Cour d'appel, 13 mars 2024. 23/04176

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 13 MARS 2024 N° RG 23/04176 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NNPQ [R] [Y] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-33063-2023-4390 du 30/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX) c/ [C] [W] épouse [T] Nature de la décision : AU FOND APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 04 août 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judicaire de BORDEAUX (RG : 23/00301) suivant déclaration d'appel du 07 septembre 2023 APPELANT : [R] [Y] né le 01 Janvier 1952 à [Localité 6] (MAROC) de nationalité Marocaine demeurant [Adresse 3] - [Localité 2] représenté par Maître Jamal BOURABAH, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : [C] [W] épouse [T] née le 24 Octobre 1964 à [Localité 5] (93) de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Maître Albane DEMPTOS-JOURNU, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 31 janvier 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Mme Paule POIREL Conseiller : Mme Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Conseiller : M. Emmanuel BREARD Greffier : Mme Véronique SAIGE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE. Par contrat en date du 15 novembre 2016, Mme [C] [W] épouse [T] a donné à bail à M. [R] [Y] un appartement de type T2 situé au [Adresse 3] à [Localité 2] (33) moyennant un loyer mensuel d'un montant de 390 euros charges comprises. Par exploit d'huissier en date du 12 mai 2022, Mme [T] a délivré à M. [Y] un commandement visant la clause résolutoire stipulée par le contart et de payer la somme totale de 6951 euros pour la période de 2019 à 2022 et de justifier d'une assurance locative. Par exploit du même jour, Mme [T] a également fait délivrer à M. [Y] un congé pour motif légitime et sérieux. Mme [T] a ensuite assigné M. [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant en référé, afin notamment d'obtenir que soit constaté le jeu de la clause résolutoire et son expulsion. Par ordonnance du 4 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2016 entre Mme [C] [W] épouse [T] et M. Mfadel [Y] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3], [Localité 2] sont réunies à la date du 13 juillet 2022; - ordonné en conséquence à M. [R] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; - dit qu'à défaut pour M. [R] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [C] [W] épouse [T] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - condamné M. [R] [Y] à verser à Mme [C] [W] épouse [T] à titre provisionnel la somme de 11.792 euros (décompte arrêté au 23 juin2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2022 sur la somme de 6.951 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus; - condamné M. [R] [Y] à payer à Mme [C] [W] épouse [T] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juillet 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clefs ; - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; - rejeté la demande de M. [R] [Y] que soit ordonnée une expertise ; - rejeté toutes demandes plus amples et contraires ; - condamné M. [R] [Y] à verser à Mme [C] [T] une indemnité d'un montant de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration électronique du 7 septembre 2023, M. [Y] a interjeté appel de cette ordonnance. Par ordonnance du 27 septembre 2023, l'affaire relevant de l'article 905 du code de procédure civile a été fixée pour être plaidée à l'audience de plaidoiries du 31 janvier 2024, avec clôture de la procédure au 17 janvier 2024. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 janvier 2024, M. [Y] demande à la cour, sur le fondement des articles 6, 6-1, 7-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du code civil, 145 du code de procédure civile et le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, de : - infirmer l'ordonnance rendue le 4 août 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de BORDEAUX en ce qu'il a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2016 entre Mme [C] [W] épouse [T] et M. [R] [Y] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3], [Localité 2] sont réunies à la date du 13 juillet 2022; - ordonné en conséquence à M. [R] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; - dit qu'à défaut pour M. [R] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [C] [W] épouse [T] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique; - condamné M. [R] [Y] à verser à Mme [C] [W] épouse [T] à titre provisionnel la somme de 11.792 euros (décompte arrêté au 23 juin 2023), avec les intérêts aux taux légal à compter du 12 mai 2022 sur la somme de 6.951 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus; - condamné M. [R] [Y] à payer à Madame [C] [W] épouse [T] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juillet 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clefs ; - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; - rejeté la demande de M. [R] [Y] que soit ordonnée une expertise ; - rejeté toutes demandes plus amples et contraires ; - condamné M. [R] [Y] à verser à Madame [C] [T] une indemnité d'un montant de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés , - juger que la demande en paiement est prescrite pour la période antérieure au 20 janvier 2020, - octroyer à M. [Y], conformément à l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette locative sur une durée de 36 mois, - dire que le premier terme de cet échéancier interviendra le mois suivant la régularisation du paiement de l'allocation logement par la MSA, ou à défaut trois mois après l'arrêt à intervenir. - suspendre l'effet de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, En conséquence : - dire n'y avoir lieu à expulsion, - ordonner une mesure d'expertise judiciaire, - désigner tel expert qu'il plaira à la cour de nommer, afin de lui confier les missions habituelles en la matière et notamment : - se rendre sur les lieux, - se faire communiquer et prendre connaissance de tous documents utiles à l'exercice de sa mission, - convoquer et entendre les parties - relever et décrire les désordres affectant les lieux loués, - déterminer les causes et origines des désordres constatés, - dire si le logement est conforme aux réglementations en vigueur, - évaluer les préjudices subis par le locataire et notamment le préjudice de jouissance en relation avec les désordres constatés ainsi que ceux résultant de l'exécution des travaux de remise en état, - indiquer les travaux propres à remédier à cette situation préjudiciable et à en évaluer le coût et la durée, - déterminer le coût du loyer compte tenu de l'état du logement, - d'une façon générale, faire toutes les observations utiles à la solution du litige, - donner un délai bref à l'expert pour déposer son rapport - constater que M. [Y] est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, Par conséquent, - dire et juger que les frais d'expertise seront pris en charge par l'Etat, En toute hypothèse : - dire et juger que chaque partie assurera ses propres dépens et frais par elle exposés ; Ainsi, - débouter Mme [T] des demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris les frais de commandement. - débouter Mme [T] de toutes ses demandes plus amples ou contraires. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 janvier 2024, Mme [T] demande à la cour, sur le fondement des articles 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 848 et 849 du code de procédure civile, de : - confirmer l'ordonnance de référé du 4 août 2023 en toutes ses dispositions, - condamner M. [R] [Y] à payer à Mme [C] [T] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 12 mai 2022 et dont distraction au profit de Maître Albane DEMPTOS-JOURNU, avocat. Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expréssément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties. MOTIFS DE LA DÉCISION M. [Y] sollicite en premier lieu l'infirmation de l'ordonnance déférée en ce que le juge des référés a constaté l'acquisition du jeu de la clause résolutoire, faisant valoir que les loyers antérieurs au 20 janvier 2020, soit la somme de 229 euros, sont prescrits par application de l'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l'article 2224 du code civil et soutenant que toutes les sommes versées notamment pas la MSA au titre de l'allocation de logement n'ont pas été prises en compte, contestant ainsi le montant des sommes réclamées sans pour autant nier l'existence d'une dette. Il sollicite l'octroi de délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l'organisation d'une mesure d'expertise pour constater l'état d'insalubrité du logement. Mme [T] sollicite la confirmation de l'ordonnance déférée et n'a fait valoir aucun moyen s'agissant de la fin de non-recevoir tirée de la prescription. Sur l'acquisition de la clause résolutoire. Le juge des contentieux de la protection statuant en référé a constaté l'acquisition du jeu de la clause résolutoire stipulée par le contrat de bail du 15 novembre 2016 et ordonné l'expulsion de M. [Y], au motif qu'un commandemande payer a été délivré au preneur par acte du 12 mai 2022 pour un montant de 6951 euros, celui-ci étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois s'agissant de la dette de loyers, n'étant pas contesté que M. [R] a justifié d'une assurance locative. Aux termes de l'article 7-1 de la loi loi n°89-462 du 6 juillet 1989 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 'Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.' Mme [T] produit un décompte actualisé au 31 décembre 2023 faisant ressortir un solde dû de 14.261 euros. C'est à juste titre que M. [Y] fait valoir que les loyers antérieurs au 20 janvier 2020 correspondant aux loyers antérieurs de trois années à la délivrance de l'assignation venue interrompre le délai de prescription par application de l'article 2241 du code civil sont prescrits. En effet, si le commandement de payer délivré le 12 mai 2022 n'est pas interruptif de prescription, les paiements effectués par la MSA au titre de l'allocation de logement et les versements effectués par M. [Y] ont couvert les loyers jusqu'au 30 novembre 2019, par régularisation des impayés, le mois de décembre étant resté partiellement impayé à hauteur de 229 euros. Seule l'assignation délivrée le 20 janvier 2023 a interrompu le délai deprescription qui a commencé à courir au premier loyer non honoré soit celui du mois décembre 2019, en sorte que les sommes dues antérieurement au 20 janvier 2020 sont prescrites. La prescription est donc acquise pour les sommes dues à hauteur de 229 euros. S'agissant des sommes dues postérieurement, il ne peut être tenu compte, ainsi que le fait M. [Y], des allocations de logement non encore versées par la MSA qui viendront évetuellement en déduction des sommes dues si elles sont versées. M. [Y] produit un relevé bancaire faisant ressortir un virement à Mme [T] de 4197 euros le 11 décembre 2021 dont il sollicite la déduction du quantum de la dette lequel a cependant bien été pris en compte sur le décompte de Mme [T] qui n'apparaît donc pas contestable, M. [Y] ne justifiant d'aucun autre paiement. La dette de loyer s'élève donc à la somme de 14.261 euros arrêtée au 31 décembre 2023. C'est donc à juste titre que le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 13 juillet 2022. L'ordonnance sera confirmée sur ce point sauf à déduire la somme de 229 euros du montant de la provision allouée qui sera ramenée à la somme de 11563 euros arrêtée au 23 juin 2023. Sur la demande de délais de paiement. M. [Y] sollicite des délais de paiement au regard de sa situation financière faisant valoir qu'il est à la retraite percevant des prestations de la MSA de 1400 euros par mois. Il offre de verser une somme mensuelle de 100 euros comprenant le loyer résiduel à hauteur de 39 euros par mois, affirmant qu'il a mis un virement en place correspondant à ce montant en cours de procédure. Mme [T] s'oppose à la demande de délais, sollicitant la confirmation de l'ordonnance déférée. Selon l'article 24-V de la loi n°89-462 du 10 juillet 1989, 'V.-Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.' Le relevé bancaire produit à cet égard par M. [Y] concerne un virement ponctuel effectué le 16 décembre 2023 et non un virement permament attestant de sa réelle volonté de reprendre le paiement régulier des loyers. En outre, les délais sollicités ne permettent pas un apurement de la dette dans la limite de trois annés tel qu'exigé par l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L'ordonnance doit donc être confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire. Sur la demande d'expertise. M. [Y] sollicite qu'une mesure d'expertise soit ordonnée sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, au motif que le logement est insalubre et ne répond pas aux normes de conformité notamment s'agissant de la performance énergétique. Selon l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé, notamment, de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. S'il est exact qu' a été relevé un manque d'entretien du logement dans un rapport d'état des lieux établi par la société 'Atout frelons et nuisibles' intervenue suite à une infestation de blattes, il n'en demeure pas moins que le rapport établi par la commune de [Localité 2] fait état d'infiltrations d'eau en plafond dans le séjour, sur un mur d'une chambre, d'un défaut d'étanchéité à l'air et à l'eau de deux fenêtres et d'une absence de ventilation mécanique dans la cuisine et les toilettes, qui sont sans rapport avec un manque d'entretien imputable au locataire. Cependant, le bail étant résilié par le jeu de la clause résolutoire et l'expulsion de M. [Y] ordonnée, M. [Y] ne justifie pas d'un motif légititme à l'organisation d'une mesure d'expertise. L'ordonnance doit être confirmée en ce qu'a été rejetée la demande à ce titre. Sur les mesures accessoires. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a statué sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile. Partie perdante, M. [Y] sera condamné aux dépens d'appel. L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Par ces motifs La Cour, Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'a été fixé à la somme de 11.792 euros le montant de la provision allouée à Mme [T], Stauant à nouveau de ce seul chef et y ajoutant, Condamne M. [R] [Y] à payer à Mme [C] [W] épouse [T] une somme de 11.563 euros à titre de provision arrêtée au 23 juin 2023 avec intérêts au taux légal sur la somme de 6951 euros à compter du 12 mai 2022 et à compter de l'ordonnance pour le surplus, Dit qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [R] [Y] aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,