Tribunal judiciaire, 13 juin 2024. 24/00003

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00003 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GTCW MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JUIN 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : Monsieur [B] [U] [E] [Adresse 1] [Localité 7] représenté par Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Madame [T] [E] [Adresse 1] [Localité 7] représentée par Me Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR(S) : Monsieur [D] [A] [Y] [Adresse 2] [Adresse 9] [Localité 7] comparant en personne Caisse CAISSE D’ALLOCATIONS FAMILIALES DE LA REUNION [Adresse 4] [Adresse 8] [Localité 5] non comparante, ni représentée Madame [V] [Y] épouse [W] [Adresse 3] [Localité 6] non comparante, ni représentée Monsieur [S] [C] [W] [Adresse 3] [Localité 6] (RÉUNION) non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Audrey AGNEL, Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 25 Avril 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE Madame [Z] [X] épouse [F] a donné à bail à Monsieur [D] [A] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] - [Adresse 9] - [Localité 7] selon contrat du 15 juin 2016, moyennant un loyer mensuel de 350 euros charges comprises. Par un acte sous seing privé du même jour, Monsieur [S] [C] [W] et Madame [V] [Y] épouse [W] se sont portés caution solidaires des engagements contractuels de Monsieur [D] [A] [Y]. Monsieur [B] [U] [E] et Madame [T] [E] sont devenus propriétaires du bien immobilier au terme d'un acte de vente du 23 mars 2023. Faisant valoir que Monsieur [D] [A] [Y] s'oppose à la réalisation des travaux de mise aux normes de l'appartement et qu'il n'a réglé aucun loyer depuis l'achat de l'appartement, Monsieur [B] [U] [E] et Madame [T] [E] ont, par des actes de commissaire de justice séparés des 28 et 29 décembre 2023, fait assigner Monsieur [S] [C] [W] et Madame [V] [Y] épouse [W], en leur qualité de cautions solidaires, la Caisse d'Allocation Familiales de la Réunion (CAF) et Monsieur [D] [A] [Y] en référé devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de faire : - enjoindre à Monsieur [D] [A] [Y] de laisser l'accès aux lieux loués afin de permettre à l'entreprise de travaux choisie - accompagnée d'un commissaire de justice - de dresser un devis et d'établir un planning des travaux ; - prononcer dans le cadre de l'injonction demandée la mise à la charge de Monsieur [D] [A] [Y] d'une astreinte provisoire d'un montant de 500 euros par jour aux fins de le contraindre à accepter l'accès sollicité et par la suite la réalisation des travaux ; - fixer le point de départ de l'astreinte journalière à la date du prononcé de l'ordonnance à intervenir ou au plus tard à compter de la signification par commissaire de justice de l'ordonnance de référé rendue ; - ordonner au locataire de produire les attestations d'assurance des trois dernières années et, en tout état de cause, l'attestation d'assurance contemporaine de l'année 2023 ; A défaut, - prononcer la rupture immédiate du bail ; - ordonner et autoriser le versement sur un compte bancaire bloqué et dédié à cet effet des loyers dus à ce jour, soit la somme de 3.180,33 euros ainsi que les loyers à venir aux fins d'assurer le risque d'insolvabilité de Monsieur [D] [A] [Y], étant précisé que le déblocage des sommes dues sera opéré tel que décidé par la présente juridicition ; - dire que Monsieur [S] [C] [W], en qualité de caution solidaire, est tenu également de procéder au règlement des loyers impayés et des loyers à venir ; A titre subsidiaire et si le juge s'estimait insuffisamment renseigné, - désigner un expert judiciaire afin de déterminer les travaux à réaliser pour mettre un terme aux infiltrations, de déterminer les travaux incombant à Monsieur [D] [A] [Y] résultant des dégradations qu'il a opérées, faute d'entretien, et plus généralement, à raison de son attitude de refus d'accès et de réalisation des travaux et d'évaluer les préjudices subis ; - condamner Monsieur [D] [A] [Y] à leur payer la somme de 2.500 euros, outre les entiers dépens. A l’audience du 25 avril 2024, date à laquelle l'affaire a été renvoyée à la demande de Monsieur [D] [A] [Y], Monsieur [B] [U] [E] et Madame [T] [E], représentés par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes dans les termes de l'assignation. Ils indiquent que l'appartement est affecté d'infiltrations et que la CAF a dressé un constat d'indécence. Ils font grief à Monsieur [D] [A] [Y] de s'opposer à la réalisation des travaux pour maintenir le logement dans un état d'indécence et de s'abstenir de régler les loyers. Ils précisent que Monsieur [D] [A] [Y] n'a pas produit les attestations d'assurance des trois dernières années. Ils s'engagent à effectuer les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement. Ils affirment avoir fait à Monsieur [D] [A] [Y] une proposition de relogement qui a été refusée. Monsieur [D] [A] [Y], comparant en personne, s'est montré réfractaire aux propositions des bailleurs. Il a néanmoins accepté de produire les attestations d'assurance locative sollicitées à la demande du juge dans le cadre d'une note en délibéré. Il confirme l'état d'indécence du logement. Il soutient avoir subi un dégât des eaux un an après son entrée dans les lieux. Il indique qu'il est fâché avec sa famille et peu enclin à accepter la proposition de relogement. Il précise qu'il n'a pas d'emploi. Bien que régulièrement convoqués par actes de commissaire de justice séparés du 28 décembre 2023 respectivement délivrés à domicile et à personne, Monsieur [S] [C] [W] et Madame [V] [Y] épouse [W] ne se sont ni présentés à l'audience, ni fait représenter. Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023 signifié à l'étude, la CAF ne s'est ni présentée à l'audience, ni fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. Monsieur [D] [A] [Y] a fait parvenir des pièces en cours de délibéré reçues au greffe le 7 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Selon l'article 445 du Code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444. Il résulte de l'article 16 du même code que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et qu'il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. En l'espèce, Monsieur [D] [A] [Y] a été autorisé à produire une note en délibéré pour communiquer uniquement les attestations d'assurance locative sollicitées par les demandeurs. Les autres pièces produites sans autorisation du juge et qui n'ont pas été soumises à la contradiction des parties doivent donc être écartées des débats, à l'exception des pièces relatives à l'indécence du logement qui n'est pas contestée. Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article 835 de ce code précise qu'ils peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. I. SUR L'INDÉCENCE DU LOGEMENT : En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. (...) Il est également obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; (...) / c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués (...). Selon l'article 7 de la même loi, le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...) / c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; / d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (...) Selon l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : “ 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; (...) ” Il est constant et non contesté que lors d'une visite du logement litigieux du 17 août 2021, les services de l'Agence Régionale de Santé (ARS) ont relevé les manquements aux prescriptions du règlement sanitaire départemental suivants : - défaut d'étanchéité du bâti (traces d'infiltrations localisées dans les couloirs des parties communes du bâtiment) ; - installation électrique non sécurisée (absence de plafonnier dans un couloir des parties communes avec présence de conducteurs non raccordés localisé à un endroit impacté par des infiltrations d'eau) ; - humidité excessive dans plusieurs pièces du logement ; - défaut d'alimentation en eau potable (fuite de canalisations). En outre, un constat de non décence de ce même logement a été dressé par les services de la CAF le 24 septembre 2021. L'état d'indécence du logement situé au [Adresse 2] - [Adresse 9] - [Localité 7] n'est pas contesté, non plus que la nécessité de faire réaliser des travaux de mise en conformité avec les normes de décence. Toutefois, il ressort des pièces produites par Monsieur [B] [U] [E] et Madame [T] [E], et spécialement des nombreux courriers versés aux débats, que Monsieur [D] [A] [Y] empêche la réalisation des travaux et qu'il s'est vu adresser un avertissement motivé par les services de la CAF selon courrier du 14 mars 2023 et que la sommation d'avoir à laisser libre accès au logement et d'assister à la réalisation de travaux délivrée à Monsieur [D] [A] [Y] par un acte de commissaire de justice du 13 avril 2023 remis à l'étude, à la requête des bailleurs, est demeurée sans effet. En conséquence, il convient de donner acte à Monsieur [B] [U] [E] et Madame [T] [E] de ce qu'ils s'engagent à faire réaliser l'intégralité des travaux de mise aux normes de l'appartement situé au [Adresse 2] - [Adresse 9] - [Localité 7] et d'enjoindre à Monsieur [D] [A] [Y] de laisser l'accès aux lieux loués afin de permettre à l'entreprise de travaux choisie par Monsieur [B] [U] [E] et Madame [T] [E] d'établir un devis ainsi que le planning des travaux, puis de faire procéder à la réalisation de ces derniers, et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance pendant une durée de 4 mois. II. SUR LES ATTESTATIONS D'ASSURANCE LOCATIVE : En vertu de l'article 7 précité, le locataire est obligé : (...) / g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. En l'espèce, Monsieur [D] [A] [Y] a produit les attestations d'assurance multirisque habitation de Prudence créole pour la période allant du 4 octobre 2019 au 3 octobre 2024. La demande de Monsieur [B] [U] [E] et Madame [T] [E] tendant à ordonner au locataire de produire les attestations d'assurance des trois dernières années et, en tout état de cause, l'attestation d'assurance contemporaine de l'année 2023 est donc devenue sans objet. III. SUR LES AUTRES DEMANDES : Il n'y a pas lieu de statuer sur les autres demandes de Monsieur [B] [U] [E] et Madame [T] [E] présentées "à défaut" ou "à titre subsidiaire" dès lors qu'il a été fait droit aux demandes présentées à titre principal. Monsieur [D] [A] [Y], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de l'instance. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [B] [U] [E] et Madame [T] [E], Monsieur [D] [A] [Y] sera condamné à leur verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des référés statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, ÉCARTONS des débats les pièces produites par Monsieur [D] [A] [Y] en violation du principe du contradictoire, à l'exception des attestations d'assurance locative et des pièces relatives à l'indécence du logement qui n'est pas contestée. DONNONS ACTE à Monsieur [B] [U] [E] et Madame [T] [E] de ce qu'ils s'engagent à faire réaliser l'intégralité des travaux de mise aux normes de l'appartement situé au [Adresse 2] - [Adresse 9] - [Localité 7]. ENJOIGNONS à Monsieur [D] [A] [Y] de laisser l'accès aux lieux loués afin de permettre à l'entreprise de travaux choisie par Monsieur [B] [U] [E] et Madame [T] [E] d'établir un devis ainsi que le planning des travaux, puis de faire procéder à la réalisation des travaux de mise en conformité, et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance pendant une durée de 4 mois. DISONS que la demande de Monsieur [B] [U] [E] et Madame [T] [E] tendant à ordonner au locataire de produire les attestations d'assurance des trois dernières années et, en tout état de cause, l'attestation d'assurance contemporaine de l'année 2023 est devenue sans objet. CONDAMNONS Monsieur [D] [A] [Y] à verser à Monsieur [B] [U] [E] et Madame [T] [E] une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. REJETONS toute autre demande. CONDAMNONS Monsieur [D] [A] [Y] au paiement des entiers dépens. RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 13 juin 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffière. LA GREFFIÈRELA VICE-PRÉSIDENTE