Cour d'appel, 05 mars 2024. 23/12404

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 1 - Chambre 3 ARRÊT DU 05 MARS 2024 (n° 89, 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/12404 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CH7GY Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Juin 2023 - Président du TJ de Paris - RG n° 23/51377 APPELANTE SYNDICAT DE COPROPRIETE DE L'IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 3] ET [Adresse 1] À [Localité 5] représenté par son syndic en exercice le Cabinet S.A. GESTION SARL, RCS de Paris n°323077578, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Ayant pour avocat postulant Me Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053 Représentée par Me Gabriel NEU-JANICKI, substitué à l'audience par Me Antoine LEDOUX de la SELARL CABINET NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS INTIMEE Mme [U] [O] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Agnès LEBATTEUX SIMON, substituée à l'audience par Me Aurélie AUBOIN, de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0154 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 08 Janvier 2024, après qu'un rapport ait été fait par Anne-Gaël BLANC, Conseillère, en audience publique, devant la Cour composée de : Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre Anne-Gaël BLANC, Conseillère Valérie GEORGET, Conseillère qui en ont délibéré Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition. ******** Mme [O] est propriétaire, depuis le 14 avril 1977, du lot n°22 au sein de la copropriété située [Adresse 3] et [Adresse 1] dont le syndic est le cabinet SA Gestion SARL. Considérant que Mme [O] aurait, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, fait procéder à l'installation d'une terrasse ainsi qu'à la pose d'un climatiseur ayant affecté les parties communes, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic l'a fait citer devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, par acte extra judiciaire du 1er février 2023, aux fins d'obtenir : sa condamnation à déposer la terrasse, les garde-corps et la structure métallique, ainsi que le système de climatisation présents devant la fenêtre du lot 22, au 3ème étage de l'immeuble, et de remettre les façades de l'immeuble dans leur état d'origine, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai d'un mois après la notification de l'ordonnance ; que le juge des référés se réserve la liquidation de l'astreinte. Par ordonnance contradictoire du 14 juin 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a : enjoint à Mme [O] de déposer le système de climatisation alimentant le lot n°22 et situé au 3ème étage de l'immeuble et de procéder à la remise en état de la façade percée, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision ; dit qu'à défaut d'exécution dans le délai précité, Mme [O] sera tenue au paiement d'une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant un délai de 4 mois ; dit n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ; condamné Mme [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné Mme [O] aux entiers dépens. Par déclaration du 10 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic a relevé appel de cette décision en ce qu'elle dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de dépose de la terrasse, des garde-corps et de la structure métallique et de remise des façades dans leur état d'origine sous astreinte. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 13 décembre 2023, il demande à la cour de : le déclarer recevable et fondé en son appel ; confirmer l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris du 14 juin 2023 en ce qu'elle : enjoint à Mme [O] de déposer le système de climatisation alimentant le lot 22 et situé au 3ème étage de l'immeuble et de procéder à la remise en état de la façade percée, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision ; dit qu'à défaut d'exécution dans le délai précité, Mme [O] sera tenue au paiement d'une astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard pendant un délai de quatre mois ; condamne Mme [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens d'instance ; la réformer ou l'infirmer pour le surplus et notamment en qu'elle le déboute de sa demande de condamnation de Mme [O] à déposer la terrasse, les garde-corps et la structure métallique présents devant la fenêtre du lot n°22 situé au 3ème étage de l'immeuble se trouvant [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] et de remettre les façades dudit l'immeuble sur lesquelles sont fixées ces installations dans leur état d'origine, le tout sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai d'un mois après la notification de l'ordonnance à intervenir ; et statuant à nouveau : ordonner à Mme [O] de déposer la terrasse, les garde-corps et la structure métallique présents devant la fenêtre du lot n°22 situé au 3ème étage de l'immeuble se trouvant [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] et de remettre les façades dudit l'immeuble sur lesquels sont fixées ces installations dans leur état d'origine, le tout sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai d'un mois après la notification de l'ordonnance à intervenir ; condamner Mme [O] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par la voie électronique le 14 décembre 2023 Mme [O] demande à la cour de : A titre principal constater qu'elle a procédé à la dépose du système de climatisation alimentant son lot n°22, ainsi qu'à la remise en état de la façade percée de l'immeuble, et ce, dans les deux mois suivant la signification de l'ordonnance de référé du 14 juin 2023 intervenue le 11 août 2023 ; confirmer l'ordonnance de référé rendue le 14 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] de toute demande de condamnation d'elle à déposer la terrasse, les garde-corps, la structure métallique présents devant la fenêtre du lot n°22 située au 3 e étage de l'immeuble se trouvant [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5], et à remettre les façades dudit immeuble sur lesquelles sont fixées ces installations dans leur état d'origine, le tout sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard passé un délai d'un mois après la notification de l'ordonnance à intervenir ; en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; à titre subsidiaire, constater que l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] tendant à la voir condamnée à déposer la terrasse, les garde-corps, la structure métallique présents devant la fenêtre du lot n°22 située au 3ème étage et à remettre les façades dudit immeuble sur lesquelles sont fixées ces installations dans leur état d'origine, est prescrite en application de la prescription extinctive trentenaire ; en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; à titre très subsidiaire, constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] n'a pas été en mesure de démontrer l'existence d'un trouble manifestement illicite ; constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] n'a pas été en mesure de démontrer l'existence d'un dommage imminent ; en conséquence : dire qu'il n'y avait pas lieu à référé ; débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; en tout état de cause condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] à lui payer de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 5] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire et associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 décembre 2023. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour l'exposé de leurs moyens. Sur ce, A titre préliminaire, il convient de rappeler que la cour, qui n'est pas saisie par l'effet dévolutif de l'appel principal ni par un appel incident de Mme [O], ne peut statuer à nouveau sur le chef de l'ordonnance enjoignant à cette dernière de déposer le système de climatisation et de procéder à la remise en état de la façade percée. Elle ne peut dès lors ni, comme le demande Mme [O], constater qu'elle a procédé à la dépose du système de climatisation et à la remise en état de la façade ni, comme le demande le syndicat des copropriétaires, lui enjoindre de le faire sous astreinte. Sur la dépose de la terrasse, des garde-corps, de la structure métallique présents devant la fenêtre du lot 22 et la remise en état des les façades de l'immeuble L'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite procède de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. La charge de la preuve de l'illicéité du trouble et de son caractère manifeste comme celle du dommage imminent incombe à celui qui s'en prévaut. Par ailleurs, l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doivent faire l'objet d'une autorisation par l'assemblée générale des copropriétaires et l'appropriation des parties communes par un copropriétaire sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite venant légitimer l'action en référé sur le fondement de l'article 835, alinéa 1, du code de procédure civile. En outre, l'article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. L'article 2261 du même code dispose que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. L'article 2272 prévoit que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Il est par ailleurs constant qu'un copropriétaire peut invoquer à son profit la prescription acquisitive d'un droit de jouissance privatif sur une fraction des parties communes si les conditions de droit commun de la prescription sont réunies Au cas présent, il est acquis que la terrasse de Mme [O], construite postérieurement à l'immeuble lui-même et sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, repose sur une structure métallique qui prend appui et est scellée sur la façade de l'immeuble, réalisant ainsi une emprise sur les parties communes. Le syndicat des copropriétaires fait valoir en premier lieu que cette construction non autorisée caractériserait un trouble manifestement illicite justifiant sa démolition sous astreinte pour remettre les lieux en l'état. Cependant, Mme [O] soutient qu'elle a acquis le droit de faire reposer sa terrasse sur une structure métallique prenant appui sur le toit de l'immeuble par le jeu de la prescription trentenaire, son appartement ayant été acquis le 14 avril 1977 alors que la terrasse existait déjà et l'instance ayant été introduite le 1er février 2023, soit plus de 45 ans après. Si le syndicat affirme que la terrasse daterait de moins de trente ans avant l'introduction de l'instance, Mme [O] produit des attestations et des courriers faisant état d'une terrasse existant depuis la fin des années 1970 ainsi qu'un devis d'intervention sur celle-ci daté de 1987. Par ailleurs alors que l'appelant affirme qu'il aurait découvert l'existence de la terrasse courant 2022, l'intimée verse aux débats des attestations, des photographies et un constat d'huissier faisant apparaître que les garde-corps sont visibles depuis la rue, deux courriers du syndic, dont un daté de 2021 mentionnant l'existence de la terrasse et un autre indiquant que 'de nombreux copropriétaires soupçonnaient ( ... son ...) existence' ainsi que des procès-verbaux d'assemblée générale montrant que le syndic faisait procéder régulièrement à l'entretien de la toiture de l'immeuble au-dessus de laquelle la terrasse litigieuse est installée. Enfin, si le syndicat ajoute que des travaux effectués entre 2019 et 2020 ont conduit à la dépose intégrale de la terrasse, à la construction d'un nouvel ouvrage et à une nouvelle appropriation des parties communes et faisant ainsi courir un nouveau délai pour prescrire qui n'aurait pas été acquis lors de l'introduction de l'instance, Mme [O] soutient qu'il s'agit d'une simple rénovation à l'identique et en tout état de cause postérieure à l'acquisition de la prescription. Elle produit en ce sens un devis du 18 septembre 2020 mentionnant la 'fabrication et la pose d'un 'plancher passerelle' en acier galvanisé fabriqué en corrière 60x40 en ossature et traverse en tube' et des photographies qui font apparaître deux constructions ne présentant pas de différences d'aspect significatives. Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires n'apporte pas avec l'évidence requise en référé la preuve du caractère illicite du trouble de nature à justifier la dépose de la terrasse de Mme [O]. Pour établir, ensuite, l'existence d'un dommage imminent, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la terrasse de Mme [O] rend très difficile l'entretien d'une partie de la toiture de l'immeuble et que sa dépose est nécessaire alors qu'un copropriétaire dont l'appartement est situé au 2ème étage atteste subir des infiltrations. Il produit un devis qui indique que les travaux de reprise de ces désordres imposent la réfection totale de la toiture et la dépose de la terrasse. Il souligne à cet égard que le règlement de copropriété prévoit que « les copropriétaires devront souffrir sans indemnité l'exécution des réparations qui deviendraient nécessaires aux choses communes et si besoin est, livrer accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de surveiller, conduire ou faire ces réparations ce qui s'appliquera spécialement aux conduits et canalisations divers communs pouvant traverser les locaux de chaque propriétaire ». A titre liminaire, la cour retient que le devis d'une entreprise qui n'est pas celle qui intervient habituellement sur la toiture et l'attestation d'un membre de celle-ci n'établissent pas avec l'évidence requise en référés que les infiltrations rendent nécessaire une intervention sur la toiture. Au surplus, alors que Mme [O] fait valoir que sa terrasse et sa structure métallique n'empêchent nullement l'accès à la toiture puisque les planches peuvent être soulevées et que cette toiture a été régulièrement entretenue sans que sa terrasse y fasse obstacle, la nécessité d'une dépose intégrale, définitive et à ses frais de la terrasse de Mme [O] pour prévenir un éventuel dommage imminent est insuffisamment établie. Surtout, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l'existence de désordres qui ne se seraient pas encore réalisés puisque les infiltrations existent au moins depuis août 2023 et échoue donc à caractériser l'imminence du dommage au sens de l'article 835 précité. Au regard de ce qui précède, en l'absence de caractérisation d'un trouble manifestement illicite ou d'un dommage imminent, il n'y a pas lieu à référé sur la demande de voir ordonner à Mme [O] de déposer sa terrasse, les garde-corps et la structure métallique, l'ordonnance devant être confirmée de ce chef. Sur les demandes accessoires En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, supportera la charge des dépens avec distraction au profit de son conseil conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, la représentation par avocat étant obligatoire devant la cour. Il devra également payer à Mme [O] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant : Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] à payer à Mme [O] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et [Adresse 1] aux dépens de l'appel avec distraction au profit de la SCP Zurfluh-Lebatteux-Sizaire et associés. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT