Cour d'appel, 22 mai 2024. 21/03125

5ème Chambre ARRÊT N° 201 N° RG 21/03125 - N° Portalis DBVL-V-B7F-RU3S (Réf 1ère instance : 18/01028) M. [F] [V] C/ M. [R] [U] Mme [Z] [W] épouse [U] M. [K] [U] M. [G] [U] M. [S] [U] Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours Copie exécutoire délivrée le : à : Me Prima Dugast Me Moncoq RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 22 MAI 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 18 Mars 2024, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 22 Mai 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANT : Monsieur [F] [V] né le 03 Novembre 1973 à [Localité 9] [Adresse 7] [Localité 13] Représenté par Me Armelle PRIMA-DUGAST, postulant, avocat au barreau de RENNES Représenté par Me Guillaume FOURRIER, plaidant, avocat au barreau de PARIS INTIMÉS : Monsieur [R] [U], ès nom et intervenant ès qualités de représentant légal de [N] [U] née le 28 09 2009 à [Localité 10] né le 04 Octobre 1964 à [Localité 11], de nationalité française, [Adresse 2] [Localité 13] Madame [Z] [W] épouse [U], ès nom et intervenante ès qualités de représentante légale de [N] [U] née le 28 09 2009 à [Localité 10] née le 09 Juillet 1971 à [Localité 8], de nationalité française, [Adresse 2] [Localité 13] INTERVENANTS : Monsieur [K] [U] né le 24 Novembre 2001 à [Localité 15], de nationalité française, pâtissier [Adresse 2] [Localité 13] Monsieur [G] [U] né le 24 Novembre 2001 à [Localité 15], de nationalité française, étudiant [Adresse 3] [Localité 6] Monsieur [S] [U] né le 01 Juillet 2005 à [Localité 10], de nationalité française, lycéen [Adresse 2] [Localité 13] Représentés par Me Cyrille MONCOQ de la SELARL ALPHA LEGIS, plaidant/postulant, avocats au barreau de SAINT-MALO Suivant acte notarié du 14 janvier 2014 reçu par maître [C], notaire à [Localité 13], M. et Mme [A] et [H] [M] ont consenti à M. [F] [V] un bail à usage commercial d'une durée de neuf années à compter du 14 janvier 2014, portant sur des locaux situés à [Adresse 14]. Par acte authentique du 19 janvier 2017, M. et Mme [M] ont vendu leur bien à M. et Mme [R] et [Z] [U]. Par ordonnance du 2 février 2018, les époux [U] ont obtenu l'autorisation de faire procéder par constat d'huissier à toute constatation sur les travaux et modification sur les lieux loués. Les époux [U] ont délivré à M. [F] [V] un commandement du 25 mai 2018 visant la clause résolutoire motif pris de modifications apportées aux lieux par le preneur sans autorisation des bailleurs, au vu d'un procès-verbal de constat d'huissier du 8 mars 2018 annexé au commandement. Le 28 juin 2018, M. [F] [V] a fait assigner les époux [U] devant le tribunal de Saint-Malo. Par jugement du 19 avril 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Malo a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit des époux [U], - dit que M. [F] [V] doit quitter les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, - dit que faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [F] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, - rejeté la demande d'astreinte, - fixé le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération définitive des lieux, à la valeur du loyer et des charges afférentes au local, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [T] [V] au paiement de l'intégralité des dépens, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Le 21 mai 2021, M. [F] [V] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 20 février 2024, il demande à la cour de : - réformer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, - déclarer que le commandement daté du 25 mai 2018 visant la clause résolutoire est sans objet et qu'il n'y a pas lieu de faire application de la clause résolutoire, aucun juste motif ne permettant d'en faire application, - accorder à Monsieur [V] des délais pour permette de terminer les travaux de remise en état visés au commandement visant la clause résolutoire du bail et en suspendre les effets, - débouter les époux [U] de toutes leurs demandes, fins et prétentions notamment la demande de condamnation à versement de la somme de 20 000 €, - condamner les époux [U] à lui verser la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel et celle de 3 000 euros pour la procédure de première instance, - condamner les époux [U] aux entiers dépens qui comprendront le coût des constats d'huissiers. Par acte du 14 octobre 2023, M. et Mme [U] ont fait donation de la nue-propriété de l'immeuble à leurs quatre enfants. Par dernières conclusions notifiées le 20 février 2024, les consorts [U] demandent à la cour de : - confirmer le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Saint-Malo le 19 avril 2021 en toutes ses dispositions, En conséquence - constater le bénéfice de la clause résolutoire figurant au bail suite au commandement visant la dite clause signifié par eux le 25 mai 2018 à M. [F] [V] avec toutes suites et conséquences de droit, - constater la résiliation du bail, - ordonner qu'en conséquence, M. [F] [V] est occupant sans droit, ni titre, des locaux situés à [Adresse 14] donnés à bail par acte au rapport de maître [C], notaire à [Localité 13], en date du 14 janvier 2014, - ordonner que M. [F] [V] devra quitter les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef dans le délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, à peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard pendant deux mois, passé lequel délai, il sera de nouveau fait droit, - ordonner l'expulsion de M. [F] [V] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et l'aide d'un serrurier, si nécessaire, - condamner M. [F] [V] à leur payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux, - en toute hypothèse et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail avec les mêmes suites et conséquences, - dire irrecevable et mal fondé M. [F] [V] en toutes ses demandes fins et conclusions, - débouter M. [F] [V] de toutes ses demandes, - condamner M. [F] [V] à payer sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice, - condamner M. [F] [V] à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [F] [V] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire et les deux constats dressés par la SCP Grossin Goulard Corlay, huissiers de justice à [Localité 13] dont distraction au profit de la SELARL Alpha Legis société d'avocats inscrite au barreau de Saint-Malo-Dinan dont le siège social est [Adresse 5] à [Localité 13], représentée par maître Cyrille Moncoq, outre celui du constat de maître [P] en date du 14 juin 2021 et du constat dressé par le même huissier en date des 20 novembre, 23 novembre, 29 novembre, 8 décembre et 16 décembre 2023. L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION M. [V] précise que les époux [U] sont propriétaires du bien immobilier attenant au local commercial et se plaignent des nuisances occasionnées par la cuisine et les clients et qu'ils ont intérêts à faire constater l'acquisition de la clause résolutoire pour faire l'économie d'une indemnité d'éviction. Il estime que les lieux peuvent être remis en état très simplement. Il écrit qu'il a normalement occupé les locaux et payé les loyers. Il expose que le local a subi un important dégât des eaux et qu'il a dû réaliser des travaux d'urgence. Il indique qu'il a fait établir un constat d'huissier le 2 novembre 2017 parce que les époux [U] refusaient de réaliser les travaux d'entretien ou de lui donner l'autorisation de les faire. Il mentionne que certaines structures en bois sont pourries, que les fermetures sont vétustes, que les volets roulants ne fonctionnent pas, que la véranda est ancienne et non étanche. Il fait état du refus des bailleurs de faire changer la véranda alors qu'il prenait en charge les travaux. Il précise que la baie vitrée menaçait de s'abattre sous la violence du vent, entraînant des écoulements d'eau dans la salle du restaurant, que la porte d'entrée s'ouvre vers l'intérieur et non l'extérieur. Concernant les WC et lavabo, M. [V] précise qu'il avait obtenu des anciens propriétaires leur accord express pour la modification des toilettes existantes et mises aux normes pour les handicapés, ainsi que l'élargissement de la porte d'entrée, et la construction d'une terrasse avec accès handicapé. Pour le changement de la porte vitrée donnant sur le local poubelle, M. [V] signale que les époux [U] exigeaient qu'il mette tout en oeuvre pour qu'il n'y ait plus d'odeur s'échappant du fonds de commerce dans les parties communes et qu'il a fait poser une porte-fenêtre dans ce but. Sur le reproche relatif à l'enlèvement de la cloison séparative dans l'arrière cuisine, M. [V] explique que cette suppression était justifiée pour permettre les travaux en raison du dégâts des eaux et permettre une meilleure ventilation. Il signale que cette cloison ne constituait pas un mur porteur et que son enlèvement répondait à une nécessité pour l'exercice de son activité de restauration. Il entend invoquer sa bonne foi et souhaite mettre fin au conflit avec les bailleurs en réalisant les travaux de remise en place de la cloison. Il conteste les propos des bailleurs selon lesquels l'ancien local poubelle serait transformé en arrière cuisine. Il demande la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce. Il précise que les demandes des bailleurs au titre d'une absence d'exploitation du fonds de commerce sont nouvelles et donc irrecevables. Il argue de ce que l'exploitation d'un autre restaurant ne l'empêche pas de continuer l'exploitation du restaurant objet du bail. En réponse, les consorts [U] indiquent que les modifications ont été apportées aux lieux sans leur autorisation préalable et écrite. Ils signalent que : - le local poubelles-débarras a disparu, - une cloison séparant l'arrière cuisine de ce local poubelles-débarras a été déposée, - des WC ont été installés dans la pièce décrite comme éclairée dans le bail, - un store-banne a été installé à la mi-avril 2018 sur la façade, - la terrasse a été agrandie, - la porte extérieure donnant sur l'ancien local poubelles a été changée par une porte vitrée. Sur le premier grief, les consorts [U] avancent que malgré ses déclarations à l'huissier, M. [V] n'avait pas remis la cloison en place au 4 juillet 2018. Ils indiquent que M. [V] ne démontre pas que cette cloison aurait été dans un état tel qu'elle était sur le point de s'effondrer pour justifier son enlèvement. Ils précisent que M. [V], ne disposant plus de local poubelle, entrepose ses poubelles le long du trottoir à l'air libre, à un endroit qui ne lui est pas loué. Concernant les WC, ils contestent que M. [V] ait été autorisé par les anciens bailleurs pour créer des toilettes dans une pièce qui n'avait pas cette destination. Ils précisent que M. [V] a constitué une chambre froide dans l'arrière cuisine modifiant ainsi les lieux. Pour la véranda, ils invoquent un constat d'huissier du 26 juin 2020 qui met en avant son bon état. Ils signalent des travaux sur la terrasse en 2021 sans leur autorisation. Ils invoquent le bail sur l'obligation d'entretien des devantures, vitrines, ouvertures, fermetures, volets roulants notamment pour M. [V]. Ils indiquent qu'en cours de procédure, M. [V] a abandonné l'exploitation des lieux et a transféré son activité dans un autre restaurant. En préliminaire, il convient de prendre acte de l'intervention volontaire de M. [K] [U], M. [G] [U], M. [S] [U] et de Mme [N] [U] (représentée par ses père et mère) en leur qualité de nus-propriétaires de l'immeuble situé [Adresse 14]. - Sur la demande au titre de l'abandon d'exploitation des lieux. En application de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. La demande au titre de l'abandon de l'exploitation du fonds n'a, certes, pas été présentée devant le premier juge, mais l'abandon allégué date du mois d'août 2023 et est postérieur au jugement. Cette demande tend aux mêmes fins que les autres à savoir la résiliation du bail. Elle ne peut être considérée comme nouvelle. Il convient de rejeter la fin de non-recevoir opposée par M. [V] sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile . - Sur la résiliation du bail. Aux termes de l'article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le bail prévoit que : 'il est expressément convenu qu'en cas de non-exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements stipulés aux présentes comme le non-respect de la clause de destination, ou en cas de non-paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d'exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause. Aux termes du bail, en page 6, il est prévu que le preneur ne peut faire dans les locaux, sans le consentement exprès et écrit du bailleur, ni démolition, ni percement de mur ou de cloison ni changement de distribution. Le bail décrit les locaux loués comme composés d'une salle de bar, une salle à manger, une véranda, une cuisine, une arrière cuisine, un local débarras-poubelle, un dégagement, une pièce éclairée sur la [Adresse 12], un sanitaire avec lave-mains. Il n'est pas contesté que M. [V] a retiré la cloison séparant l'arrière cuisine du local poubelles sans autorisation des bailleurs, cette dépose de cloison étant par ailleurs attestée par constat de commissaire de justice. Si M. [V] met en avant la vétusté des locaux ainsi que des dégâts dus à des infiltrations pour justifier ce fait, tout comme un risque d'effondrement, il n'en apporte pas la preuve. De plus le 8 mars 2018, lors de la visite du commissaire de justice, M. [V] a indiqué que la cloison serait reposée. En outre, M. [V] savait que les bailleurs s'opposaient à cette transformation des lieux et ce depuis un courrier des bailleurs du 25 octobre 2017. Les autres constats de commissaire de justice montrent que : - le 4 juillet 2018 : le local poubelle n'existe plus et est devenu le prolongement de l'arrière cuisine, - le 7 novembre 2019 : la situation est identique, l'ancien local poubelle et l'arrière cuisine forment une pièce unique entièrement rénovée, - le 26 juin 2020, les poubelles ne sont pas entreposées dans le local poubelle et se trouvent sur le trottoir à l'air libre sur un terrain qui ne fait pas partie du périmètre du bail. Ainsi la modification de la distribution des pièces est attestée. La cour ne retient pas l'installation d'une chambre froide dans l'arrière cuisine qui, selon le procès-verbal, est démontable. Si M. [V] n'a pas procédé à la repose de la cloison dans le délai du commandement visant la clause résolutoire, la cloison a été remise en place selon un constat de commissaire de justice du 11 mai 2023 soit près de 5 années après le commandement visant la clause résolutoire. Il n'est pas contesté que M. [V] a installé des WC dans la pièce décrite comme 'éclairée sur la rue de la Grande Anguille' dans le bail. Si M. [V] justifie d'une autorisation des anciens bailleurs pour modifier les toilettes pour les mettre aux normes PMR, cette autorisation vise les toilettes existantes et non pas la création de nouvelles toilettes. En outre, M. [V] n'explique en quoi la pose de deux lavabos et de deux urinoirs correspondent à l'autorisation des anciens bailleurs. M. [V] a donc modifié la distribution des locaux à ce titre et ce sans autorisation. Alors que M. [V] connaissait l'opposition des bailleurs, il ne conteste pas dans ses écritures avoir procédé au changement et à l'agrandissement de la véranda, travaux qui correspondent au souhait de M. [V] de faire face à une demande croissante de clients et de développer son affaire selon maître [C]. Si M. [V] indique que des infiltrations avaient lieu dans la terrasse, il ne précise pas en quoi ces infiltrations justifient son agrandissement. Concernant la terrasse, M. [V] a reçu l'autorisation écrite des anciens bailleurs pour la 'construction d'une terrasse avec accès handicapés comme le prévoit la loi, cela au rez-de-chaussée, à l'angle du [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 13] et ceci tout en respectant les dimensions imposées par la mairie de [Localité 13]. M. [V] ne justifie pas avoir respecté la dernière condition. Il ne conteste pas avoir modifié la surface de la terrasse. Ces différents manquements justifient l'application de la clause résolutoire sans qu'il ne soit besoin de statuer sur les autres demandes des bailleurs. En conséquence, il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire et de prononcer l'expulsion de M. [V] comme l'a décidé le premier juge. L'indemnité d'occupation est égale à la valeur du loyer et des charges afférents au local. Au regard des diverses infractions de M. [V] quant à l'exécution du bail, et parce qu'il ne reste pas que quelques travaux de peinture à réaliser comme l'affirme le preneur, M. [V] est débouté de sa demande en suspension de la clause résolutoire. Concernant la demande en dommages et intérêts, à défaut de justifier de leur préjudice, les consorts [U] sont déboutés de cette demande. Succombant en appel, M. [V] est débouté de sa demande en frais irrépétibles et est condamné à payer aux consorts [U] la somme 4 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile (en ce compris les frais des constats du 14 juin 2021, des 20, 23 et 29 novembre 2023 et des 8 et 16 décembre 2023) ainsi qu'aux dépens (en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire et du constat du 7 novembre 2019) étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe : Rejette la fin de non-recevoir opposée par M. [V] sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile ; Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Déboute M. [V] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire ; Déboute les consorts [U] de leur demande en dommages et intérêts; Déboute M. [V] de sa demande en frais irrépétibles ; Condamne M. [V] à payer aux consorts [U] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile (en ce compris les frais des constats du 14 juin 2021, des 20, 23 et 29 novembre 2023 et des 8 et 16 décembre 2023) ; Condamne M. [V] aux dépens (en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire et du constat du 7 novembre 2019) et qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier, La présidente,