Cour d'appel, 08 mars 2023. 22/02024

COUR D'APPEL DE RIOM Troisième chambre civile et commerciale ARRET N° DU : 08 Mars 2023 N° RG 22/02024 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F4XB VD Arrêt rendu le huit Mars deux mille vingt trois Sur APPEL d'une ORDONNANCE DE REFERE rendue le 04 octobre 2022 par le président du tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND (RG n° 22/00361) COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré : Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller Madame Virginie DUFAYET, Conseiller En présence de : Mme Christine VIAL, Greffier, lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : La société AGENCE DE PERFORMANCE ENERGETIQUE A.D.P.E. SASU immatriculée au RCS de Clermont-Ferrnd sous le n° 821 736 089 00011 [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Me Gwendoline MOYA de la SELARL MOYA AVOCAT, avocat au barreau de CUSSET/VICHY APPELANTE ET : La société dénommée 'SCI IGOR' SCI immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le n° 433 073 913 00017 [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Me François Xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND INTIMÉE DEBATS : A l'audience publique du 11 Janvier 2023 Madame DUFAYET a fait le rapport oral de l'affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l'article 785 du CPC. La Cour a mis l'affaire en délibéré au 08 Mars 2023. ARRET : Prononcé publiquement le 08 Mars 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Exposé du litige Suivant acte en date du 3 décembre 2017, la SCI IGOR a donné à bail à la SAS Agence de Performance Energétique (ADPE) un local commercial situé [Adresse 1]. Le contrat comporte une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges. Le 28 mars 2022, la SCI IGOR a fait signifier à la SAS ADPE un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 10 807,20 euros. Le 16 mai 2022, la SCI IGOR a fait assigner la SAS ADPE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand notamment afin de constater la résiliation de plein droit du bail. Par ordonnance du 4 octobre 2022, le juge des référés a : - au principal renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles en aviseront, - au provisoire : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 3 décembre 2017, suivant commandement de payer délivré par acte d'huissier du 28 mars 2022, - constaté la résiliation à la date du 28 avril 2022 du contrat de bail liant la SCI IGOR, d'une part, et la SAS ADPE, d'autre part, par le jeu de la clause résolutoire, - en conséquence dit que la SAS ADPE sera tenue d'évacuer et de rendre libres les locaux appartenant à la SI IGOR situés [Adresse 1] dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, - ordonné, à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clés, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L.421-1 et suivants et R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et conformément à l'article L.433-1 du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée, - condamné la SAS ADPE à payer à la SCI IGOR, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation de 1 949 euros HT, à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés, - dit n'y avoir lieu à référé sur toutes les autres demandes, - condamné la SAS ADPE à payer à la SCI IGOR la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SAS ADPE aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, - rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Suivant déclaration électronique en date du 18 octobre 2022, la SAS ADPE a interjeté appel de cette ordonnance. Par conclusions régulièrement déposées et signifiées par voie électronique le 21 novembre 2022, la société appelante demande à la cour, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, d'infirmer l'ordonnance du juge des référés en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de : - dire et juger que la créance de loyer invoquée par la SCI IGOR est contestable, - constater que la SAS ADPE s'est acquittée des sommes dues dans le délai du commandement de payer visant la clause résolutoire, - constater les manquements répétés de la SCI IGOR à ses obligations contractuelles, - en conséquence : - déclarer la SCI IGOR recevable mal fondée en l'ensemble des demandes, fins et prétentions, - débouter la SCI IGOR de l'ensemble de ses demandes, - résilier le bail commercial la liant à la SAS ADPE aux torts exclusifs de la SCI IGOR, - condamner la SCI IGOR à payer et porter à la SAS ADPE une somme de 50 000 euros à titre provisionnel, - en tout état de cause, condamner la SCI IGOR à payer et porter à la SAS ADPE une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Suivant conclusions régulièrement déposées et notifiées par voie électronique le 1er décembre 2022, la SCI IGOR demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de : - débouter la SASU ADPE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions. - confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 3 décembre 2017, suivant commandement de payer délivré par acte d'huissier du 28 mars 2022, - constaté la résiliation à la date du 28 avril 2022 du contrat de bail liant la SCI IGOR, d'une part, et la SASU ADPE, d'autre part, par le jeu de la clause résolutoire, - en conséquence : - dit que la SASU ADPE sera tenue d'évacuer et de rendre libres les locaux appartenant à la SCI IGOR situés [Adresse 1], dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, - ordonné à défaut de départ volontaire, incluant la restitution des clefs, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411- 1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et conformément à l'article L. 433- 1 du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de la partie expulsée, - dit n'y avoir lieu à référé sur toutes autres demandes, - condamné la SASU ADPE à payer à la SCI IGOR la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SASU ADPE aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, - infirmer l'ordonnance de référé rendue en ce qu'elle a condamné la SASU ADPE à payer à la SCI IGOR, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation de 1 949 euros HT, à compter de la présente décision et jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés, - statuant à nouveau, vu l'article 16, intitulé 'indemnité d'occupation', stipulée au bail commercial, juger que l'indemnité d'occupation dont sera redevable envers la société IGOR, la SASU ADPE sera d'un montant journalier de 96 € à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à complète libération des lieux, - condamner la SASU ADPE à payer cette somme à compter de l'ordonnance de référé du 4 octobre 2022, - en tout état de cause, condamner la SASU ADPE à payer et porter à la SCI IGOR une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - la condamner aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer délivré par la SELARL CM JUSTITIA le 28 mars 2022, les frais de greffe commercial, les frais de première instance et les dépens en appel. Il est renvoyé aux écritures respectives des parties pour l'exposé complet de leurs prétentions et moyens. La procédure a fait l'objet d'une fixation à brefs délais en application de l'article 905 du code de procédure civile et a été clôturée par ordonnance du 11 janvier 2023. Postérieurement à l'ordonnance de clôture, le conseil de la SARL ADPE a produit des pièces. Motivation de la décision A titre liminaire, il convient d'écarter des débats les pièces transmises par le conseil de la SARL ADPE postérieurement à l'ordonnance de clôture. Aux termes de l'article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Il n'est pas contesté que le contrat de bail commercial conclu entre les parties prévoit une clause résolutoire rédigée comme suit : 'à défaut d'un paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance (...) et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit'. Un commandement de payer les loyers de novembre 2021 à mars 2022 et visant cette clause résolutoire a été signifié par la SCI Igor à la SARL ADPE le 28 mars 2022. Dans ses écritures, la SARL ADPE reconnaît qu'elle avait un retard dans le paiement des loyers qu'elle impute notamment à des erreurs de facturation de la part de la bailleresse. Elle indique avoir régularisé les loyers de novembre à février dans le mois de la délivrance du commandement, mais concède que le loyer du mois de mars 2022 a été réglé postérieurement. Il s'ensuit que l'acquisition de la clause résolutoire est automatique et que le bail est résilié à la date du 28 avril 2022. L'alinéa 2 de l'article L.145-41 précité prévoit que 'les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.' En l'espèce, force est de constater que la cour n'est pas saisie d'une telle demande. En effet, si la SARL ADPE a développé à titre subsidiaire une demande de suspension des effets de la clause résolutoire dans le corps de ses écritures, celle-ci n'est pas reprise dans le dispositif des conclusions qui seul saisit la cour en vertu des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile. En outre, les délais de paiement et la suspension de des effets de la clause ne peuvent pas être accordés d'office en la matière. L'intimée sollicite à titre incident que l'ordonnance soit réformée sur le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle qui a été fixée par le juge des référés à la somme 1 949 euros HT. Elle rappelle qu'en vertu l'article 16 du contrat de bail, l'indemnité d'occupation sera égale par jour de retard à 1/365ème du loyer courant hors taxe majoré de 50%, soit une indemnité journalière de 96 euros sur la base d'un loyer mensuel actuel hors charges et HT de 1 949 euros. Il résulte des dispositions de l'article 1231-5 alinéa 2 du code civil que le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l'espèce, l'application d'une telle pénalité porte le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 2 880 euros, soit une majoration de presque 1 000 euros par rapport au montant du loyer actuel. Une telle pénalité apparaît excessive au regard de la régularisation, certes tardive, du paiement des loyers et donc du préjudice subi par le bailleur. La majoration sera ramenée à 10%, soit une indemnité journalière d'un montant de 70,47 euros, ramenée à 70 euros. L'ordonnance querellée sera ainsi confirmée, sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation. Par ailleurs, la cour ne peut que débouter la société appelante de sa demande de résiliation du bail aux torts du bailleur, le juge des référés n'ayant pas compétence pour apprécier les fautes reprochées au bailleur. La SARL ADPE succombant à l'instance sera condamnée aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS : La cour, après en avoir délibéré, statuant contradictoirement, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe ; Ecarte des débats les pièces adressées à la cour par le conseil de la SARL ADPE postérieurement à l'ordonnance de clôture ; Confirme l'ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation ; Statuant de nouveau de ce chef et y ajoutant : fixe le montant de l'indemnité journalière d'occupation à la somme de 70 euros à compter du 1er juin 2022 et jusqu'à complète libération des lieux ; Déboute la SARL ADPE de l'ensemble de ses demandes ; Condamne la SARL ADPE à payer à la SCI Igor la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Condamne la SARL ADPE aux dépens d'appel. Le greffier, La présidente,