sommation du 23 juillet 2019 résultant de l'inertie de l'appelante doivent être mis à sa charge,
-que les attestations versées aux débats pour éclairer le comportement habituel du bailleur sont parfaitement crédibles,
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le congé
L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit que «lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.
Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués ''.
En l'espèce, M.et Mme [L] ont adressé leur congé par lettre recommandée avec avis de réception le 4 juillet 2019 pour le 7 août 2019, moyennant un préavis d'un mois.
Il n'est pas contesté que la SCI LES MOULIERES n'a pas retiré la lettre recommandée, qui a été retournée à ses expéditeurs, ce qui a empêché le délai de préavis de commencer à courir.
Or, lors de la sommation d'avoir à assister à l'état des lieux de sortie signifiée au bailleur par les locataires le 23 juillet 2019, il est fait expressément référence à la lettre de congé adressée le 4 juillet 2019, annexée en copie, de sorte que considérant que cet exploit remplit les conditions de forme et de fond visées par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le premier juge a valablement retenu que cette sommation valait congé régulier, avec délai de préavis partant à compter de la signification au bailleur soit à compter du 23 juillet 2019.
Mais dans cette lettre de congé, les locataires qui souhaitaient bénéficier des délais réduits de préavis du fait du positionnement du logement en zone tendue (ce qui n'est pas contesté) n'ont pas précisé le motif invoqué et n'en ont pas davantage justifié, de sorte que le jugement entrepris doit être infirmé et il doit être retenu que le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Pour autant, le bailleur indique qu'il a pu relouer le bien à la date du 10 septembre 2019, de sorte que les locataires qui reconnaissent ne pas avoir réglé leur loyer pour le mois d'août 2019 et septembre 2019 prorata temporis, seront condamnés à régler au bailleur la somme de 3 306,45€, à compenser avec le dépôt de garantie conservé par la SCI LES MOULIERES.
S'agissant de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, l'avenant signé le 7 avril 2018 entre les parties prévoit que les preneurs devront régler 25,26 % de la taxe émise pour l'ensemble du domaine appartenant à la SCI LES MOULIERES. Cette taxe s'élevant pour 2019 à la somme de 5 860 €, M.et Mme [L] devront verser à la SCI LES MOULIERES la somme de (5860 € x 25,26 % / 12 x 8,5) = 1048,50€.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive
L'exercice d'une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu'en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.
En l'espèce, le bailleur ne justifie pas de l'abus qu'il allègue et sera débouté de sa demande à ce titre.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre du préjudice moral
Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a retenu que les époux [L] ne justifiant nullement du préjudice qu'ils invoquent, doivent être déboutés de leur demande à ce titre.
Sur les frais d'huissier exposés par M.et Mme [L]
Le jugement est confirmé en ce qu'il a dit que les frais du constat d'huissier exposés pour l'état des lieux de sortie, conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 seront partagés par moitié entre les parties.
Il doit en être de même pour les frais de sommation du 23 juillet 2019, certes exposés dans l'intérêt de M.et Mme [L], mais en raison du refus par le bailleur d'aller chercher la lettre de congé recommandée avec accusé de réception.
Or si le bailleur établit des soins médicaux, il ne prouve pas que ces derniers l'ont mis dans l'impossibilité de chercher cette recommandée ou de donner procuration pour ce faire.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
M.et Mme [L] sont condamnés aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME le jugement rendu le 15 décembre 2020 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE, juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, en ce qu'il a:
ORDONNE la compensation des sommes dues par M.et Mme [L] avec le dépôt de garantie conservé par la SCI LES MOULIERES,
DIT que les frais d'huissier exposés pour l'état des lieux de sortie seront partagés par moitié entre M.et Mme [L] d'une part et la SCI LES MOULIERES d'autre part,
DEBOUTE la SCI LES MOULIERES de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
DEBOUTE M.et Mme [L] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,
CONDAMNE M.et Mme [L] aux dépens,
INFIRME le jugement entrepris pour le surplus,
Statuant à nouveau,
DIT que le congé donné par M.et Mme [L] à la SCI LES MOULIERES concernant la maison donnée à bail sise [Adresse 2] a pris effet au 23 juillet 2019 pour se terminer le 10 septembre 2019,
CONDAMNE M.et Mme [L] à payer à la SCI LES MOULIERES la somme de 3 306,45€ au titre du loyer du mois d'août et du mois de septembre prorata temporis,
CONDAMNE M.et Mme [L] à payer à la SCI LES MOULIERES la somme de 1048,50€ au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères due prorata temporis,
DIT que les frais d'huissier exposés pour la sommation du 23 juillet 2019 seront partagés par moitié entre M.et Mme [L] d'une part et la SCI LES MOULIERES d'autre part,
Y ajoutant,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE M.et Mme [L] aux entiers dépens de l'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
