Cour d'appel, 30 juin 2022. 20/00444

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ------------------------------------ COUR D'APPEL DE NANCY DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT N° /22 DU 30 JUIN 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/00444 - N° Portalis DBVR-V-B7E-ERM4 Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n°11.18. 1998 , en date du 20 janvier 2020, APPELANTE : Madame [H] [L] épouse [G] née le 4 septembre 1960 en ALGERIE, demeurant 47 rue de la Villette - 75019 PARIS Représentée par Me Anne-isabelle FLECK, avocat au barreau de NANCY (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 21/3191 du 23/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY) INTIMÉE : S.C.I. STARTIMMO, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié 1 rue Charles Gide - 54520 LAXOU inscrite au registre du commerce et de l'industrie de NANCY sous le numéro 822 653 325 Représentée par Me François CAHEN, avocat au barreau de NANCY COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 02 Juin 2022, en audience publique devant la Cour composée de : Monsieur Francis MARTIN Président de chambre, Madame Nathalie ABEL, Conseillère, Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère, qui a fait le rapport, qui en ont délibéré ; Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL ; A l'issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 Juin 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 30 Juin 2022, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ; signé par Madame Fabienne Girardot, Conseillère pour le président empêché et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ; ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie exécutoire délivrée le à Copie délivrée le à ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- EXPOSE DU LITIGE Par jugement du 16 octobre 2007, le tribunal de commerce de Nancy a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la SCI Louange de la Bonté Divine, sur extension de la procédure ouverte à l'égard de la SARL LGYB, et a nommé Me [R] [D] en qualité de mandataire judiciaire. Par jugement du 6 mai 2008, le tribunal de commerce de Nancy a prononcé la liquidation judiciaire de la SCI Louange de la Bonté Divine et a nommé Me [R] [D] en qualité de liquidateur judiciaire. Par ordonnance du 16 mars 2015, le juge-commissaire désigné par le tribunal de commerce de Nancy a ordonné la vente aux enchères publiques devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nancy, en la forme des saisies immobilières, de l'immeuble relevant de l'actif de la SCI Louange de la Bonté Divine sis 53-55 avenue de la Garenne à Nancy. Suivant jugement d'adjudication en date du 29 septembre 2016, la SCI Startimmo a été déclarée adjudicataire de cet immeuble. Un commandement de quitter les lieux a été délivré le 16 octobre 2017 à Mme [H] [G], résidant dans l'immeuble situé au 55 rue de la Garenne à Nancy. Suivant procès-verbal dressé le 4 avril 2018, la SCI Startimmo a fait procéder à l'expulsion de Mme [H] [G]. Suite au retour de Mme [H] [G] dans les lieux, un second procès-verbal d'expulsion a été dressé le 12 avril 2018. La réintégration de Mme [H] [G] dans les lieux a été ordonnée le 28 mai 2018 par le président du tribunal d'instance de Nancy statuant en référé, et confirmée par arrêt de la cour d'appel de Nancy du 21 novembre 2019. Des travaux ont été entrepris par la SCI Startimmo dans le logement suivant constat d'état des lieux établi par ministère d'huissier le 30 juin 2018. *** Par acte d'huissier en date du 17 octobre 2018, la SCI Startimmo a fait assigner Mme [H] [G] devant le tribunal d'instance de Nancy afin de voir ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, ainsi qu'à des dommages et intérêts. La SCI Startimmo a conclu à l'inopposabilité du contrat de bail notarié du 6 avril 2004 produit par Mme [H] [G] et à la nullité du contrat de bail sous seing privé du 7 décembre 2006, et subsidiairement à son inopposabilité. Elle a sollicité le paiement d'une indemnité d'occupation évaluée à hauteur de 2 800 euros par mois du 1er octobre 2016 au 1er octobre 2018 (selon estimation de la valeur locative pour une superficie de 370 m² et un jardin), soit 67 200 euros, puis à compter du 1er novembre 2018 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, et, subsidiairement, dans l'hypothèse où l'existence du bail serait retenue, de constater que Mme [H] [G] se reconnaît débitrice de la somme de 14 220 euros (790 euros du 1er octobre 2016 au 1er avril 2018 date de son expulsion), et d'évaluer l'indemnité d'occupation à hauteur de 1 500 euros par mois. Mme [H] [G] s'est prévalue du bail sous seing privé du 7 décembre 2006 consenti par la SCI Louange à la Bonté Divine comme opposable à l'adjudicataire, et subsidiairement, du bail notarié du 6 avril 2004. Elle a consenti à payer la somme de 14 220 euros au titre des loyers impayés d'octobre 2016 à mars 2018 inclus, et s'est opposée à tout paiement de loyer à compter du 1er avril 2018 en raison de son expulsion et de la destruction des lieux loués (devenus inhabitables suite à des travaux menés par la SCI Startimmo qui ont rendu impossible sa réintégration en juin 2018), et ce jusqu'à leur remise en état, à ordonner sous astreinte. Elle s'est prévalue d'un préjudice de jouissance à hauteur de 2 000 euros par mois à compter d'avril 2018 jusqu'à sa réintégration dans les lieux, et a sollicité des dommages et intérêts afin de réparer les dommages subis par ses meubles. Par jugement en date du 20 janvier 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy a : - dit que le bail conclu le 7 décembre 2006 entre la SCI Louange à la Bonté Divine et Mme [H] [G] concernant la maison à usage d'habitation située 55 rue de la Garenne à NANCY (54 000) est valable, - rejeté la demande aux fins de voir déclarer inopposable le bail conclu le 7 décembre 2006 entre la SCI Louange à la Bonté Divine et Mme [H] [G] concernant la maison à usage d'habitation située 55 rue de la Garenne à NANCY (54 000), - prononcé la résiliation au 19 janvier 2020 du bail conclu le 7 décembre 2006 entre la SCI Louange à la Bonté Divine et Mme [H] [G] concernant la maison à usage d'habitation située 55 rue de la Garenne à NANCY (54 000), - ordonné en conséquence à Mme [H] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, - dit qu'à défaut pour Mme [H] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI Startimmo pourra, deux mois après la signification d un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - condamné Mme [H] [G] à verser à la SCI Startimmo la somme de 14 220 euros au titre de l'arriéré locatif pour la période courant du mois d'octobre 2016 au mois de mars 2018 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - dit qu'en raison de l'exception tirée de l'inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance du logement, aucun loyer n'est dû à compter du mois d'avril 2018 jusqu'au 20 janvier 2020, - condamné Mme [H] [G] à verser à la SCI Startimmo une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 2 800 euros par mois à compter du 20 janvier 2020 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, - débouté Mme [H] [G] de sa demande aux fins de dommages et intérêts pour atteintes à ses meubles, - condamné la SCI Startimmo à payer à Mme [H] [G] la somme de 5000 euros au titre du préjudice de jouissance, - condamne Mme [H] [G] à payer à la SCI Startimmo la somme de l 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné la compensation entre les sommes, - débouté Mme [H] [G] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire, - condamné Mme [H] [G] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Le juge a constaté l'existence et l'opposabilité à la SCI Startimmo du bail sous seing privé consenti à Mme [H] [G] le 7 décembre 2006, puis l'absence de paiement des loyers prévus à hauteur de 790 euros depuis le mois d'octobre 2016, caractérisant un manquement suffisamment grave de Mme [H] [G] à ses obligations pour justifier la résiliation du bail et son expulsion. Il a condamné Mme [H] [G] à payer les loyers échus d'octobre 2016 à mars 2018, et a jugé qu'aucun loyer n'était dû d'avril 2018 jusqu'au prononcé de l'expulsion en raison des travaux entrepris dans les lieux au mois de juin 2018. Il a fixé l'indemnité d'occupation courant à compter de la résiliation jusqu'à la libération des lieux à 2 800 euros par mois. Le juge a rejeté la demande de remise en état des lieux sous astreinte suite à la résiliation du contrat de bail. Il a jugé que Mme [H] [G] ne justifiait d'aucun préjudice lié aux atteintes portées à ses meubles du fait des travaux entrepris par la SCI Startimmo, mais lui a alloué une indemnité en réparation du trouble de jouissance subi à compter du mois d'avril 2018 à défaut de pouvoir accéder de manière paisible à ses affaires et ses meubles restés dans les lieux. Un commandement de quitter les lieux a été délivré à Mme [H] [G] le 11 mai 2020, et un procès-verbal d'expulsion a été établi le 15 septembre 2020 et signifié le 18 septembre 2020. *** Par déclaration reçue le 20 février 2020, Mme [H] [G] a interjeté appel du jugement du 20 janvier 2020 tendant à son annulation, et à tout le moins à son infirmation, en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail consenti le 7 décembre 2006 et a ordonné son expulsion à défaut de départ volontaire, l'a condamnée à payer un arriéré locatif d'octobre 2016 à mars 2018 inclus, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation évaluée à 2 800 euros par mois à compter du 20 janvier 2020, outre une indemnité au titre des frais irrépétibles, et l'a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour atteintes à ses meubles et limité la condamnation de la SCI Startimmo au titre de son préjudice de jouissance. Dans ses dernières conclusions transmises le 9 septembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [H] [G], appelante, demande à la cour sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 4 et 5 du code de procédure civile : - de faire droit à son appel et de rejeter l'appel incident, - de débouter la SCI Startimmo de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - d'infirmer le jugement entrepris, Et statuant à nouveau, - de dire n'y avoir lieu à résiliation du bail, - de dire en conséquence n'y avoir lieu à paiement d'indemnité d'occupation, - d'ordonner la remise en état des lieux sous astreinte de 800 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, - de la décharger de tout règlement de loyer jusqu'à remise en état des lieux et subsidiairement de toute indemnité d'occupation, Plus subsidiairement, - de limiter le montant de l'indemnité d'occupation au montant mensuel du loyer, - de condamner la SCI Startimmo au paiement de la somme de 2 000 euros par mois à compter du mois d'avril 2018 jusqu'à la remise en état et sa réintégration effective dans les lieux loués, à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, En tout état de cause, - de condamner la SCI Startimmo au paiement de la somme de 419 695 euros à titre de dommages et intérêts pour les atteintes à ses biens meubles, somme à parfaire lorsqu'elle aura pu réintégrer les lieux de manière effective, - de condamner la SCI Startimmo au paiement des sommes de 7 691,85 euros au titre de la facture d'électricité consommée par la SCI Startimmo, outre celle de 582 euros au titre des frais d'hôtellerie, - de dire qu'elle n'est redevable d'aucune indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - d'ordonner la compensation entre les créances respectives des parties, - de confirmer le jugement pour le surplus, - de condamner la SCI Startimmo aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance et d'appel ainsi qu'au règlement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, Mme [H] [G] fait valoir en substance : - que la SCI Louange à la Bonté Divine lui a donné en location les lieux litigieux selon les baux du 6 avril 2004 puis du 7 décembre 2006, moyennant un loyer mensuel de 790 euros, et qu'elle dispose d'un droit d'habitation opposable à l'adjudicataire du bien loué en ce que leur réalité est établie et qu'ils sont antérieurs à la saisie ; que le liquidateur de la SCI Louange de la Bonté Divine pouvait se faire remettre les baux et aurait dû s'en assurer afin de dresser un juste cahier des charges de la vente ; que la SCI Startimmo a procédé illégalement à son expulsion à deux reprises sans que son bail ait été résilié ; qu'elle n'est pas occupante sans droit ni titre ; - que le bailleur a refusé d'encaisser les loyers transmis par mandat postal et a créé une situation d'impayé afin d'expulser le locataire ; qu'elle ne peut produire les pièces comptables de la SCI attestant du paiement des loyers avant la procédure collective et la procédure d'adjudication ; - que le premier juge a statué ultra petita en prononçant la résiliation du bail ; que la SCI Startimmo ne conteste pas n'avoir jamais présenté de demande de résiliation de bail ; qu'elle ne saurait être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation ; - qu'elle a constaté lors de la réintégration des lieux après son expulsion que les locaux avaient été littéralement détruits de sorte que la maison est devenue inhabitable selon constat d'huissier dressé le 30 juin 2018 ; que ses affaires personnelles ont été pillées et abandonnées au milieu des gravats ; qu'une plainte a été déposée avec implication de la responsabilité individuelle des gérants pour le saccage du logement ; qu'après sa réintégration, les dirigeants de la SCI Startimmo se sont introduits illégalement dans la propriété et l'ont agressée verbalement ; qu'elle maintient sa demande de remise en état des lieux en dépit de l'exécution du jugement par la SCI Startimmo le 15 septembre 2020 (procès-verbal d'expulsion) ; - que les lieux sis au numéro 53 ont été restitués à la SCI Startimmo ; - que les dégâts résultant de la comparaison entre le procès-verbal d'expulsion et le procès-verbal de réintégration ont été évalués par JVIC Expertises ; que la SCI Startimmo s'est opposée à la réalisation d'une expertise par son assurance afin d'évaluer objectivement les pertes subies suite au saccage des lieux et à la destruction de ses meubles et objets, la privant de toute indemnisation ; qu'elle est sans emploi et perçoit le RSA, dans l'attente de l'octroi du statut d'handicapé, et a été hébergée chez sa fille en urgence ; - que deux vidéos et trois photographies démontrent que la SCI Startimmo s'est branchée directement dans la cave de son habitation (n°55) en tirant une rallonge jusqu'au local commercial (n°53) ; que la communication de ces pièces peut être réalisée par tous moyens, à la différence des actes de procédure. Dans ses dernières conclusions transmises le 23 août 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI Startimmo, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour sur le fondement des dispositions des articles 1103, 1353 et 1713 et suivants du code civil : - de déclarer Mme [H] [G] recevable mais mal fondée en son appel, - de la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident, En conséquence, - de confirmer le jugement rendu le 20 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Nancy en ce qu'il a : * ordonné à Mme [H] [G] de libérer les lieux et restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, * condamné Mme [H] [G] à lui verser une indemnité d'occupation d'un montant de 2 800 euros par mois à compter du 20 janvier 2020 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, * dit qu'à défaut pour Mme [H] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, elle pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, * débouté Mme [H] [G] de sa demande de dommages et intérêts pour atteinte à ses meubles, * condamné Mme [H] [G] à lui payer la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - d'infirmer le jugement rendu le 20 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Nancy en ce qu'il a : * dit que le bail conclu le 7 décembre 2006 entre la SCI Louange de la Bonté Divine et Mme [H] [G] concernant la maison à usage d'habitation situé 55 rue de la Garenne à Nancy, est valable, * rejeté la demande aux fins de voir déclarer inopposable le bail conclu le 7 décembre 2006 entre la SCI Louange de la Bonté Divine et Mme [H] [G] concernant la maison à usage d'habitation situé 55 rue de la Garenne à Nancy, * prononcé la résiliation au 19 janvier 2020 du bail conclu le 7 décembre 2006 entre la SCI Louange de la Bonté Divine et Mme [H] [G] concernant la maison à usage d'habitation situé 55 rue de la Garenne à Nancy, * dit qu'en raison de l'exception tirée de l'inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance du logement, aucun loyer n'est dû à compter du mois d'avril 2018 jusqu'au 20 janvier 2020, * l'a condamnée à payer à Mme [H] [G] la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance, * a ordonné la compensation entre les sommes, Y ajoutant, - de débouter Mme [H] [G] de l'ensemble de ses conclusions, fins et demandes reconventionnelles, - de lui déclarer inopposable le contrat de bail notarié du 6 avril 2004, - de déclarer nul et de nul effet le contrat de bail sous seing privé du 7 décembre 2006, - de constater que le contrat de bail sous seing privé du 7 décembre 2006 n'a jamais été exécuté par Mme [H] [G], et de lui déclarer inopposable, - de condamner Mme [H] [G] à lui payer une indemnité d'occupation de 2 800 euros par mois à compter du 1er octobre 2016 jusqu'au 1er octobre 2018, soit 67.200 euros, outre une indemnité équivalente mensuelle à compter du 1er novembre 2018 jusqu'à libération effective et définitive des lieux, A titre infiniment subsidiaire, - de constater que Mme [H] [G] se reconnaît débitrice de la somme de 14 220 euros, - de condamner Mme [H] [G] à lui payer la somme de 1 500 euros par mois au titre de l'arriéré de loyers entre le 1er octobre 2016 et le 1er octobre 2018, soit 36 000 euros, outre la somme de 2 800 euros par mois à compter du 1er novembre 2018 jusqu'à la libération effectives des lieux, En toute hypothèse, - d'ordonner l'expulsion de cette dernière des lieux sis 53 avenue de la Garenne à Nancy (54000), ainsi que de tous occupants de son chef, dans la huitaine de la décision à intervenir, par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec le concours de la force publique, ainsi que la restitution des clés dans la huitaine suivant la signification de la décision à intervenir, - de condamner Mme [H] [G] à lui payer une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - de condamner Mme [H] [G] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - de condamner Mme [H] [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de Maître François Cahen, avocat aux offres de droit. Au soutien de ses demandes, la SCI Startimmo fait valoir en substance : - que le bail notarié du 6 avril 2004, s'agissant d'un bail authentique antérieur de plus de douze ans au jugement d'adjudication qui n'a jamais été exécuté ni publié, lui est inopposable ; que le bail sous seing privé du 7 décembre 2006, qui n'a jamais été enregistré ni exécuté, n'a pas de date certaine, et ne peut être opposable à l'adjudicataire ; que les conditions d'occupation de l'immeuble ont été rendues volontairement inexactes par Mme [H] [G] qui n'a jamais indiqué l'existence d'un quelconque bail lors de la procédure de saisie immobilière ; que Mme [H] [G] s'est procuré le RIB de la SCI Startimmo afin d'effectuer un seul virement ; que Mme [H] [G] a saisi le juge de l'exécution afin de bénéficier d'un délai pour se reloger sans invoquer l'existence de baux ; que Mme [H] [G] est occupante des lieux sans droit ni titre ; - que Mme [H] [G] se reconnaît redevable de la somme de 14 220 euros pour un loyer de 790 euros entre le 1er octobre 2016 et le 1er avril 2018, date de son expulsion ; que Mme [H] [G] ne justifie pas d'une valeur locative inférieure à celle retenue par l'agence immobilière IAD à hauteur de 2 800 euros à compter du 1er octobre 2016 ; - qu'il ne saurait être reproché au bailleur d'avoir manqué à son obligation de délivrance dès lors qu'aucun contrat de bail ne lui a jamais été opposé dans le cadre de la saisie immobilière ; que la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [H] [G] pour atteinte à ses biens est fantaisiste et ressort d'une prétendue expertise non contradictoire réalisée pendant la période de reprise des lieux par référence à des valeurs non corroborées par des factures ; que Mme [H] [G] a pu reprendre possession de ses effets personnels lors de la reprise de possession des lieux ; que le procès-verbal d'expulsion établi le 15 septembre 2020 en exécution du jugement déféré démontre l'absence de saccage ou de dégradation de ses biens personnels ; - que les demandes nouvelles de Mme [H] [G] tendant au remboursement d'une facture d'électricité et de frais d'hôtel exposés en janvier 2021 doivent être écartées ; que la facture concerne les locaux du numéro 55 et que l'usage d'une rallonge entre les numéros 55 et 53 ne ressort pas des pièces communiquées par RPVA ni du constat établi par ministère d'huissier ; - qu'elle subit un préjudice moral lié à l'impossibilité de revendre l'immeuble. *** Par arrêt avant dire-droit en date du 31 mars 2022, la cour a : - ordonné la réouverture des débats, - invité les parties à présenter leurs observations sur l'application des dispositions de l'article 1709 du code civil soulevées d'office par la cour, - dit que les observations des parties en réponse devront être déposées au plus tard pour le 15 mai 2022, - dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du jeudi 2 juin 2022 aux fins de mise en délibéré, - réservé les demandes et les dépens. La cour a constaté que le bail sous seing privé du 7 décembre 2006 avait été conclu ' pour une durée indéterminée s'agissant du domicile familial des locataires ', et a sollicité les observations des parties sur la nullité d'ordre public du bail sous seing privé du 7 décembre 2006 en vertu des dispositions de l'article 1709 du code civil. Dans ses conclusions transmises le 13 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [H] [G] a indiqué que la nullité du bail sous seing privé du 7 décembre 2006 était sans emport au regard, en tout état de cause, de l'existence du bail notarié conclu pour une durée de six années à compter du 1er février 2004, et a maintenu ses demandes tendant à voir annuler et infirmer le jugement entrepris. Dans ses conclusions transmises le 13 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI Startimmo a indiqué au visa de l'article 1709 du code civil, que la prohibition des baux perpétuels ou à durée indéterminée, d'ordre public, a pour effet la nullité du bail consenti le 7 décembre 2006. *** La clôture de l'instruction a été prononcée le 15 octobre 2021. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'opposabilité à l'adjudicataire des baux consentis par le débiteur saisi L'article L. 322-13 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi. En outre, l'article R. 322-64 dudit code prévoit que, sauf si le cahier des conditions de vente prévoit le maintien dans les lieux du débiteur saisi, l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant de son chef n'ayant aucun droit qui lui soit opposable à compter du versement du prix ou de sa consignation et du paiement des frais taxés. Or, l'article L. 321-4 dudit code précise que ' les baux consentis par le débiteur après l'acte de saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant comme à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité du bail peut être faite par tout moyen. ' En l'espèce, Mme [H] [G] verse aux débats deux baux d'habitation successivement conclus les 6 avril 2004 et 7 décembre 2006 entre d'une part la SCI Louange de la Bonté Divine, bailleresse et débiteur saisi, représentée par sa gérante Mme [H] [G], et d'autre part Mme [H] [G] et M. [Y] [I], locataires, pour un immeuble à usage d'habitation situé 55 avenue de la Garenne à Nancy. Le premier contrat est un bail notarié conclu pour une durée initiale de six ans renouvelable, à effet du 1er février 2004, moyennant un loyer mensuel de 1 500 euros. Le deuxième bail a été conclu sous seing privé ' pour une durée indéterminée s'agissant du domicile familial des locataires ' moyennant un loyer mensuel de 790 euros. Or, il y a lieu de constater que le bail sous seing privé du 7 décembre 2006 stipule qu'il ' annule tout précédent bail rédigé soit chez Maître [U] (...) ou tout autres offices notariales' (sic) et qu'il ' a été convenu avec son associé unique M. [I] [Y] de procéder à l'annulation de tout bail rédigé avant celui-ci '. Aussi, Mme [H] [G] rapporte la preuve de l'existence d'un bail d'habitation consenti par le débiteur saisi, la SCI Louange de la Bonté Divine, antérieurement au jugement du tribunal de commerce de Nancy ayant prononcé sa liquidation judiciaire en date du 6 mai 2008 et à l'ordonnance du juge commissaire du 16 mars 2015 ayant ordonné la vente aux enchères publiques dudit bien immobilier devant le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Nancy, en la forme des saisies immobilières. Néanmoins, il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 1709 du code civil, que la cour a soulevé d'office, que la conclusion d'un bail à durée indéterminée (bail perpétuel) est prohibée. Ainsi, il y a lieu de déclarer nul et de nul effet le bail sous seing privé consenti le 7 décembre 2006. Le jugement critiqué sera infirmé sur ce point. Suite à l'annulation du bail sous seing privé du 7 décembre 2006, Mme [H] [G] ne peut en l'état se prévaloir que du bail notarié établi le 6 avril 2004 afin de justifier d'un titre d'occupation des lieux antérieur à la liquidation du débiteur saisi et à la saisie. Or, l'article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 prévoit en son 1° b) que sont obligatoirement publiés au bureau des hypothèques de la situation des immeubles les actes portant ' bail pour une durée de plus de douze années ', tandis que l'article 30. 3 du même décret édicte qu'à ' défaut de publicité, ne peuvent jamais être opposés aux tiers (...) les baux, pour une durée supérieure à douze ans '. Aussi, ces tiers sont ceux ' qui, sur le même immeuble, ont acquis du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques '. En l'espèce, il y a lieu de constater que le bail notarié consenti à Mme [H] [G] le 6 avril 2004 pour une durée renouvelable de 6 ans courant à compter du 1er février 2004 n'est pas soumis à l'obligation de publication au bureau des hypothèques du lieu de situation de l'immeuble au regard de sa durée initiale convenue pour une durée inférieure à douze ans. Dans ces conditions, il en résulte que le bail notarié établi le 6 avril 2004 est opposable à la SCI Startimmo, adjudicataire du bien selon jugement du 29 septembre 2016. Dès lors, Mme [H] [G] n'est pas occupante sans droit ni titre de l'immeuble sis à Nancy, 53-55 rue de la Garenne et la SCI Startimmo ne saurait solliciter le paiement d'indemnités d'occupation pour la période courant du 1er octobre 2016 au 1er octobre 2018. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Sur la résiliation du contrat de bail Mme [H] [G] soutient que le premier juge a statué 'ultra petita' (c'est-à-dire au-delà des demandes) en prononçant la résiliation du bail pour manquement suffisamment grave à ses obligations découlant du contrat de bail, et plus précisément de son obligation de paiement des loyers. En effet, il est constant que Mme [H] [G] ne conteste pas être redevable d'une somme de 14 220 euros au titre de l'arriéré locatif sur la période du 1er octobre 2016 au 1er mars 2018 inclus sur la base du loyer mensuel prévu au contrat de bail sous seing privé du 7 décembre 2006 à hauteur de 790 euros. Or, s'il est constant qu'à titre principal, la SCI Startimmo sollicite la condamnation de Mme [H] [G] uniquement au paiement d'indemnités d'occupation du fait de l'inopposabilité soutenue des contrats de bail, en revanche, elle sollicite à titre infiniment subsidiaire, à l'instar de ses conclusions présentées en première instance : ' - de constater que Mme [H] [G] se reconnaît débitrice de la somme de 14 220 euros, - de condamner Mme [H] [G] à lui payer la somme de 1 500 euros par mois au titre de l'arriéré de loyers entre le 1er octobre 2016 et le 1er octobre 2018, soit 36 000 euros, outre la somme de 2 800 euros par mois à compter du 1er novembre 2018 jusqu'à la libération effectives des lieux, En toute hypothèse, - d'ordonner l'expulsion de cette dernière des lieux sis 53 avenue de la Garenne à Nancy (54000), ainsi que de tous occupants de son chef, dans la huitaine de la décision à intervenir, par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec le concours de la force publique, ainsi que la restitution des clés dans la huitaine suivant la signification de la de décision à intervenir. ' Aussi, la SCI Startimmo se prévaut ' à titre très subsidiaire ' de l'opposabilité des contrats de bail litigieux, et du défaut de paiement des loyers afin de solliciter, ' en toute hypothèse ' l'expulsion de Mme [H] [G] des lieux loués. Dans ces conditions, il convient de considérer que le premier juge a statué dans les limites des demandes présentées par la SCI Startimmo en prononçant la résiliation du contrat de bail. Sur le fond, il est constant que Mme [H] [G] ne conteste pas l'absence de paiement des loyers à la SCI Startimmo depuis le 1er octobre 2016. Or, il est constant que suite à son expulsion des 4 et 12 avril 2018, Mme [H] [G] a réintégré les lieux suivant ordonnance du 28 mai 2018 et n'a pas sollicité de consignation des loyers afin de voir ordonner des travaux de remise en état du bien loué. Dans ces conditions, le défaut de paiement des loyers caractérise en l'état un manquement grave de Mme [H] [G] à ses obligations, justifiant la résiliation du contrat de bail au 19 janvier 2020, conformément au jugement déféré, et son expulsion des lieux loués. Dès lors, le jugement contesté sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du contrat de bail, mais infirmé s'agissant de la date du contrat de bail résilié correspondant à celle de l'acte notarié. Sur la créance du bailleur et le trouble de jouissance de la locataire Eu égard au montant du loyer convenu à hauteur de 1 500 euros au bail notarié, Mme [H] [G] est redevable d'une somme de 27 000 euros au titre des loyers échus et impayés du 1er octobre 2016 au 1er mars 2018 inclus, compte tenu de son expulsion suivant procès-verbal du 4 avril 2018. Ainsi, le jugement déféré sera infirmé sur ce point quant au montant de la condamnation. Par suite, Mme [H] [G] a été autorisée à réintégrer les lieux loués par ordonnance du 28 mai 2018 en vertu des deux contrats de bail produits en référé. Pour autant, il ressort du constat dressé par ministère d'huissier le 30 juin 2018 que la porte d'entrée de l'immeuble est endommagée au niveau du verrou de sécurité, que les meubles de cuisine ont été démontés et que les fils d'alimentation des équipements électriques de la cuisine équipée sont visibles, que le cabinet de toilettes est absent (l'évacuation au sol étant seule visible), que le receveur de douche est détruit au rez-de-chaussée, que des fils électriques ne sont pas isolés et qu'un tableau électrique comporte une rangée dépourvue de cache de protection, que trois cloisons centrales de séparation de pièces ont été détruites avec la présence de débris et de laine de roche au sol, à l'instar de la structure métallique, avec des gravats jonchant le sol de la salle de bains, et que le tablier de la baignoire et le receveur de douche du premier étage ont également été détruits. En outre, il ressort du constat dressé par ministère d'huissier le 14 juin 2018, lors de la réintégration de Mme [H] [G] dans les lieux, que le gérant de la SCI Startimmo a déclaré que les locaux étaient inhabitables. De même, le procès-verbal de constat établi le 14 février 2020 atteste de l'absence de modification des lieux à cette date. Au surplus, la SCI Startimmo ne justifie de l'exécution d'aucun travaux depuis le 30 juin 2018 tendant à rendre les lieux habitables, conformément à l'ordonnance de référé du 28 mai 2018. Aussi, au regard de l'inhabitabilité des lieux et du préjudice subi par Mme [H] [G] dans le cadre de la jouissance des lieux accordée à titre provisoire par l'ordonnance de référé du 28 mai 2018, Mme [H] [G] ne saurait être redevable envers la SCI Startimmo d'un loyer ou d'une indemnité d'occupation sur la période courant du 28 mai 2018 jusqu'à son expulsion intervenue en exécution du jugement déféré, suivant procès-verbal établi le 15 septembre 2020. Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a dispensé Mme [H] [G] du paiement des loyers sur la période courant d'avril 2018 au 20 janvier 2020, mais infirmé en ce qu'il a condamné Mme [H] [G] à payer à la SCI Startimmo une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 2 800 euros à compter du 20 janvier 2020 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux et a condamné en outre la SCI Startimmo à payer à Mme [H] [G] une somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi pour la période courant du mois d'avril 2018 au prononcé du jugement. Sur la demande de remise en état des lieux Eu égard à la résiliation du contrat de bail, Mme [H] [G] sera déboutée de sa demande aux fins de remise en état des lieux loués sous astreinte. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur la demande en dommages et intérêts de Mme [H] [G] en réparation de l'atteinte à ses biens Il y a lieu de constater que Mme [H] [G] ne produit aucune pièce établissant la propriété des objets listés comme ayant été détériorés, dégradés ou volés, ni leur valeur. En outre, l'état des pertes chiffrées réalisé par JVIC Expertises reprend le contenu des pièces établies par Mme [H] [G] et versées antérieurement aux débats. Au surplus, elle ne saurait prétendre percevoir le coût de remise en état des lieux, tel qu'évalué dans ses pièces. Ainsi, Mme [H] [G] sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts. Le jugement contesté sera confirmé sur ce point. Sur le remboursement par la SCI Startimmo de la facture d'électricité et des frais d'hôtellerie Mme [H] [G] expose qu'elle a reçu une facture d'électricité établie le 28 octobre 2020 (correspondant à une consommation du 24 octobre 2019 au 27 septembre 2020) faisant état d'une surconsommation évaluée à hauteur de 7 471,85 euros, à payer en sus des mensualités prélevées en fonction de sa consommation annuelle antérieure, de telle sorte que les mensualités sont portées de 220 euros à 255 euros. Or, elle verse aux débats des photographies tirées d'une clé USB en précisant qu'elles attestent du branchement du compteur du numéro 53 (propriété de la SCI Startimmo) sur son compteur au numéro 55, et sollicite le remboursement de la somme de 7 471,85 euros par la SCI Startimmo. La demande en compensation présentée par Mme [H] [G] ayant pour fondement des faits révélés postérieurement au jugement déféré ne constitue pas une prétention nouvelle prohibée en appel. Néanmoins, sur le fond, il y a lieu de constater que les photographies versées aux débats, peu explicites et lisibles, ne permettent pas d'imputer à la SCI Startimmo la surconsommation d'électricité facturée à Mme [H] [G]. Aussi, elle sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts à ce titre. De même, Mme [H] [G] produit des factures d'hôtel du 25 janvier 2021 d'un montant total de 582 euros faisant référence à trois réservations pour des séjours à Nancy dont les dates ne sont pas indiquées. Dans ces conditions, elle ne saurait utilement prétendre à leur remboursement par la SCI Startimmo à défaut de rapporter la preuve d'un préjudice en lien avec une faute de la SCI Startimmo. Dès lors, Mme [H] [G] sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts. Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive Il y a lieu de constater que Mme [H] [G] s'est maintenue dans les lieux appartenant à la SCI Startimmo à compter du 1er octobre 2016, malgré la délivrance d'un commandement de quitter les lieux le 16 octobre 2017. Pour autant, le juge des référés a ordonné la réintégration de Mme [H] [G] dans les lieux le 28 mai 2018, malgré l'accord du concours de la Force Publique par le Préfet et les procès-verbaux d'expulsion établis les 4 et 12 avril 2018. Aussi, la SCI Startimmo ne rapporte pas la preuve d'une résistance abusive de Mme [H] [G] à quitter les lieux dans l'attente d'une décision au fond. Dès lors, la SCI Startimmo sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Le jugement critiqué sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. Mme [H] [G] qui succombe à hauteur de cour sera condamnée à payer à la SCI Startimmo la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel, lesdites condamnations emportant nécessairement rejet de ses prétentions formées à ces titres. PAR CES MOTIFS : LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, DECLARE recevable en la forme la demande nouvelle de Mme [H] [G] en dommages et intérêts, INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau, DECLARE nul et de nul effet le bail sous seing privé consenti le 7 décembre 2006, DECLARE opposable à la SCI Startimmo le bail notarié consenti à Mme [H] [G] le 6 avril 2004, PRONONCE la résiliation du contrat de bail notarié établi le 6 avril 2004 entre la SCI Louange à la Bonté Divine et Mme [H] [G] concernant la maison à usage d'habitation sise à Nancy, 55 rue de la Garenne, CONDAMNE Mme [H] [G] à payer à la SCI Startimmo la somme de 27 000 € (vingt sept mille euros) au titre des loyers échus et impayés du 1er octobre 2016 au 1er mars 2018 inclus, DEBOUTE la SCI Startimmo de sa demande tendant à voir condamner Mme [H] [G] au paiement d'un loyer ou d'une indemnité d'occupation sur la période courant du 28 mai 2018 jusqu'à sa sortie des lieux au 15 septembre 2020, en raison du trouble de jouissance subi dans l'occupation des lieux, CONFIRME le jugement déféré pour le surplus en ses dispositions ayant ordonné l'expulsion de Mme [H] [G], ainsi qu'en ses dispositions ayant débouté Mme [H] [G] de sa demande de remise en état des lieux et de sa demande en dommages et intérêts pour atteinte à ses biens, de même qu'au titre des frais irrépétibles et aux dépens, Y ajoutant, DEBOUTE Mme [H] [G] de sa demande de remboursement par la SCI Startimmo d'une facture d'électricité et de frais d'hôtellerie, DEBOUTE la SCI Startimmo de sa demande en dommages et intérêts pour résistance abusive, DEBOUTE Mme [H] [G] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [H] [G] à payer à la SCI Startimmo la somme de 2 000 € (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Mme [H] [G] aux dépens et autorise Maître François Cahen, avocat, à faire application de l'article 699 du Code de Procédure Civile, Le présent arrêt a été signé par Madame Fabienne Girardot, Conseillère à la Cour d'Appel de NANCY pour le président empêché, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LA CONSEILLERE POUR LE PRESIDENT EMPECHE, Minute en dix-huit pages.