Tribunal judiciaire, 13 mai 2024. 24/00405

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 4] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 24/00405 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X5QO N° de Minute : 24/00286 JUGEMENT DU : 13 Mai 2024 Société FONCIERE DE L'ERABLE C/ [T] [Z] REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 13 Mai 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) Société FONCIERE DE L'ERABLE, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Christelle MATHIEU, avocat au barreau de VALENCIENNES ET : DÉFENDEUR(S) M. [T] [Z], demeurant [Adresse 3] comparant en personne ; COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Mars 2024 Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 13 Mai 2024, date indiquée à l'issue des débats par Louise THEETTEN, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG : 24/00405 – PAGE - SD EXPOSE DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 25 octobre 2021 et à effet du 26 octobre 2021, la société anonyme (SA) Fonciere de l'Erable a donné à bail à M. [T] [Z] et Mme [F] [N] un logement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel révsiable de 621 euros, majorée d'une provision sur charges de 40 euros. Par correspondance du 4 octobre 2022, Mme [F] [N] a donné congé de son contrat de bail. Des loyers étant demeurés impayés, la SA Fonciere de l'Erable a fait signifier le 20 septembre 2023 à M. [Z] et le 22 septembre 2023 Mme [F] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2048,40 euros. La SA Fonciere de l'Erable a ensuite fait assigner M. [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE par acte du commissaire de justice le 2 janvier 2024aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir : Constater la résiliation du bail sous seing privé conclu entre les parties à l’expiration du délai de 2 mois du commandement de payer visant la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de M. [Z] ainsi que de tout occupant de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner M. [Z] à lui payer:3460,14 euros au titre de l’arriéré des loyers et des charges au jour de la résiliation du bail ;705,87 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail soit du 22 novembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux ;2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusives et en réparation du préjudice moral subi ;2000 euros à titre d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [Z] aux entiers frais et dépens comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.A l’audience du 11 mars 2024, la SA Fonciere de l'Erable, représentée par son conseil, réitère ses demandes initiales sauf à répliquer que la dette a été réglée en dehors du délai de deux mois prévu au commandement et que le terme de mars n'est pas acquitté. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé à l'assignation de la SA Fonciere de l'Erable pour un exposé complet de ses prétentions et moyens. M. [Z] demande le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Il expose avoir effectué toutes les démarches nécessaires auprès la SA Fonciere de l'Erable pour mettre en place un prélèvement automatique. Il soutient qu’il a réglé le montant du loyer du mois de mars 2024 et s’engage à produire, à la demande du tribunal et en cours de délibéré, les justificatifs des paiements. Par correspondance électronique reçue au greffe le 21 mars 2024, M. [Z] a adressé des quittances, un ordre de virement et des correspondances, qu'il justifie avoir communiqués à son contradicteur. MOTIFS DE LA DECISION : Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail : Sur l’accomplissement des formalités auprès de la préfecture du Nord : Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord par la voie électronique le 3 janvier 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Sur l’accomplissement des formalités auprès de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives : La SA Fonciere de l'Erable justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 25 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, la demande sera déclarée recevable. Sur le constat d’acquisition de la clause résolutoire et la demande reconventionnelle de délais de paiement : Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate concernant le délai entre le commandement de payer les loyers et charges et l'acquisition des conditions de la clause résolutoire, la clause résolutoire d'un bail d'habitation pour défaut de paiement des loyers et des charges ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, «V.  Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. » « VII. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » En l’espèce, le bail conclu le 25 octobre 2021 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en son article VIII. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [Z] le 20 septembre 2023, pour la somme de 2 048,40 euros laissant un délai de deux mois à M. [Z] pour s'exécuter. C'est donc ce délai, plus favorable que celui prévu par la loi, qui s'applique pour apprécier si les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois au vu de l'historique du 6 mars 2024. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisitions de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies, à l’égard de M. [Z], depuis le 21 novembre 2023. Toutefois, il résulte des quittances de loyers de janvier 2023 à février 2024, de la correspondance du mandataire en charge de la gestion locative, l’agence Square habitat, du 15 février 2024, et des déclarations de la SA Fonciere de l'Erable à l’audience, et de la quittance de mars 2024 et ordres de virements aux débats que M. [Z] a repris le paiement du loyer courant avant la date d'audience, même si un dernier terme n'a été payé que par virement ordonné le jour de l'audience. Ces mêmes pièces établissent que l'intégralité de la dette de loyers et de charges a été payée au plus tard le 19 mars 2024. Le paiement de l'intégralité de la dette suffit à établir que M. [Z] était en mesure de s'acquitter de sa dette de manière échelonnée dans le délai de 36 mois prévu par la loi. Il convient en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire, de constater que la dette est apurée au 19 mars 2024 par le respect de délais de paiement accordés de manière rétroactive et que la clause résolutoire est, en conséquence, réputée ne jamais avoir joué. Dans ces conditions, toutes les autres demandes de la SA Fonciere de l'Erable aux fins d'expulsion et de condamnation à paiement de loyers, charges et indemnités d'occupation seront rejetées. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive : La SA Fonciere de l'Erable fonde sa demande sur l'article 1240 du code civil qui régit les relations extracontractuelles mais reproche à M. [Z] une faute dans l'exécution de ses obligations contractuelles, à savoir la non exécution ou l'exécution tardive desdites obligations. La demande de dommages-intérêts ne peut donc être accueillie sur le fondement allégué. En toutes hypothèses, la SA Fonciere de l'Erable ne justifie d'aucun préjudice moral. La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires M. [Z], qui succombe principalement, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 septembre 2023. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA Fonciere de l'Erable, M. [Z] sera condamné au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort ; DECLARE recevable l'action en résiliation de bail introduite par la société anonyme Fonciere de l'Erable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2021 entre, d’une part, la société anonyme Fonciere de l'Erable et, d’autre part, M. [T] [Z] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], deuxième étage à Lille se sont trouvées réunies à compter du 21 novembre 2023 ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONSTATE le règlement par M. [T] [Z] de l'intégralité de sa dette locative au 19 mars 2024 ; DIT que la clause résolutoire est désormais dépourvue d'effet et réputée n'avoir jamais joué ; CONDAMNE M. [T] [Z] à payer à la SA Fonciere de l'Erable la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SA Fonciere de l'Erable du surplus de ses demandes ; CONDAMNE M. [T] [Z] aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé le 13 mai 2024 par mise à disposition au greffe. Le greffier La juge des contentieux et de la protection