Tribunal judiciaire, 22 mars 2024. 23/02224

Du 22 mars 2024 5AA SCI/LD PPP Référés N° RG 23/02224 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YRWM [G] [U] C/ [H] [I] - Expéditions délivrées à Avocat et défendeur - FE délivrée à Me Hugues DE LACOSTE LAREYMONDIE Le 22/03/2024 Avocats : Me Hugues DE LACOSTE LAREYMONDIE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 mars 2024 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDEUR : Monsieur [G] [U] Représenté par la SARL QUINCONCES IMMO ayant pour nom Commercial “AQUITAINE PROPERTY” - [Adresse 4] [Localité 3] Représenté par Me Hugues DE LACOSTE LAREYMONDIE (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEUR : Monsieur [H] [I] né le 20 Octobre 1983 à [Localité 5] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 6] Absent DÉBATS : Audience publique en date du 26 Janvier 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 07 Décembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ne comparait pas ; la décision est en premier ressort, l'ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 8 mars 2010, prenant effet le même jour, Monsieur [U] [G] a donné à bail à Monsieur [I] [H] et Monsieur [S] [W] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6], [Adresse 2] et deux places de stationnement n°11 et 15 situées à la même adresse. Monsieur [S] [W] a par la suite quitté le logement. Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, Monsieur [U] [G] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 899.52 euros au titre de l'arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2023, Monsieur [U] [G] a assigné Monsieur [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 24 novembre 2023 aux fins de voir : oCONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail portant sur un appartement T3 n°207 sis au [Adresse 2] à [Localité 6] oJUGER que par le jeu de la clause résolutoire le bail liant les parties est résilié de plein droit depuis le 28 août 2023; oCONDAMNER Monsieur [I] à payer à Monsieur [U] la somme de 1.961,83 € à parfaire au titre des arriérés de loyers, charges arrêtés au 28 août 2023 après imputation sur ces arriérés de la somme de 750 € versée en dépôt de garantie, oCONDAMNER Monsieur [I] à payer à Monsieur [U] la somme de 899,52 € par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 29 août 2023 et jusqu'à libération des lieux et remise des clés, oORDONNER l'expulsion de Monsieur [H] [I], ainsi que de tous occupants, sans droit ni titre, de son chef, et de tout mobilier lui appartenant ou installé par lui, et garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de Monsieur [H] [I] dans les quinze (15) jours de la signification de l'Ordonnance à intervenir, avec au besoin, l'aide et le concours de la force publique et d'un serrurier, oCONDAMNER Monsieur [I] à payer à Monsieur [U] la somme provisionnelle de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer d'un montant de 82,58 € et les frais de l'huissier instrumentaire. L'affaire appelée au 24 novembre 2023 a fait l'objet d'un prononcé de caducité pour défaut de comparution du demandeur à l'audience, absence qui n'a pas été justifiée par un motif légitime. Toutefois, un relevé de caducité est intervenu. A sa suite, une réinscription au rôle a été effectuée à l'audience du 29 décembre 2023. Finalement, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi au 26 janvier 2024. Lors de l'audience du 26 janvier 2024, Monsieur [U] [G], représenté par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2698.56 euros au 17 août 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l'acte en l'étude de commissaire de justice, Monsieur [I] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 22 mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la non-comparution du défendeur En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d'un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 3 octobre 2023, au moins six semaines avant la date de l'audience du 24 novembre 2023. L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit - également - l'obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de stationnement louées accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique aux places de stationnement louées par Monsieur [U] [G] à Monsieur [I] [H]. En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs. Monsieur [U] [G] a fait signifier à Monsieur [I] [H] un commandement d'avoir à payer la somme de 899.52 euros au titre des loyers échus et commandement d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 28 juin 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7g de la même loi. Monsieur [I] [H] n'ayant pas, dans les délais légaux réglé les causes dudit commandement et justifié d'une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 29 juillet 2023, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 29 juillet 2023. Dès lors, Monsieur [I] [H] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 29 juillet 2023, ce qui constitue pour Monsieur [U] [G] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail. Sur la provision et les indemnités d'occupation En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, au soutien de sa demande, Monsieur [U] [G] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 2698.56 euros à la date du 17 août 2023. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [I] [H] sera donc condamné au paiement de la somme de 2698.56 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 17 août 2023 - échéance du mois d'août 2023 incluse. Monsieur [I] [H] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (899.52 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er septembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [I] [H]. Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [I] [H] à verser à Monsieur [U] [G] la somme de 300 euros. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur, à la date du 29 juillet 2023 ; CONDAMNONS Monsieur [I] [H] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 6], [Adresse 2] et les deux places de stationnement n°11 et 15 situées à la même adresse ; AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [I] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (899.52 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ; CONDAMNONS Monsieur [I] [H] à payer à Monsieur [U] [G] la somme de 2698.56 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 17 août 2023 (échéance du mois d'août 2023 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ; CONDAMNONS Monsieur [I] [H] à payer à Monsieur [U] [G], à compter du 1er septembre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [I] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ; CONDAMNONS Monsieur [I] [H] à payer à Monsieur [U] [G] une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT